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N°35 - Novembre 2007
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E' uscito il nuovo numero dei
QEI - Quaderni di Economia Immobiliare,
il semestrale di Tecnoborsa, disponibile anche on-line |
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COMPRAVENDITE: I PREZZI DELLE CASE TENGONO
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Secondo quanto riscontrato dal Rapporto sul Mercato Immobiliare, presentato da Nomisma a fine novembre, dopo nove anni di crescita ininterrotta calano le compravendite; infatti, il 2007 si chiuderà con una flessione media di almeno il 3,3%, ma con punte ben superiori al 10% nei grandi centri. Inoltre, si sono innalzati i tempi medi di vendita e lo sconto praticato rispetto al prezzo richiesto. Tuttavia, i prezzi delle case continuano a tenere con una crescita sull'intero 2007 del 5,1%, anche se gli incrementi sono sempre più contenuti. Infine, diminuisce la quota di famiglie che preferisce l'immobiliare rispetto ad altre forme di investimento. Per quanto riguarda il 2008 ci dovrebbe essere un'ulteriore contrazione delle transazioni che dovrebbero tornare sotto le 800 mila unità, mentre per i prezzi ci dovrebbe essere una crescita del 2,5-3%, ma non si possono escludere flessioni maggiori nelle grandi aree.
Da un'indagine di Fimaa sulla casa è emerso che il mercato sta rallentando; infatti, rispetto allo scorso anno sono scese le compravendite e si sono allungati i tempi di vendita, ma i prezzi sono rimasti stabili. Secondo lo studio, tra maggio e settembre il numero delle transazioni si è ridotto del 3,3%, mentre i prezzi sono cresciuti del 3,4%, anche se il tasso è inferiore a quello registrato l'anno precedente. La città più cara si conferma Roma, seguita da Milano, Firenze e Bologna.
Dall'analisi condotta da Scenari Immobiliari |
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sull'andamento dei compromessi sottoscritti per l'acquisto di case ancora in costruzione è stato riscontrato che i compratori sono diventati più cauti nell'acquisto e le trattative che precedono la sottoscrizione sono più lunghe. Dall'altra parte i venditori hanno cercato di andare incontro all'acquirente chiedendo in alcuni casi solo il 5% del prezzo alla firma del compromesso, invece del 10%, e spesso sono disposti ad includere nella stessa somma richiesta inizialmente anche la cessione del box. A livello territoriale le maggiori difficoltà sono emerse nei capoluoghi di piccole dimensioni, mentre nelle grandi aree metropolitane si registrerebbero lievi segnali di ripresa. Infine, le case oggetto di transazioni sono più piccole rispetto agli anni precedenti.
L'analisi delle quotazioni immobiliari effettuate da Tecnocasa, sui primi sei mesi del 2007, ha evidenziato che i capoluoghi di provincia, per la prima volta dal 1998, fanno registrare una crescita delle quotazioni (+1,0%) superiore rispetto a quella delle grandi città (+0,6%). Rimane invariata, invece, la migliore performance per le abitazioni dell'hinterland (+1,4%). Questo avviene per più motivi, tra i principali vi è il prezzo troppo elevato degli immobili situati nelle grandi aree metropolitane e la ricerca di una migliore qualità di vita. Inoltre, le abitazioni di nuova costruzione spesso si realizzano proprio nell'hinterland. |
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LOCAZIONI: DIMINUITE LE ABITAZIONI LOCATE
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Nell'ultimo Rapporto sul Mercato Immobiliare di Nomisma si legge che negli ultimi trenta anni, con il conseguimento di un maggior benessere, la condizione abitativa degli italiani è migliorata nettamente: sono migliorati gli standard dati dal numero di stanze per abitante, dalla dimensione media degli appartamenti, dalle dotazioni di impianti e servizi e dalla riduzione dei fenomeni di coabitazione. In questo lasso di tempo la percentuale di italiani che vive in una casa in affitto è passata da oltre il 40% al 18,8%. Oggi il 72% delle famiglie è quindi proprietaria dell'abitazione in cui vive o ne dispone gratuitamente. Si può stimare perciò che il numero delle famiglie che abita in una casa locata (o il numero delle case locate, che è lo stesso) ammonti a circa 4,3 milioni, a fronte di poco meno di 7 milioni di trenta anni fa. La diminuzione delle abitazioni locate è stata determinata da una serie di fattori, tra i quali un ruolo non certamente marginale è stato giocato dalla normativa sugli affitti, che ha scoraggiato l'investimento da parte degli operatori privati ed istituzionali e dalle politiche a favore della dismissione del patrimonio degli enti e delle istituzioni, un tempo protagonisti del mercato dell'affitto. Inoltre, nel Rapporto sono riportati i risultati sintetici di un'indagine effettuata su un campione di agenti immobiliari operanti nelle 13 grandi città. In tale indagine si è indagato su quali siano i livelli di canone sostenibile a livello locale per poi metterli a confronto con quelli realmente applicati ed è risultato che questi ultimi sono mediamente superiori del 38,6% di quelli ritenuti sostenibili. A livello territoriale la situazione è apparsa abbastanza disomogenea.
Secondo l'Ance in Italia le abitazioni in affitto sono il 18,8%, mentre in Germania tocca il 57,35%, in Olanda il 47,3%; valori inferiori a quelli del nostro Paese vengono rilevati solo in Irlanda (17,8%) e in Spagna (11,4%). La situazione è resa più grave dal fatto che nel 2004 solo il 4,5% delle case occupate erano legate all'edilizia sociale (nei Paesi Bassi |
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erano 34,6% e in Francia e Finlandia il 17%).
Dopo la stretta monetaria della Bce molte famiglie italiane si chiedono se sia più conveniente affittare una casa o acquistarla con un mutuo. Per dare una risposta a questo quesito Tecnocasa ha effettuato una simulazione su Milano, in un quartiere semicentrale. Ha considerato l'ipotesi di acquisto o locazione di un bilocale di 65 mq. L'orizzonte temporale di riferimento è di 25 anni, mentre il capitale iniziale a disposizione è lo stesso per l'acquirente e per colui che decide di prendere in affitto l'immobile; nel primo caso questo va a coprire parte del valore dell'immobile e nel secondo caso è investito in Btp a 25 anni. Sono stati considerati la rata del mutuo e il canone di locazione di importo simile. E' stato ipotizzato che chi acquistato si indebiti a tasso fisso; inoltre, per l'acquirente si sono considerati i costi di acquisto dell'immobile e di accensione del mutuo, i costi capitalizzati legati alla proprietà dell'immobile (Ici, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili ed il beneficio fiscale della detrazione degli interessi sul mutuo. Si è ipotizzato un tasso medio di crescita del mercato immobiliare del 2%. Per l'inquilino si sono considerate le uscite relative ai canoni di locazione, rivalutati annualmente in base all'Istat e le tasse legate alla registrazione del contratto. Inoltre, si è ipotizzato che il surplus (ovvero la differenza positiva tra l'importo del canone e l'importo della rata) sia investito. Alla fine del periodo il risultato è stato a favore di chi ha acquistato l'immobile, rispetto a chi ha scelto la locazione. A parità di tutte le variabili e riducendo l'orizzonte temporale di riferimento, il divario tra i due si riduce ma, in linea generale, il mercato immobiliare nel medio lungo termine ha sempre preservato il valore dell'immobile. Inoltre, la tendenza in Italia è quella di comprare casa, perché è considerato un investimento tranquillo e ha una valenza psicologica legata all'appartenenza sociale e alla sicurezza. |
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MUTUI: TRE SU QUATTRO SCELGONO IL TASSO FISSO
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Continuano a crescere i tassi di interesse sui mutui concessi alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, dal Bollettino mensile dell'Abi si rileva che il tasso medio nel mese di ottobre si è attestato sull 5,71%, nuovo massimo degli ultimi cinque anni, mentre a settembre era pari al 5,63%, e nell'ottobre del 2006 i tassi erano ancora fermi al 4,74%. Il minimo storico è stato raggiunto a luglio del 2003 con il 3,58%. Inoltre, a ottobre il tasso annuo di crescita dei prestiti è stato pari al 10,5% contro il 10,4% di settembre e il 10,8% di ottobre 2006. Le consistenze totali hanno toccato quota 1.413,5 miliardi di euro, con un flusso positivo per 133 miliardi rispetto a 12 mesi prima.
Per quanto riguarda la portabilità, la procedura approvata dall'Abi garantirà ai clienti tempi certi per la fase di comunicazione del debito residuo attraverso un sistema di colloquio interbancario entro un massimo di 15 giorni. Approvato poi lo schema per la rinegoziazione dei mutui che introduce semplificazioni. Per modificare alcune delle condizioni del precedente mutuo (riduzione del tasso d'interesse; modifica del tasso con passaggio da un tasso variabile a fisso o a misto, o viceversa; prolungamento della durata) sarà |
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necessario un unico documento sottoscritto dalla banca e dal mutuarlo - che di norma non richiede l'intervento del notaio - e contenente le nuove condizioni concordate. L'esito della richiesta di rinegoziazione deve essere comunicato al cliente entro 10 giorni lavorativi.
Nell'ultimo anno è sceso il numero dei prestiti erogati per le abitazioni, mentre continua a salire l'importo medio richiesto e la durata dei finanziamenti che sta raggiungendo i trent'anni. Dai dati resi noti da Mutuionline risulta che nel primo semestre 2005 i prestiti erogati oltre i 100mila euro erano il 43%, nella seconda metà del 2007 sono saliti al 59%. Quelli di oltre 200mila euro sono passati dal 5,2% all'11,4% del totale. Inoltre, i mutui trentennali erogati negli ultimi mesi sono stati il 36,5% del totale, mentre nel 2005 erano il 13,5%. Per quanto riguarda il tipo di mutuo scelto oggi, tre risparmiatori su quattro si affidano a quello fisso. Tale scelta è dovuta al fatto che nel 2005 la differenza tra le due alternative era, a parità di importo e durata, anche superiore ai due punti percentuali. Oggi i tassi di partenza si sono sensibilmente avvicinati e pagando poche decine di euro in più al mese un risparmiatore si garantisce una rata che rimane invariata nel tempo. |
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LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI: DOCUMENTO ANCORA IN ALTO MARE
Le autonomie locali si attivano con leggi anche molto diverse tra loro
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Il documento che dovrebbe proporre un modello uniforme a livello nazionale per le procedure tecniche e amministrative inerenti la certificazione energetica degli edifici, porta un ritardo di un anno e mezzo sui tempi di attuazione (previsto dal D.lgs. 192/05 per aprile 2006). Benché la legge preveda la cosiddetta "clausola di cedevolezza", in forza della quale nelle materie di legislazione concorrente la regolamentazione nazionale sussiste finchè non viene soppiantata da quella locale, il ritardo accumulato per il varo del documento ha favorito la tendenza ad applicare le regole sull'efficienza energetica degli edifici a macchia di leopardo (vedi tabella in fondo all'articolo).
Il dossier "Linee Guida" è bloccato dallo scorso luglio, quando l'ultima bozza licenziata dalle Regioni è passata in mano al Ministero per lo Sviluppo economico, al quale spetta il sigillo definitivo, recependo anche le indicazioni dei governatori regionali. Il passo successivo sarà la presentazione ufficiale in Conferenza unificata che dovrà esprimere un parere vincolante. Nell'ultima versione delle Linee Guida il nodo sulle competenze pare sia stato sciolto: il processo di accreditamento degli organi preposti alla certificazione viene completamente lasciato in mano alle Regioni e scompare la formazione differenziata in base all'anzianità di iscrizione all'ordine.
Diventano tre le metodologie di calcolo, più complessa per i nuovi edifici, una diagnosi con il Docet dell'ENEA per l'edilizia esistente o sulla base delle bollette precedenti. Per la |
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classificazione e i relativi valori si va verso l'introduzione di altre due classi (la B+ e la A+), mentre sembra tramontare l'ipotesi di un'autocertificazione per gli edifici "non qualificati energeticamente".
Ai governatori regionali spetterà la decisione se richiedere l'accreditamento oppure lasciare tutto in mano al libero mercato. Alle Regioni spetterà anche l'ultima parola sulla formazione dei professionisti, dagli ingegneri e architetti, agli agronomi e società di ingegneria. Svanisce, pertanto, l'impianto della formazione legata all'esperienza maturata o all'anzianità di iscrizione all'albo, ma gli enti locali potranno indicare percorsi formativi e indicare anche i tetti massimi per le parcelle.
Sul versante tecnico spunta la differenziazione del metodo di calcolo in base al tipo di edificio. Per le nuove costruzioni si parla di "progetto standardizzato" che prevede la valutazione a partire dal progetto e dagli impianti, basata su una metodologia predisposta da UNI-CTI a partire dalle norme CEN, il cui foglio di calcolo sarà reperibile sul sito Internet del CTI.
Per l'edilizia esistente, invece, vengono indicate due strade. La prima è la diagnosi energetica codificata dal software Docet, messo a disposizione gratuitamente sul sito Internet dell'ENEA e del CNR. Infine, l'operating rating (metodo a consuntivo o valutazione d'esercizio), basato sulla lettura delle bollette energetiche dei tre anni precedenti e il monitoraggio dei consumi energetici. |
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Le leggi approvate dalle Regioni in tema di certificazione energetica
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LEGGE |
ATTUAZIONE |
CARATTERISTICHE |
| Lombardia |
Dgr 26 giugno 2007 n. 8/5018 "Determinazioni inerenti alla certificazione energetica in attuazione del D.lgs. 192/05 e degli artt. 9 e 25 della Lr 24/06" |
Pubblicata sul B.U. del 20 luglio 2007, n. 29 |
Ingresso graduale del certificato dal 1° settembre scorso, per i certificatori corsi obbligatori o esperienza triennali, catasto degli immobili certificati |
| Provincia di Bolzano |
Decreto del Presidente della Provincia 29 settembre 2004 n. 34 "Regolamento di esecuzione della legge urbanistica in materia di risparmio energetico 2004" |
Pubblicata sul supplemento 1 al B.U. del 28 dicembre 2004, n. 52 |
Certificazione energetica obbligatoria per tutti gli edifici a uso civile. La targa CasaClima viene rilasciata agli immobili che rientrano in classe C (A e B) |
| Provincia di Trento |
Delibera- attuazione del piano energetico-ambientale provinciale: adozione, in via sperimentale, della metodologia di classificazione delle prestazioni energetiche degli edifici ai fini della certificazione di cui alla direttiva comunitaria 2002/91/CE e del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 19 |
Approvata il 20 ottobre 2006 |
Individuata la metodologia della classificazione energetica ma solo in via sperimentale. La delibera rimanda a provvedimenti successivi la definitiva regolamentazione |
| Emilia Romagna |
Legge regionale 23 dicembre 2004, n. 26 "Disciplina nella programmazione energetica territoriale e altre disposizioni in materia di energia" |
Pubblicata sul B.U. del 28 dicembre 2004, n. 175 |
La legge recepisce la direttiva UE 2002/91/CE per la certificazione energetica degli edifici rimandando la definizione a un provvedimento successivo |
| Liguria |
Legge regionale 29 maggio 2007, n. 22 "Norme in materia di energia" |
Pubblicata sul B.U. del 6 giugno 2007, n. 11 |
Introdotta la certificazione energetica, ma il regolamento attuativo verrà emanato entro il prossimo maggio |
| Piemonte |
Legge regionale del 28 maggio 2007, n. 13 "Disposizioni in materia di rendimento energetico nell'edilizia" |
Pubblicata sul B.U. del 31 maggio 2007, n. 22 |
Recepita la direttiva UE 2002/91/CE, ma i regolamenti di attuazione verranno emanati entro il prossimo maggio e dovranno chiarire la metodologia di calcolo, i requisiti di prestazione e il modello dell'attestato | |
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 Famiglie in affanno sui mutui |
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Draghi: alti i costi di fondi comuni, sui derivati più responsabilità dagli enti locali |
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Data: 1/11/2007 |
Il Sole24Ore |
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