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N°36 - Dicembre 2007 - BII
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Gli aiuti delle Regioni per l'acquisto di casa
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Non sono molti gli aiuti regionali sui quali oggi i giovani possono contare per l'acquisto della prima casa. Che si tratti di contributi in conto capitale o di agevolazioni sul mutuo, la situazione è sempre la stessa. La maggior parte delle Regioni si limita a registrare sui propri siti internet l'esistenza di bandi ai quali l'accesso si è chiuso da tempo: 2004, 2005. Qualcuna promette anche nuovi finanziamenti, ma intanto a poter sperare in qualche forma di sostegno sono solo i giovani di Lombardia, Molise, Marche (fra le Regioni statuto ordinario) e di Sardegna, Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia e provincia di Bolzano (per gli enti a statuto speciale).
I requisiti per ottenere l'agevolazione, poi, sono spesso molto selettivi. I più importanti sembrano essere il fatto di essersi appena sposati - o di avere l'intenzione di farlo a breve - e quello di non possedere una condizione socioeconomica superiore a una certa soglia. Che, beninteso, non è detto che sia per forza estremamente bassa. Ma è chiaro che, con disponibilità limitate, un basso valore Isee può fare la differenza.
Le opportunità
In Lombardia mancano pochi giorni alla scadenza del settimo bando "Giovani coppie" emesso della Regione. In arrivo ci sono 20 milioni di euro che saranno assegnati (come contributi a fondo perduto di 5mila euro) a 4mila fortunati "lui e lei" in procinto di acquistare casa. La documentazione per partecipare dovrà essere consegnata ai Caaf autorizzati dalla Regione entro il 30 novembre. Per accedere ai contributi, i giovani sposi o promessi tali dovranno dimostrare di avere un'età inferiore a 40 anni, di essersi sposati a partire dal 1° novembre 2006 o di avere intenzione di convolare entro il 30 giugno 2008.
I requisiti
La "clausola matrimoniale" ricorre anche in altri bandi, aperti in Molise (scadenza a fine febbraio) come nelle Marche (il bando sarà emesso nel 2008) e Sardegna. Per i singles, invece, contemplano forme di aiuto solo il Friuli e la provincia di Bolzano.
Quanto all'età che una coppia deve avere per essere considerata "giovane", le normative regionali di Molise e Sardegna, così come quella del Friuli V.G. , abbassano l'asticella ai 35 anni.
Altre caratteristiche richieste ricorrono quasi in fotocopia: l'obbligo di residenza (presente o futura) nell'abitazione acquistata, il divieto di possedere un altro immobile per lomeno sul territorio regionale.
Fondamentale resta il valore Isee, indicatore |
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della condizione socio-economica della coppia: in Lombardia i giovani sposi non possono superare i 25mila euro, in Molise i 20mila, in Friuli i 29mila euro mentre nelle Marche sono ammessi redditi fino a 39mila euro.
Più complicata la situazione in Alto Adige, dove l'accesso alle varie forme di sostegno è stabilita sulla base di un punteggio che mescola requisiti sociali - come il reddito e il numero di figli a carico - e gli anni da cui si è residenti nella provincia di Bolzano.
Proprio sulla stanzialità, qualche Regione insiste più delle altre: è il caso della Sardegna, che per assegnare i suoi contributi (bando sempre aperto per la copertura del 100% degli interessi sul mutuo) richiede, oltre alla residenza, anche che venga dimostrato di aver dimorato nel territorio della regione nei cinque anni precedenti.
Canali e tetto
Può cambiare anche il canale attraverso il quale vengono assegnati i contributi. Nelle Marche sono i Comuni, ai quali verrà inviata parte dei fondi (50 milioni in tutto) stanziati dalla Giunta regionale per il piano di edilizia residenziale del triennio 2006-2008. Fondi destinati prima alle Province, e da queste girate (con tetti di spesa che variano da caso a caso) ai Comuni che dovranno emettere i bandi per i "buoni casa". In Sardegna e Molise, Friuli e Valle d'Aosta l'ente di riferimento resta la Regione, così come in Lombardia, che pure si avvale dell'assistenza dei Caaf (centri autorizzati di assistenza fiscale) convenzionati. Quando a essere assegnato è invece un mutuo agevolato (con interessi che, nel caso di Bolzano, possono essere pari a zero), allora nel procedimento vengono coinvolti anche gli istituti di credito con cui la Regione ha stipulato un accordo.
Anche sul contributo massimo pro capite c'è ampia diversità: si va dai 5mila euro della Lombardia ai 30mila delle Marche, ai 23mila del Friuli, passando attraverso i 10mila del Molise che però (stando allo stanziamento iniziale previsto, circa 420mila euro) non potrà così venire incontro che a poco più di 40 richieste.
Che si stia andando incontro a una restrizione degli aiuti, d'altronde, lo si vede proprio dai numeri. In Lombardia le coppie che, grazie al settimo bando "giovani coppie", riceverano in dote 5mila euro saranno 4mila. Un bel numero, ma per cambiare prospettiva basta pensare che con i sei bandi precedenti avevano ottenuto sostegno 39.300 coppie. Cioè, in media, 1500 coppie in più a bando. |
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FUNZIONI CATASTALI: LE SCELTE DEI COMUNI
Da una ricerca condotta dall'Ufficio Studi di Confedilizia sulle scelte fatte dai Comuni capolugo di provincia in materia di catasto, risulta che la gran parte ha optato per determinare direttamente, e da subito, gli estimi dei singoli immobili.
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Sono 82 i Comuni capoluogo di provincia che hanno scelto di assumere funzioni catastali. Di questi, 37 hanno scelto, per il momento, la prima o la seconda opzione ("A" e "B") e quindi di svolgere funzioni di rilascio di documenti o di partecipazione alla determinazione degli estimi con decisione finale lasciata all'Agenzia del territorio; 45 (il 55% circa, pari al 72% della popolazione interessata) hanno scelto, da subito, l'opzione "C", che consente alle Amministrazioni di determinare direttamente (escludendo, di fatto, l'Agenzia del territorio e, quindi, lo Stato) gli estimi dei singoli immobili e quindi la base imponibile dei tributi sia comunali sia statali correlati alle rendite catastali, mentre 23 capoluoghi di provincia hanno deciso di non assumere alcuna funzione catastale, lasciando, per il momento, ogni competenza in materia all'Agenzia del territorio.
Dalla ricerca di Confedilizia sono esclusi i Comuni delle Regioni Friuli Venezia Giulia, Valle d'Aosta e Trentino Alto Adige, poiché non tenuti a tale adempimento.
I Comuni capoluogo di provincia sui quali è stata condotta l'indagine sono 110, quelli che hanno fornito risposta 105. Di questi: |
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- 82 hanno scelto di assumere le funzioni catastali (78,85%);
- 23 hanno scelto di non assumere le funzioni catastali (20,91%);
Degli 82 che hanno scelto di assumere le funzioni catastali:
- 29 hanno scelto l'opzione A (35,37%);
- 8 hanno scelto l'opzione B (9,76%);
- 45 hanno scelto l'opzione C (54,88%).
Il totale della popolazione dei Comuni che hanno scelto di assumere le funzioni catastali è di 13.048.288; quello dei Comuni che hanno scelto di non assumere le funzioni catastali, è, invece, di 3.290.411.
Totale popolazione dei Comuni che hanno scelto l'opzione A:
3.050.737 (23,38%).
Totale popolazione dei Comuni che hanno scelto l'opzione B:
538.622 (4,13%).
Totale popolazione dei Comuni che hanno scelto l'opzione C:
9.458.929 (72,49%). |
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IL CONCETTO DI PREZZO - VALORE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
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La Finanziaria 2006, entrata in vigore il 1° gennaio 2006, ha stabilito che per alcuni trasferimenti immobiliari la base imponibile su cui applicare le imposte sia il valore catastale e non il prezzo concordato tra le parti.
La normativa si applica alle cessioni immobiliari soggette a imposta di registro (escluse, quindi, le cessioni soggette a IVA) nei confronti di persone fisiche-privati che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti nei confronti di persone fisiche purché soggette a imposta di registro (non IVA).
La normativa riguarda gli immobili di uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc.) anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto che sono di pertinenza dell'abitazione già acquistata. Il sistema vale anche per acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non |
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possono godere delle agevolazioni prima casa.
Per cui, anche chi acquista una seconda o terza casa dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale.
Il prezzo-valore si applica solo su richiesta dell'acquirente al notaio, negli atti di cessione: oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà (compravendite, permute, ecc.), anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, ecc.).
Per evitare che gli onorari notarili, i quali sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all'applicazione della norma, il Legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti del 30%.
Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atti sia indicato l'intero prezzo pattuito, altrimenti scattano pesanti sanzioni amministrative. |
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COMMISSIONE PER LA REGOLAZIONE DEL MERCATO
ELEMENTI DI VESSATORIETA' NELLA MODULISTICA DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE DEPOSITATA PRESSO LA COMMISSIONE DEL RUOLO AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE DELLA C.C.I.A.A. DI ROMA.
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La Commissione per la regolazione del mercato della Camera di Commercio di Roma, istituita con Delibera di Giunta n. 9 del 26 gennaio 2004 in attuazione dell'art. 2, comma 4 lett. b) e c) della L. 29 dicembre 1993, n. 580;
Visti gli artt. 4 e 5 del Regolamento della Commissione per la regolazione del mercato, che ne disciplinano competenze e funzioni;
Valutata la rilevanza degli elementi di fatto e di diritto acquisiti dall'Area Disciplina del Mercato in tema di elementi di vessatorietà presenti nella modulistica di mediazione immobiliare depositata presso la Commissione del Ruolo degli agenti di affari in mediazione della Camera di Commercio di Roma e ritenuto, pertanto, di avviare il procedimento, cui sono stati chiamati a partecipare, con apposite audizioni, le associazioni di categoria dei mediatori immobiliari e le agenzie sui cui modelli si è concentrato l'esame in data 12.05.2004 e le associazioni dei consumatori in data 23.07.2004;
Terminata l'istruttoria, ai sensi dell'art. 9 del Regolamento emana il seguente
PARERE
PREMESSA
Appare opportuno, preliminarmente, precisare le motivazioni che hanno indotto la Commissione a rivolgere la propria attenzione al settore della mediazione immobiliare.
Nel compiere tale scelta si è considerata la circostanza della disponibilità dei moduli presso la Camera che ha consentito un rapido lavoro di reperimento del materiale da esaminare, ma soprattutto si è considerata la rilevanza del mercato della compravendita immobiliare. Tale rilevanza è stata valutata, sia con riferimento al complessivo volume di affari ed alla percentuale di esso che transita attraverso le agenzie immobiliari, sia, soprattutto, pensando alla "sensibilità"del consumatore rispetto alla materia, dal momento che la propensione all'acquisto della casa da parte delle famiglie si aggira intorno al 75% e che circa il 70% della popolazione è stato stimato essere proprietario di casa. Inoltre l'acquisto di immobili viene sempre più visto dalle famiglie italiane come forma di investimento e risparmio.
L'ambito locale sul quale si è incentrata l'indagine della Commissione è, ovviamente, la provincia di Roma1. Alla data del 31/01/2004 il numero totale degli iscritti alla sezione immobiliare del Ruolo mediatori, con esclusione dei soggetti cancellati, ammontava a 7.707.2 Di questi, 6.127 corrispondono a soggetti individuali (ditte individuali ovvero persone fisiche) mentre 1.580 sono società, sia di persone che di capitali.
Per quanto concerne la distribuzione territoriale, 5.530 iscritti hanno residenza nel comune di Roma (dei quali 4.354 risultano essere soggetti individuali e 1.176 le società) e 2.177 risiedono negli altri comuni della provincia. Tuttavia occorre notare che, soprattutto nel caso dei mediatori iscritti come persone fisiche, la zona di residenza può non coincidere con quella nella quale viene effettivamente svolta l'attività imprenditoriale.
Da un'analisi complessiva dei moduli inviati dal Ruolo mediatori all'Area Disciplina del mercato a partire dal mese di luglio 2003 si evince la presenza di tre macro tipologie di imprese operanti nel territorio provinciale: reti in franchising, imprese che si presentano come aderenti ad associazioni di categoria, imprese non rientranti in alcuna delle due precedenti tipologie e del tutto autonome.
Le reti di franchising sono spesso il risultato di un'evoluzione che ha portato una realtà imprenditoriale di piccole dimensioni ad assurgere al ruolo di franchisor presente in vari casi a livello nazionale. Vengono utilizzati gli strumenti tipici dell'organizzazione in franchising così come vengono studiati nelle trattazioni di marketing e organizzazione aziendale ossia il marchio, il design degli arredi, il know how comune, l'esclusiva territoriale, gli aspetti promozionali e pubblicitari, la struttura a rete e infine una modulistica uniforme. Tali reti rappresentano ormai una parte rilevante, se non forse maggioritaria, del mercato.
Circa la modulistica, va notato come nei moduli sia quasi sempre presente una formula nella quale è scritto che ogni agenzia è un'impresa giuridicamente autonoma. Ciò indurrebbe a pensare che tale autonomia possa riguardare anche la redazione del contenuto dei moduli, ma in realtà non sembrerebbe che le cose stiano esattamente in questi termini se non altro perché i moduli degli affiliati ad ogni singolo network appaiono sempre del tutto uguali tra loro. L'inserimento di una siffatta formula apparirebbe, quindi, mirato a far gravare sulla singola impresa affiliata le eventuali conseguenze giudiziarie determinate dai moduli. All'interrogativo se in questi casi l'azione inibitoria, o comunque l'azione legale in genere, fosse esperibile solo nei confronti del franchisee, anello locale della catena ma anche interfaccia operativa del consumatore, o anche nei confronti del franchisor il quale abbia imposto l'adozione di moduli o formulari contrattuali predisposti al fine di uniformare l'attività negoziale della propria rete, la dottrina, ricorrendo ad una interpretazione estensiva dell'espressione "utilizzazione di condizioni generali di contratto", ha concluso affermando la possibilità di esperire tale azione anche nei confronti del franchisor. La giurisprudenza, nei rari casi nei quali è stata chiamata a pronunciarsi sul punto5, ha confermato l'interpretazione compiuta dalla dottrina, dichiarando (nel caso del rapporto tra concessionario e produttore, simile a quello tra franchisor e franchisee) che l'inibitoria è esperibile tanto nei confronti del concessionario, in qualità di utilizzatore diretto delle condizioni generali di contratto, quanto nei confronti della casa costruttrice, che ne raccomanda l'utilizzazione. A fugare ogni dubbio è poi intervenuta la L. 14/2003 che, integrando il testo del 1° comma dell'art. 1469 sexies, ha reso possibile l'azione inibitoria anche nei confronti di professionisti o associazioni di professionisti che utilizzano o raccomandano condizioni generali di contratto.
Circa il 20% delle imprese del settore aderiscono alle associazioni di categoria; le principali sigle sono FIAIP, FIMAA e ANAMA. Alcune delle associazioni hanno elaborato una modulistica la cui adozione viene |
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consigliata agli iscritti; tra i formulari esaminati se ne rinvengono molti che segnalano appunto la loro provenienza da una o dall'altra associazione, anche se non tutti gli associati adottano i formulari delle associazioni.
I formulari consigliati dalle associazioni di categoria sembrano quelli interessati da un minor numero di problematiche di vessatorietà e ciò può trovare una spiegazione anche nel metodo generalmente concertato che li ha originati. Un rilevante numero di formulari è stato, infine, depositato da imprese non aderenti ad alcuna associazione né ad alcuna rete di franchising. Un'analisi generale della relativa modulistica mostra la presenza di una variegata tipologia di criticità sul fronte del carattere vessatorio delle clausole. Questo aspetto variegato deriva ovviamente dalla parcellizzazione del tessuto imprenditoriale al quale i formulari fanno riferimento in quanto esso sfugge per sua stessa natura e definizione ai fenomeni di reductio ad unum che invece si riscontrano nelle due tipologie precedentemente esaminate. A livello di dislocazione territoriale queste imprese sembrano agire soprattutto in ambito provinciale esterno alla città di Roma, tuttavia non mancano anche esempi operanti in città.
A fronte della situazione sopra descritta la Commissione ha convenuto con l'indirizzo operativo seguito dalla Segreteria di procedere all'analisi dei moduli attraverso l'individuazione di alcuni leading case che costituissero un campione rappresentativo dell'articolazione dei soggetti presenti sul mercato. Si sono, così, analizzati i moduli di una rete in franchising diffusa sia in ambito provinciale che nazionale, i moduli di soggetti imprenditoriali (rete franchising ed imprese autonome) aderenti ad un'associazione di categoria, sia che utilizzino i formulari proposti dalle associazioni, sia che non lo facciano ed infine quelli di un soggetto imprenditoriale autonomo, apparentemente non legato ad alcuna associazione, discretamente inserito nel tessuto economico cittadino.
MODULISTISTICA ESAMINATA E CLAUSOLE PIÙ RICORRENTI
Due sono state le tipologie di moduli oggetto di esame al fine di rilevare situazioni di vessatorietà nei confronti dei consumatori:
- l'incarico di vendita, nel quale si rinvengono di solito le clausole a maggior rischio di vessatorietà - quali irrevocabilità, esclusiva, penale, obbligo di accettazione della proposta, esonero da responsabilità del mediatore, foro competente;
- la proposta di acquisto, che presenta generalmente situazioni di potenziale vessatorietà, oltre che in relazione alle clausole di cui sopra, anche e soprattutto in riferimento al termine temporale della sua vigenza.
Nell' operazione di vaglio delle clausole alla luce della disciplina dettata dagli artt. 1469 bis e seguenti del Codice civile, per dovere di completezza, non si è trascurato di esaminare la figura, della c.d. mediazione atipica, elaborata nella prassi e dalla giurisprudenza con lo scopo di tutelare maggiormente l'operato del mediatore professionale ed i suoi diritti attraverso un rafforzamento del vincolo contrattuale gravante sul consumatore che dà l'incarico e che si realizza attraverso una limitazione della libertà contrattuale di quest'ultimo.
Sono così stati introdotti i patti di irrevocabilità ed esclusiva e le clausole penali previste in caso di revoca dell'incarico prima del decorso del termine pattuito o di violazione dell'obbligo di concludere l'affare alle condizioni indicate.
La modulistica di mediazione immobiliare sembrerebbe dunque integrare pienamente la fattispecie della mediazione atipica, il cui presupposto di legittimità è però la pattuizione delle clausole e non l' imposizione delle stesse attraverso l'utilizzazione di formulari predisposti dal mediatore, su cui il consumatore non ha facoltà di intervenire, circostanza questa che fa ricadere la fattispecie sotto le previsioni dell'art. 1469 bis e seguenti del Codice civile.
Alcuni operatori hanno sostenuto la non vessatorietà delle clausole di esclusiva ed irrevocabilità basandosi sul principio della non contrarietà a buona fede, intesa in senso oggettivo. Tali clausole mirerebbero a preservare un'organizzazione aziendale che, strutturata e dispendiosa, è posta anche a garanzia del consumatore che può usufruire di un plus di servizi tipico di un'azienda di grandi dimensioni (presenza pubblicitaria, capillarità della rete di franchising, know how degli addetti e via dicendo). Nel valutare un simile approccio occorre, tuttavia, non perdere di vista la vexata quaestio sia dottrinale che giurisprudenziale, concernente il valore semantico e letterale della locuzione "malgrado la buona fede" di cui al 1° comma dell'art. 1469 bis. Lungi dal poter esporre compiutamente ed integralmente in questa sede i contenuti del suddetto dibattito, ci si limita a far notare che in caso di interpretazione soggettiva della buona fede le motivazioni addotte dalle imprese verrebbero a perdere di fondamento.
In ogni caso il comportamento secondo buona fede è regola generale nei rapporti contrattuali e dunque deve trovare applicazione anche se si negozia con il mediatore: viene quindi da considerare, per esempio, se ribaltare la posizione proponente/accettante del consumatore sia un comportamento contrario a buona fede e se quindi il giudice possa ricollegarvi l'obbligo del risarcimento del danno, come sembra orientata ad ammettere la giurisprudenza recente. Anche mettere fretta al cliente evocando la presenza di altri agguerriti acquirenti dell'immobile, condizionandone in qualche modo la volontà, potrebbe essere un comportamento contrario a buona fede. Inoltre il giudice, che non è vincolato al nomen iuris prospettato dalle parti, potrebbe considerare contrario a buona fede il comportamento dell'agente che sotto il nome di mediazione prospetta, in realtà un contratto diverso, ad esempio una consulenza per la ricerca dell'immobile più adatto. Riconoscere l'esistenza di comportamenti contrari a buona fede significherebbe per il consumatore ottenere un ristoro del danno, prescindendo anche dall'indagine sul carattere vessatorio delle clausole. |
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