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N°42 - Marzo 2008
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"VALUTAZIONE IMMOBILIARE: criteri e principi applicativi"
Corso di aggiornamento/formazione
Napoli, 22 – 23 – 24 aprile 2008
:: Scadenza iscrizioni: 15 aprile 2008 ::
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Descrizione del Corso
Sede del Corso
c/o Camera di Commercio di Napoli,
V. S. Aspreno n. 2
Sala Parlamentino – 3° piano
Orari
- giorno 22/04 h. 9,00-17,00
- giorno 23/04 h. 9,00-17,00
- giorno 22/04 h. 9,00-16,00
Max iscritti n. 30
Link utili:
www.binapoli.it
www.na.camcom.it
www.tecnoborsa.it
www.formazioneimmobiliare.eu |
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Per ulteriori informazioni contattare:
Silvia Ferrajoli,
Borsa Immobiliare di Napoli
Tel. 081.5543962
Fax 081.283361
segreteria@borsaimmobna.191.it
segreteria@binapoli.it
Alessandro Pinelli,
Borsa Immobiliare di Napoli
Tel. 081.5543962
Fax 081.283361
segreteria@borsaimmobna.191.it
segreteria@binapoli.it
Programma corso  (174 kb)
Modulo iscrizione (93 kb) |
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COMPRAVENDITE: FINE DI UN CICLO DECENNALE
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Dal I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che gli ultimi mesi del 2007, ed ancor più i primi del 2008, hanno accelerato la fine del più lungo ciclo immobiliare del II dopoguerra. Per la prima volta da 10 anni a questa parte le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo, dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni nel 1996 ad oltre 845 mila nel corso del 2006. L'anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali, dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando. La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, ove assume anche connotazioni a due cifre, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel II semestre del 2007, con l'esplodere della crisi finanziaria ed economica americana le cui conseguenze sono ancora difficili da quantificare, dato il convulso succedersi di notizie contraddittorie che, oltre a dipingere una situazione di oggettiva difficoltà, spesso contribuiscono ad alimentarla anche sul piano psicologico. Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti, non solo nelle grandi città ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia. Le intenzioni di acquisto di un'abitazione sono al livello più basso dell'ultimo ciclo immobiliare (2,2%). Inoltre, il prezzo delle case nel 2007 è aumentato del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% in quelle intermedie. Gli incrementi degli immobili non residenziali sono, nelle città intermedie, oltre il 6%. In queste ultime i tempi di vendita sono cresciuti ad un ritmo più rapido rispetto a prima e sono oggi allo stesso livello delle grandi città: servono mediamente 5,1 mesi per una casa, 5,5 mesi per un negozio, 6,3 mesi per un ufficio, 5,5 mesi per un capannone e solo poco più di 3 mesi per un box. Per quanto riguarda lo sconto applicato rispetto al prezzo iniziale non si è amplificato nei centri medi, diversamente da quanto rilevato nelle grandi città. Per il 2008 è prevista una stabilità dei prezzi.
Secondo l'Osservatorio del gruppo Tecnocasa nel secondo semestre del 2007 è avvenuta una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili, generalizzata a tutte le realtà urbane con poche eccezioni sul territorio. Si è verificata un'inversione del trend dei prezzi immobiliari che dal 1998 non avevano mai smesso di crescere.
I dati della Banca d'Italia registrati nei primi nove mesi dell'anno hanno evidenziato una diminuzione delle erogazioni dell'1,54%, rispetto allo stesso periodo del 2006.
L'analisi in base al profilo dimensionale |
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evidenzia che la variazione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città (-1,5%), a seguire i capoluoghi di provincia (-0,9%) e i comuni dell'hinterland (-0,8%) che ancora una volta hanno avuto un comportamento migliore. Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi negative, ad eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili, e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (+1,5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (-3,4%), Verona (-3,2%) e Bari (-2,9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi anche a Milano (-1,1%) e Roma (-1,6%), i mercati immobiliari più importanti. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo. Un'analisi a livello di aree nelle grandi città ha evidenziato una migliore tenuta degli immobili posizionati nelle zone più centrali, rispetto a quelle periferiche e semicentrali. In base al profilo geografico si evidenzia che i capoluoghi del Sud Italia hanno registrato una migliore performance, con una crescita delle quotazioni dello 0,2%, ma sono ormai alla fase finale della loro corsa. Sono invece diminuite dell'1,4% le quotazioni dei capoluoghi del Centro Italia e dell'1,5% quelle dei capoluoghi del Nord Italia. Gli altri elementi emersi ben chiari in questo arco temporale sono: la diminuzione della domanda di immobili, la maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l'ampliamento della forbice tra prezzo richiesto e prezzo a cui si realizza la compravendita e l'allungamento dei tempi medi di vendita. Infatti, nelle grandi città occorrono mediamente circa 135 giorni, in aumento rispetto ai 118 giorni registrati a giugno. Le caratteristiche che hanno "facilitato" le compravendite in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi (l'esigenza di sfoghi esterni è in crescita), e di riscaldamento autonomo, l'inserimento dell'immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille, la disposizione degli spazi interni. Ma è emerso anche un altro aspetto: l'attenzione allo stato di conservazione dell'immobile.
Dagli ultimi dati dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio emerge che il secondo semestre 2007 si è chiuso con l'arresto della crescita delle quotazioni delle case in quasi tutte le grandi città italiane e in alcuni casi i prezzi sono diminuiti, con alcune eccezioni rappresentate da Roma e Milano dove i prezzi continuano crescere. Nella capitale la crescita è arrivata fino al 10%, a Milano è stata più contenuta (+4,8%). |
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LOCAZIONI: E' IN AUMENTO LA DOMANDA
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Secondo quanto riportato nel I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma la domanda di immobili in locazione e il volume di contratti sono piuttosto deboli, ma leggermente più stabili di quelli per l'acquisto, con l'eccezione del comparto dei negozi e dei box auto, dove le richieste di immobili in affitto sono più rarefatte rispetto a quelle di investimento. Anche nel comparto dell'affitto le dinamiche contrattuali rallentano in maniera generalizzata, toccando i nuovi livelli minimi. I canoni di locazione sono meno performanti rispetto ai prezzi in tutti i comparti analizzati e si denunciano persino situazioni di flessione in termini reali, erodendo ulteriormente la redditività da locazione. Per quanto riguarda i tempi necessari per locare un immobile nelle città intermedie sono leggermente più contenuti rispetto a quelli che occorrono nelle grandi città.
In base a quanto pubblicato sull'Osservatorio di Tecnocasa sul fronte della locazione si |
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evince che si sta assistendo ad un aumento di domanda di immobili in affitto, alimentata proprio da coloro che non riuscendo ad ottenere un mutuo o trovandosi di fronte ad una rata troppo "pesante" optano per la locazione, magari anche come soluzione temporanea, in attesa di poter acquistare in un momento successivo. Questo di fatto non si sta traducendo in una tensione verso l'alto dei canoni di locazione, dal momento che sul mercato c'è ancora offerta di immobili in locazione risultato della corsa al mattone avvenuta negli scorsi anni. A questo bisogna aggiungere la volontà dei proprietari di puntare alla continuità del rapporto di locazione, andando incontro alle esigenze del conduttore con una riduzione dei canoni richiesti. Il risultato combinato delle dinamiche che si stanno registrando sul mercato della compravendita e su quello della locazione ha comportato un lieve aumento dei rendimenti immobiliari che sui bilocali sono saliti a 3,8%. |
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MUTUI: IL TASSO PRINCIPALE RESTA AL 4%
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La Bce ha lasciato i tassi d'interesse invariati, mantenendo il tasso principale al 4%. E' quanto deciso dal Consiglio direttivo dell'istituto a Francoforte. Con questa decisione, ampiamente attesa dagli economisti, la Banca centrale mantiene il tasso di rifinanziamento principale al 4%, quello marginale al 5% e quello sui depositi overnight al 3%.
Tassi in flessione a febbraio per i mutui per l'acquisto di abitazione che tornano ai livelli di agosto. Tassi in calo per i mutui immobiliari, a febbraio in particolare, segnala il Bollettino mensile dell'Abi, il dato medio si è attestato al 5,62%, tornando sui livelli di agosto 2007, quando scoppiò la crisi dei mutui subprime. Il tasso resta comunque notevolmente più alto rispetto a febbraio 2007, quando si attestava al 5,15%. La riduzione rispetto a gennaio 2008 è invece di 7 punti base. A scendere è anche il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e imprese. A febbraio si è posizionato al 6,15%, contro il 6,22% di gennaio. Il dato è tuttavia 60 punti base al di sopra del 5,55% di febbraio 2007. Il bollettino dell'Abi segnala anche una lieve accelerazione degli impieghi complessivi. Le prime stime indicano che i prestiti totali concessi dalle banche italiane a febbraio hanno segnato un tasso di crescita tendenziale pari al 9,6%, che si raffronta al 9,5% del gennaio 2008 e all'11,5% di febbraio 2007. In termini assoluti l'ammontare dei finanziamenti è risultato pari a 1.464,7 mld di euro, con un flusso netto positivo pari a 127,3 mld rispetto ad un anno prima. La dinamica continua ad essere sostenuta soprattutto dalla componente |
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a più lunga scadenza che ha registrato un incremento tendenziale dell'11,1%. Sul fronte della raccolta, febbraio ha visto un rallentamento della crescita. L'incremento su base annua è risultato pari al 7,41%, contro il 7,47% di gennaio e il 7,52% di un anno prima. Lo stock è arrivato a 1.269 mld contro i 1181,44 di febbraio 2007. Il tasso sui depositi in euro applicato a famiglie e società non finanziarie è al 2,02%, 4 punti base sotto il valore di gennaio e 46 punti base sopra quello di un anno prima.
Dal I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che le famiglie che nel 2007 avevano in corso un mutuo erano il 23,9% del totale, corrispondenti a 5,7 milioni di nuclei, in aumento rispetto al 2006 del 13,7%. Nel secondo trimestre 2007 le erogazioni di mutui sono calate quasi del 10%, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente; poi, nel terzo trimestre, hanno segnato una ripresa del 2,6%. Così, sui primi nove mesi dell'anno sono stati erogati mutui per un ammontare di 45 miliardi di euro, con una flessione dell'1,5% su base annua. Ancora a due cifre, anche se un rallentamento, l'incremento dei mutui edilizi. Il rapporto fra il debito complessivo e il reddito si attesta al 50% (se si considerano i soli mutui il rapporto scende al 40%), in costante crescita dal 2000 ad oggi, mentre nella media europea è al 90%. Inoltre, il tasso di sofferenza delle famiglie sui mutui è dell'1,8% e dovrebbe rimanere stabile per tutto il 2008. Infine, i mutui in sostituzione sono il 28% del totale. |
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DETRAZIONE PER CANONI DI LOCAZIONE
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In attuazione della Finanziaria 2008, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze 11 febbraio 2008, in corso di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, sono state definite le modalità di fruizione della detrazione spettante per canoni di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale.
Il decreto definisce anche le modalità di attribuzione della detrazione che sia di ammontare superiore all'imposta lorda diminuita delle detrazioni per carichi di famiglia e per redditi da lavoro. La disposizione ha effetto retroattivo applicandosi dall'anno 2007.
Il decreto stabilisce, inoltre, che a decorrere dal periodo d'imposta 2008, la detrazione per canoni di locazione spettante ai lavoratori dipendenti è effettuata direttamente in busta paga nel corso delle operazioni di conguaglio.
Art. 1. (Attribuzione della detrazione di cui all'art. 16 del TUIR da parte del sostituto d'imposta)
1. A decorrere dall'anno 2008, ai soggetti che percepiscono i redditi di cui agli articoli 49 e 50 del Testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (di seguito denominato TUIR), la detrazione spettante ai sensi dell'articolo 16, commi da 01 a 1-ter del citato TUIR, nei limiti e alle condizioni previste nel medesimo articolo 16, è riconosciuta, su richiesta dell'avente diritto, dai sostituti d'imposta di cui agli articoli 23 e 29 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, in sede di effettuazione delle operazioni di conguaglio. In occasione delle medesime operazioni di conguaglio è riconosciuto, altresì, l'importo della detrazione di cui al comma 1-sexies dello stesso articolo 16 che non ha trovato capienza nell'imposta lorda diminuita, nell'ordine, delle detrazioni di cui agli articoli 12 e 13 del citato TUIR. La detrazione di cui all'articolo 16 del TUIR è attribuita sulla base della dichiarazione presentata dall'avente diritto nella quale sono indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, i requisiti richiesti dal medesimo articolo 16, compreso il numero dei mesi per i quali l'immobile oggetto del contratto di locazione è adibito ad abitazione |
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principale, nonché è attestata l'assenza di redditi ulteriori rispetto a quelli di cui agli articoli 49 e 50 del citato TUIR.
2. Ai fini del riconoscimento dell'importo della detrazione di cui all'articolo 16, comma 1-sexies, del TUIR, i sostituti d'imposta utilizzano, fino a capienza, l'ammontare complessivo delle ritenute disponibile nel periodo di paga nel quale sono effettuate le operazioni di conguaglio, indicando nella certificazione unica dei redditi di lavoro dipendente e assimilati (CUD) l'importo non attribuito all'avente diritto per insufficienza dell'ammontare complessivo delle ritenute per consentirne il recupero in sede di dichiarazione dei redditi.
Art. 2. (Determinazione in sede di dichiarazione dei redditi dell'ammontare della detrazione di cui all'articolo 16, comma 1-sexies, del TUIR)
1. L'ammontare della detrazione di cui all'articolo 16, comma 1-sexies del TUIR, spettante a decorrere dall'anno 2007 agli aventi diritto diversi da quelli individuati nell'articolo 1, è evidenziato nella dichiarazione dei redditi presentata ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, ovvero ai sensi del decreto del Ministro delle finanze 31 maggio 1999, n. 164.
2. La disposizione del comma 1 si applica anche agli aventi diritto di cui all'articolo 1 del presente decreto relativamente all'ammontare della detrazione spettante per il 2007 nonché relativamente a quella spettante a decorrere dall'anno 2008 non riconosciuta, in tutto o in parte, dai sostituti d'imposta di cui agli articoli 23 e 29 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973.
3. L'ammontare della detrazione di cui all'articolo 16, comma 1-sexies del TUIR evidenziato nella dichiarazione dei redditi può essere utilizzato in compensazione, ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 e dell'articolo 37, comma 55, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, ovvero, essere computato in diminuzione dell'imposta sui redditi delle persone fisiche relativa al periodo d'imposta successivo o essere chiesto a rimborso in sede di dichiarazione dei redditi. |
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 Cara sicurezza |
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Case a norma. Al via l'obbligo di certificazione degli impianti, dalla luce al riscaldamento |
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Data: 29/03/2008 |
MilanoFinanza |
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Il monolocale è trendy |
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A livello di mercato la domanda si sta però spostando sulle 3-4 stanze |
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Data: 22/03/2008 |
Il Sole24Ore |
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Mattone che scotta |
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Trappola tassi. Solo 3 italiani su 100 trasferiscono il mutuo |
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Data: 22/03/2008 |
LiberoMercato |
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Rapporto Mipim |
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Qui il mattone non rallenta |
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Data: 12/03/2008 |
ItaliaOggi |
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Il mattone blindato |
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Fondi immobiliari. I rendiconti del 2007 mostrano buoni dividendi e performance superiori ai target. Timori per il 2008 |
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Data: 01/03/2008 |
MilanoFinanza |
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