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N°43 - Aprile 2008 - BII
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"FISCALITÀ, INCENTIVI, REGOLAMENTAZIONE IMMOBILIARE E
CATASTO, URBANISTICA, TECNICHE DI VALUTAZIONE"
Corso di alta formazione
Roma, 28-29-30 maggio 2008 e 25-26-27 giugno 2008
:: Scadenza iscrizioni: 26 maggio 2008 ::
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La Sapienza Università di Roma - dipartimento ITACA e TECNOBORSA nel valutare positivamente la collaborazione nella realizzazione dei corsi di Alta formazione svolti nel biennio 2006-2007 nella materia "Valutazione immobiliare", intendono promuovere un pacchetto formativo per l'aggiornamento di professionisti che operano nel mercato immobiliare.
Il pacchetto formativo consiste in 2 moduli indivisibili da organizzare a distanza di un mese.
Come nel passato ogni appuntamento è di due giornate e mezzo piene.
Nel primo appuntamento saranno approfonditi i temi della fiscalità immobiliare (tema coordinato dal dr. Vincenzo BUSA, direttore dell'Agenzia delle Entrate), degli adempimenti procedurali negli acquisti e vendite di immobili (tema coordinato dal dr. Maurizio DEL BELLO, commercialista) e del risparmio energetico (tema coordinato dall'arch. Carlo Brizzioli).
Nel secondo appuntamento si tratteranno i temi del sistema catastale che come è noto è investito da una profonda riforma (tema coordinato dal dr. GIANNI GUERRIERI, direttore OMI dell'Agenzia del Territorio) e delle tecniche di Valutazione immobiliare (tema coordinato dal prof. Giampiero BAMBAGIONI, docente a contratto della Facoltà di Architettura di Valle Giulia) e materia urbanistica (tema coordinato dalla prof.ssa Maria MIGLIORINI docente Facoltà di Architettura Ludovico Quaroni).
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Date dei 2 moduli
28-29-30 maggio 2008: Fiscalità incentivi e regolamentazione immobiliare
25-26-27 giugno 2008: Catasto urbanistica e tecniche di valutazione
Sede del Corso
Dipartimento DPTU - 1° piano
Via Flaminia, 72 Roma
Max iscritti n. 30
Costo del corso 800 euro + 20% iva
Per informazioni e iscrizioni:
Maria Santucci
T (+39) 06.367749043
F (+39) 06.367749028
maria.santucci@uniroma1.it
Gianni Chessa
T (+39) 06.57300710
F (+39) 06.57301832
g.chessa@tecnoborsa.com
Federica Calvani
T (+39) 06.57300710
F (+39) 06.57301832
f.calvani@tecnoborsa.com
Brochure  (196 kb)
Programma 1° Modulo (106 kb)
Programma 2° Modulo (107 kb)
Modulo iscrizione (115 kb) |
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La casa con il bollino: incubo sulle compravendite
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La sicurezza degli impianti di erogazione dell'energia e dell'acqua, del gas, delle tv eccetera di tutte le nostre case, d'ora in avanti dovrà essere certificata. Non solo niente più allacci abusivi o scarichi illegali (e questo si capisce) ma neppure strutture che non offrano tutte le garanzie di sicurezza e tutti gli standard qualitativi che ci consentano di vivere senza nuocere né a noi stessi né agli altri. Questo è scritto nel decreto numero 37 diventato legge il 12 marzo scorso e che è entrato in vigore il 27 marzo c.a.. Norme a parte, invece, riguardano gli ascensori. In linea di principio la nuova norma è stata accolta con favore da tutti - costruttori, inquilini, consumatori - in quanto risponde ad una domanda di prevenzione dei rischi che è nell'interesse di tutti. In via di fatto, invece, ha sollevato una quantità di critiche e di dubbi: perché realizzata senza una consultazione con i soggetti interessati, perché rischia di trasformarsi in una grida manzoniana che sarà applicata in un modo a Trento e in un altro a Caserta, perché - infine - introduce un nuovo balzello burocratico senza alcuna garanzia sostanziale di sicurezza in più. Il certificato di conformità degli impianti va anche allegato agli atti di compravendita e questo aveva sollevato dubbi e timori anche tra i notai.
Le novità
Le novità introdotte sono sostanzialmente due. La prima è che il cittadino, nel momento in cui richiede l'allacciamento di una utenza, deve consegnare all'azienda del gas, dell'energia elettrica o dell'acqua copia della dichiarazione di conformità dell'impianto. Quest'obbligo, finora, vigeva solo per il metano. La legge, ovviamente, si riferisce ad una casa nuova oppure completamente ristrutturata. La seconda novità, invece, riguarda le abitazioni vecchie o comunque già abitate. In questo caso, mancando una dichiarazione di "conformità" dell'impianto già in uso, la persona che voglia vendere o affittare, deve provvedere a far compiere una certificazione da una ditta specializzata.
Adempimenti
Ma non è tutto. Nel caso di nuova costruzione o di ristrutturazione del vecchio, il relativo progetto di impiantistica deve essere depositato presso lo sportello unico per |
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l'edilizia del Comune (se non esiste la stessa documentazione può andare all'Ufficio tecnico). Inoltre, per ottenere il certificato di agibilità di un immobile occorre sia la dichiarazione di conformità che il certificato di collaudo degli impianti installati. Per evitare che in tutti questi passaggi ci possano essere episodi - diciamo così - di indulgenza, la nuova legge prevede un controllo incrociato da parte della Camere di Commercio, cui giunge copia dei certificati di conformità, che dovrà controllare se l'impresa che ha effettuato certificazione e collaudo abbia le carte in regola.
I dubbi
La normativa ha preso un po' in contropiede le Camere di Commercio, investendole di una nuova responsabilità di controllo, per questo, attraverso Unioncamere sono stati posti dei quesiti tecnici a cui il ministero dovrebbe rispondere proprio oggi. Altre perplessità sono state invece, e già da alcune settimane, presentate dal Consiglio nazionale del notariato, soprattutto perché tutto il sistema delle certificazioni impiantistiche è fondamentale nell'atto di compravendita. Se le carte non fossero in regola - chiedono in sostanza i notai - l'atto risulterebbe invalidato? Il ministero a questo ha già risposto: no. La compravendita è comunque valida. La responsabilità resta invece del venditore per aver fornito, eventualmente, documenti inattendibili. A questo proposito va anche aggiunto che il venditore può anche specificare (in maniera certificata e non più con una semplice dichiarazione) che gli impianti non sono a norma ma, a quel punto, il compratore ne prende atto, si impegna a sistemare il tutto, ma può chiedere uno sconto proporzionato sul prezzo d'acquisto.
Le sanzioni
E chi fa orecchie da mercante? Per la mancata dichiarazione di conformità di un impianto la multa a carico di chi vende va da cento a mille euro. Per la trasgressione di uno degli altri adempimenti, specie per le nuove case, si va, invece, da mille a diecimila euro, a seconda della gravità del caso. Sono poi da considerarsi nulli tutti i contratti stipulati da imprese non abilitate. |
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IL MEDIATORE IMMOBILIARE E L'OBBLIGO DI INFORMAZIONE
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L'art. 1759 c.c., comma 1, stabilisce che il mediatore ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze (a lui note), relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.
Tale disposizione è volta a impedire che un mediatore, per lucrare un compenso, svolga l'attività intermediaria anche nella consapevolezza che le parti concluderanno certamente un affare privo di convenienza, caratterizzato cioè da un vizio d'origine e quindi destinato a essere annullato dalle parti.La violazione dell'obbligo di informazione determina, in capo al mediatore, il sorgere di una responsabilità contrattuale e, conseguentemente, il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.
Si ricorda che gli stessi codici deontologici delle maggiori associazioni di categoria sottolineano l'obbligo del mediatore di informare il cliente di tutte le difficoltà e condizioni dell'affare.
Per ciò che concerne la natura delle informazioni, si tratta di quelle "notizie" conoscendo le quali, le parti, non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma anche |
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quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole.
Le notizie da comunicare sono quelle note al mediatore, quelle circostanze cioè di cui abbia avuto anche semplice notizia. Si deve quindi escludere che tale professionista sia tenuto a compiere particolari indagini, anche di natura tecnico-giuridica (es. la presenza di vizi strutturali in un immobile), per acquisire particolari informazioni, salvo che abbia ricevuto un preciso incarico dal cliente.
L'obbligo di informazione è violato, per esempio, se non vengono comunicate le circostanze relative alla situazione, sotto il profilo urbanistico, dell'immobile; oppure, il carattere abusivo dell'appartamento proposto in acquisto, o la mancanza dell'abitabilità di un appartamento o l'imminente demolizione di un immobile, sono circostanze che, se conosciute, il mediatore deve comunicare.
Ugualmente, il cliente deve essere informato della presenza di ipoteche sul bene promesso in vendita o dell'esistenza di procedure concorsuali o coattive a cui sia sottoposta l'altra parte, trattandosi di informazioni che possono pregiudicare l'affare. |
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CASA, PARTE IL PIANO STRAORDINARIO
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Parte il piano straordinario di edilizia residenziale finanziato con circa 545 milioni dell'extragettito.
Il ministero delle Infrastrutture ha emanato l'attesa circolare applicativa che specifica i documenti necessari per ricevere i finanziamenti statali, a seconda del tipo di investimento: acquisto di alloggio, affitto o ristrutturazione.
Comuni e IACP o ATER devono inviare le istanze ai provveditorati interregionali delle opere pubbliche per l'esame tecnico della richiesta. Entro 30 giorni il provveditorato deve eseguire la valutazione e comunicare il parere alla direzione generale delle politiche abitative del ministero delle Infrastrutture.
La verifica complessiva di ciascun intervento sarà a cura del ministero stesso, che potrà prendersi fino a sei mesi di tempo dalla trasmissione degli atti da parte dei soggetti attuatori, quindi dalla comunicazione ai provveditorati. Il benestare avverrà con decreto.
La documentazione richiesta varia a seconda dell'intervento.
RISTRUTTURAZIONE
Per gli interventi di recupero e di nuova costruzione viene richiesta una relazione con le seguenti informazioni: fattibilità tecnico-amministrativa-finanziaria dell'intervento |
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costruttivo; la disponibilità dell'area (per interventi di nuova costruzione) o degli immobili (per interventi di manutenzione, ristrutturazione o recupero); il livello di progettazione eventualmente esistente; l'indicazione dei tempi previsti di realizzazione; eventuali problemi per la realizzabilità.
ACQUISTO
Comuni e ATER dovranno attestare l'impegno giuridico all'acquisto. Serve poi una relazione tecnico-economica contenente: la descrizione qualitativa e quantitativa degli immobili e le generalità del venditore; la dichiarazione di congruità del prezzo di alienazione degli immobili ai valori medi di mercato per analoghi immobili; l'attestazione che gli immobili da acquistare non appartengono alle categorie di pregio; la lista dei destinatari.
AFFITTO
Anche per gli immobili da prendere in affitto è richiesta una dettagliata relazione, contenente: l'attestazione che gli immobili non siano di pregio; il contratto di locazione; l'attestazione che il canone di locazione da corrispondere non risulti superiore a quello concordato. In tutti e tre i casi (acquisto, affitto e recupero) serve anche la lista dei beneficiari. |
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