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N°45 - Maggio 2008 - BII
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"FISCALITÀ, INCENTIVI, REGOLAMENTAZIONE IMMOBILIARE E
CATASTO, URBANISTICA, TECNICHE DI VALUTAZIONE"
Corso di alta formazione
Roma, 28-29-30 maggio 2008 e 25-26-27 giugno 2008
:: Scadenza iscrizioni: 26 maggio 2008 ::
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La Sapienza Università di Roma - dipartimento ITACA e TECNOBORSA nel valutare positivamente la collaborazione nella realizzazione dei corsi di Alta formazione svolti nel biennio 2006-2007 nella materia "Valutazione immobiliare", intendono promuovere un pacchetto formativo per l'aggiornamento di professionisti che operano nel mercato immobiliare.
Il pacchetto formativo consiste in 2 moduli indivisibili da organizzare a distanza di un mese.
Come nel passato ogni appuntamento è di due giornate e mezzo piene.
Nel primo appuntamento saranno approfonditi i temi della fiscalità immobiliare (tema coordinato dal dr. Vincenzo Busa, direttore dell'Agenzia delle Entrate), degli adempimenti procedurali negli acquisti e vendite di immobili (tema coordinato dal dr. Maurizio Del Bello, commercialista) e del risparmio energetico (tema coordinato dall'arch. Carlo Brizzioli).
Nel secondo appuntamento si tratteranno i temi del sistema catastale che come è noto è investito da una profonda riforma (tema coordinato dal dr. Gianni Guerrieri, direttore OMI dell'Agenzia del Territorio) e delle tecniche di Valutazione immobiliare (tema coordinato dal prof. Giampiero Bambagioni, docente a contratto della Facoltà di Architettura di Valle Giulia) e materia urbanistica (tema coordinato dalla prof.ssa Maria Migliorini docente Facoltà di Architettura Ludovico Quaroni).
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Date dei 2 moduli
28-29-30 maggio 2008: Fiscalità incentivi e regolamentazione immobiliare
25-26-27 giugno 2008: Catasto urbanistica e tecniche di valutazione
Sede del Corso
Dipartimento DPTU - 1° piano
Via Flaminia, 72 Roma
Max iscritti n. 30
Costo del corso 800 euro + 20% iva
Per informazioni e iscrizioni:
Maria Santucci
T (+39) 06.367749043
F (+39) 06.367749028
maria.santucci@uniroma1.it
Gianni Chessa
T (+39) 06.57300710
F (+39) 06.57301832
g.chessa@tecnoborsa.com
Federica Calvani
T (+39) 06.57300710
F (+39) 06.57301832
f.calvani@tecnoborsa.com
Brochure  (196 kb)
Programma 1° Modulo (106 kb)
Programma 2° Modulo (107 kb)
Modulo iscrizione (115 kb) |
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COMPRAVENDITA: GLI ASPETTI A CUI OCCORRE PORRE MAGGIORE ATTENZIONE
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Per evitare di incorrere in non piacevoli sorprese, successivamente all'acquisto di un immobile, è consigliabile verificare alcuni aspetti prima della conclusione del contratto di compravendita.
Analizziamo i sei aspetti a cui bisogna porre maggiore attenzione.
1. I titoli di proprietà del venditore, il suo profilo economico e professionale, le sue credenziali
Prima di tutto è necessario accertarsi che chi vende sia il legittimo proprietario dell'abitazione o, se non lo è, verificare che sia un procuratore nominato con atto notarile. E' bene, inoltre, assicurarsi che non ci siano altre persone che possano vantare diritti reali sull'immobile, come di usufrutto, soprattutto nel caso che l'immobile derivi da un'eredità.
Per avere certezza assoluta che la parte cedente sia l'effettivo proprietario dell'immobile, è possibile che ci si debba avvalere di una verifica presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Sarebbe, inoltre, consigliabile interessarsi dell'attività professionale del venditore, in quanto se è socio di una società di persone (sas, snc) e quest'ultima dovesse fallire a meno di un anno dalla data di vendita, i creditori potrebbero chiedere - ma solo se non si tratta di prima casa - la revoca della vendita.
Nel caso in cui si sta acquistando una casa in costruzione, occorre verificare che il costruttore o la società costruttrice abbia ottenuto la concessione edilizia e che la costruzione ne sia conforme. Più precisamente, è bene accertarsi che ci sia corrispondenza tra l'intestazione della concessione edilizia e la società che sta realmente costruendo.
Quando si sottoscrive anche solo il preliminare (compromesso) è bene accertarsi che i soggetti con cui si stipula il contratto siano legali rappresentanti della società o dei mandatari muniti di opportuna procura o mandato. Occorre informarsi sui tempi di esecuzione delle opere e guardare con attenzione la planimetria dell'unità abitativa, cercando di farsi un'idea sulle misure reali.
In caso di acquisto, si consiglia di versare gli acconti a più riprese, contestualmente all'avanzamento dei lavori, non versando mai tutta la somma prima del rogito, poiché esiste il rischio che il promotore-proprietario del terreno su cui sorge l'edificio fallisca e le somme versategli a titolo di acconto vadano perse: occorre esigere la fidejussione e la polizza decennale postuma in base al decreto legislativo 122/2005. Tale decreto obbliga chi sta edificando una casa da vendere a terzi - ma che abbia richiesto la concessione edilizia dopo il 21 luglio 2005 - a rilasciare alla stipula del compromesso una fidejussione a garanzia delle somme versategli. Il decreto obbliga, inoltre, il costruttore alla stipula di una polizza postuma decennale a tutela dell'acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi gravi danni a terzi derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere manifestatisi successivamente alla stipula del rogito.
In caso di fallimento del costruttore, inoltre, non vi è più il rischio che il trasferimento di proprietà sia invalidato per rimborsare i creditori, ma solo se nell'atto è indicato il valore reale dell'unità abitativa e l'acquirente s'impegna a trasferirci entro 12 mesi la propria residenza.
2. La regolarità catastale, urbanistica e ipotecaria dell'immobile
E' consigliabile accertarsi che non vi siano iscrizioni ipotecarie o vincoli pendenti sull'immobile che ci si appresta ad acquistare. Se si dovesse acquistare una casa su cui malauguratamente pende un ipoteca e il precedente proprietario fosse inadempiente e il nuovo compratore ne venisse a conoscenza solo dopo l'acquisto, si potrebbe rischiare di perdere l'immobile, anche se la casa è stata acquistata regolarmente. |
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Un'altra spiacevole sorpresa potrebbe essere quella di scoprire che la casa ha dei vincoli nei confronti di confinanti e vicini: una servitù di passaggio, per esempio, ossia il diritto di passare a piedi o in macchina attraverso il terreno di quella casa per raggiungere un altro.
Più semplicemente basterebbe recarsi al catasto dei fabbricati, presso l'ufficio del Territorio provinciale, dove è possibile ottenere i seguenti documenti:
- La consultazione catastale degli immobili;
- Il certificato catastale attuale o storico di partita, ossia un documento con l'elenco degli immobili di proprietà di una persona;
- L'estratto del foglio di mappa di un immobile;
- Copia della planimetria catastale.
Quest'ultimo documento è particolarmente importante per verificare eventuali incongruenze tra quanto denunciato e la reale struttura dell'unità abitativa. In caso vi fossero differenze, se si tratta di piccoli interventi, s'incorrerebbe in sanzioni contenute, viceversa, nel caso di vere e proprie opere abusive, sarebbe necessaria un a complessa procedura per la richiesta di condono.
3. Il quartiere
E' indispensabile conoscere il quartiere dove è sita la casa, valutare la presenza e la qualità dei servizi come la presenza dei mezzi pubblici, la posta, il supermercato, parchi, asili, scuole, impianti sportivi, ecc.
4. Le caratteristiche dello stabile
Per quanto riguarda il valore dell'immobile, i fattori di rilievo che debbono essere presi in considerazione sono: l'età della costruzione, gli impianti (elettrico, di riscaldamento, ascensori, ecc.), lo stato della facciata, la situazione del tetto, degli interni degli spazi comuni e anche l'eventuale presenza di materiali di costruzione contenenti sostanze tossiche o nocive (per esempio, amianto nelle coperture di eternit o nelle coibentazioni).
Tutti questi elementi incidono sul valore del fabbricato e di conseguenza sul prezzo finale dell'abitazione.
5. La situazione condominiale e fiscale
Nel caso si tratti di un acquisto di un immobile in condominio, è utile prendere contatti con l'amministratore o perlomeno con qualche condomino per avere copia del regolamento condominiale in modo da conoscere eventuali divieti. E' opportuno anche disporre dell'ultimo bilancio in modo da avere una situazione e attualizzata della regolarità dei pagamenti del venditore. E' utile, inoltre, venire a conoscenza di eventuali cause giudiziarie in corso tra condomini-amministratore-terzi.
E' indispensabile possedere le tabelle millesimali, in modo da avere la conoscenza perfetta delle quote di proprietà relative all'abitazione e anche le quote millesimali relative agli altri servizi condominiali (ascensore, pulizie delle scale, ecc.) che, a differenza della quota di proprietà, dipendono da caratteristiche legate all'ubicazione dell'unità immobiliare.
6. Le caratteristiche dell'appartamento
Si consiglia di visitare l'appartamento che si ha intenzione di acquistare più volte e in diversi orari, al fine di prendere nota della luminosità dello stesso e del rumore interno ed esterno causato dal traffico.
E' buona regola controllare, magari facendosi assistere da un tecnico di fiducia, la conformità alla legge 46/1990 sugli impianti elettrici, di riscaldamento, idraulici e del gas. Il proprietario deve dimostrare la relativa dichiarazione di conformità, in particolar modo per quanto riguarda la manutenzione della caldaia. |
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GARANZIA CONTRATTUALE DEL VENDITORE E RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE
(D.M. 22 gennaio 2008, n. 37)
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Il D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, contenente la normativa sull'installazione degli impianti all'interno degli edifici, ha creato una serie di preoccupazioni che hanno coinvolto tutti i destinatari della disciplina, compresi quei soggetti che si trovano coinvolti nelle alienazioni dei beni immobili in virtù delle loro funzioni professionali: notai, agenti immobiliari, ecc.
In particolare, è stato prprio il Consiglio Nazionale del Notariato a prendere posizione al riguardo, tant'è che l'attenzione della categoria notarile ha preso spunto dal fatto che la disposizione prevede una dichiarazione dell'alienante in sede di atto pubblico di vendita: da qui l'esigenza di chiarire la derogabilità o meno di tale dichiarazione e l'estraneità del notaio al riguardo.
Preoccupazioni sono sorte anche nel campo degli agenti immobiliari che si sono visti coinvolti nella vicenda in relazione ai possibili coinvolgimenti nella responsabilità ex art. 1759 cod. cov. nei confronti dei compratori.
Ma alcune preoccupazioni sono svanite.
Innanzitutto va respinta l'ipotesi che la non conformità degli impianti possa essere causa di invalidità del contratto di vendita, poiché un atto amministrativo non può prevedere cause di nullità; poi, perché la disposizione in esame neppure accenna a tale eventualità, evidenziando l'insorgenza di sole sanzioni di carattere amministrativo.
I temi della responsabilità che circa le parti del contratto di vendita, riguardano anche l'attività degli agenti di affari in mediazione nel campo immobiliare e, in particolare:
- Per ogni trasmissione l'agente immobiliare dovrà farsi carico di accertare che gli impianti siano a norma ovvero che non lo sono o non si è in grado di accertare la regolarità;
- Qualora l'agente immobiliare non sia in grado di accertare la regolarità degli impianti, dovrà comunicare ciò al compratore, così che le parti del
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contratto mediato si accordino a che il venditore adempia alle prescrizioni del decreto ministeriale o, tramite la deroga contrattuale, venga accollato l'obbligo al compratore.
Nel caso in cui il venditore opti per l'adempimento della prescrizione ministeriale, non essendo possibile per l'agente immobiliare accertare il corretto adempimento delle prescrizioni, occorrerà che l'agente immobiliare:
- faccia presente al compratore di non essere in grado di attuare tale accertamento e quindi di non essere disponibile a svolgere tale incombenza;
- nel contempo precisi che il contenuto di quanto dichiarato dal venditore è dal mediatore riportato al compratore tal qual senza alcun controllo da parte dell'agente.
- per l'ipotesi che le parti del contratto mediato percorrano la via della clausola derogativa (esclusione dalla garanzia del venditore), l'agente immobiliare sarà liberato da responsabilità al riguardo verso il compratore, salvo che sia a conoscenza di irregolarità particolarmente gravi e non evidenziate al compratore.
Va, infine, sottolineato come il tema della messa a norma degli impianti comporti valutazioni complesse e interdisciplinari e quindi conoscenze tecniche che l'agente immobiliare non può avere.
Occorre, quindi, fare chiarezza di ciò alle parti del preteso contratto mediato, le quali, se vorranno effettuare degli approfondimenti, dovranno farlo - su invito dello stesso agente immobiliare - tramite professionisti specializzati. |
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