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N°46 - Maggio 2008
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COMPRAVENDITE: QUOTAZIONI ANCORA STABILI RISPETTO ALLO SCORSO ANNO
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Mentre il mercato immobiliare registra segnali di contrazione dei prezzi fa, però, eccezione il segmento di mercato degli immobili di prestigio: secondo Tecnocasa, nel secondo semestre 2007, la domanda di abitazioni più pregiate presenta delle caratteristiche abbastanza uniformi sul territorio. Si chiedono tagli molto grandi (a partire da 200 mq), posizionamenti all'ultimo piano (l'attico e' in testa alle preferenze), la presenza del terrazzo, di ampi spazi di rappresentanza, del doppio ingresso, di luminosità, di finiture di pregio, di box o posto auto. Si gradisce l'inserimento in contesti signorili d'epoca oppure in comprensori più moderni ma dotati di campi da tennis o piscina. Apprezzati anche i soffitti a volta, con cassettoni o affreschi, la vista panoramica. Chi acquista questa tipologia di abitazione lo fa sempre per uso diretto; ci troviamo di fronte ad acquirenti con una disponibilità di spesa che difficilmente scende sotto il milione di euro e che spesso hanno già a disposizione il capitale da investire, senza necessità di vendere un altro immobile. A Milano chi cerca delle soluzioni di prestigio si indirizza soprattutto nelle aree centrali e, negli ultimi mesi, sembra esserci un lieve aumento della domanda rispetto al passato. Questo tipo di immobili possono toccare top price tra i 9 ed i 14 mila euro al mq per soluzioni in palazzi storici di metà '800. Alcuni sono stati ristrutturati e frazionati nel tempo (infatti si possono trovare tagli da 45 a 70 mq), mentre altri sono stati ristrutturati ma lasciati integri nelle loro caratteristiche originali, con tagli molto ampi, a partire da 250-300 mq. Per queste tipologie di immobili si possono toccare anche top prices di 12 mila euro al mq. A Roma, invece, le soluzioni signorili ristrutturate possono costare 18 mila euro al mq in piazza di Spagna, 12 mila euro al mq al Pantheon e 10 mila euro al mq in piazza Navona. Queste cifre sono solo indicative, perché, se ci si trova di fronte a pezzi unici, le cifre possono anche salire. Quasi sempre gli appartamenti di prestigio si trovano in palazzi |
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storici costruiti tra il '500 e il '700. In genere si prediligono le palazzine già ristrutturate o gli appartamenti da ristrutturare. Un altro quartiere molto richiesto nella capitale è quello dei Parioli, dove le quotazioni oscillano sugli 8.000-9.000 euro al mq.
Secondo l'ultimo report di Gabetti sul mercato turistico, sembra riproporsi per il marittimo quanto già rilevato per la montagna e per il residenziale ma il mercato non si muove in modo omogeneo. Sono in maggiore difficoltà, anche in questo segmento, le giovani famiglie, che fanno ricorso al mutuo per acquistare una seconda casa, mentre nei mercati in cui prevalgono le famiglie consolidate e benestanti non si avvertono particolari problematiche; in entrambi i casi hanno inciso i tassi d'interesse e l'incertezza legata alle elezioni. In numerose località si registra un eccesso di offerta, tuttavia, nella maggior parte dei casi le quotazioni sono rimaste stabili rispetto allo scorso anno, mentre i periodi di locazione estiva hanno continuato ad accorciarsi e raramente si superano le due settimane.
Nell'ultimo decennio il mercato immobiliare residenziale nei Paesi dell'Europa centro-orientale si è trasformato notevolmente. Tuttavia, persistono ancora delle differenze quantitative e qualitative nell'offerta di nuovi alloggi a livello regionale: è quanto emerge da un recente studio condotto da UniCredit che spiega come, nonostante la notevole accelerazione degli ultimi anni, l'offerta di nuove abitazioni non è ancora in grado di soddisfare la domanda. Due famiglie su dieci hanno in programma l'acquisto di una nuova casa nei prossimi anni, principalmente per uso abitativo: in tale scenario si intravede un potenziale di crescita per il mattone, anche se la crisi finanziaria internazionale ha reso l'attuale quadro macroeconomico meno favorevole. Si potrebbe verificare un rallentamento nei trend di crescita, senza però temere che si verifichi una decisa inversione di marcia. |
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LOCAZIONI: NIENTE AUMENTI PERCHE' LA DOMANDA CRESCE E L'OFFERTA TIENE
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Come segnalano i dati Gabetti rilevati nel primo trimestre 2008 c'è una flessione tra il 5 e il 15% dei canoni di locazione, specie per i monolocali e bilocali dislocati nelle grandi città, ma aumenta la domanda, stante la maggiore onerosità dei mutui. Solo Torino e Bologna, dove i prezzi non mostrano rallentamenti, vanno in controtendenza. Dunque, un pò di sollievo per gli inquilini perché, dopo la grande corsa, ora gli affitti stanno scendendo: fino a un massimo del 15% a Milano, del 7,5% a Roma e del 6,7% a Napoli. Certo, la flessione non e' uniforme in tutte le zone e per tutte le tipologie di appartamenti, infatti, i monolocali e i bilocali sono stati maggiormente penalizzati ma e' comunque un segnale. Eppure, secondo gli addetti ai lavori, non si tratta di un segnale negativo per il mercato, anzi, crisi dei mutui e innalzamento dell'Euribor nei primi mesi del 2008 hanno addirittura provocato un aumento d'interesse verso l'affitto rispetto all'acquisto. Nelle grandi città la diminuzione media si è attestata sul 7,2% per i monolocali, sul 5,5% per i bilocali, sul 3,5% per i trilocali e sull'1,9% per i quadrilocali. Per ora i rendimenti sono stabili, senza contare, però, quelli derivanti da rivalutazione che oscillano tra il 2,5% e il 5% lordo (peraltro, in genere, dimezzato da fisco e costi di manutenzione), più vicini al limite inferiore per gli appartamenti sopra i tre locali e al limite superiore per i più piccoli.
Secondo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2007 il mercato delle locazioni segnala, a livello nazionale, una crescita dei canoni dello 0,4% per i bilocali e dello 0,1% per i trilocali, con un rallentamento che procede ormai da semestri. Analizzando l'andamento dei canoni nelle grandi città si rileva una diminuzione complessiva dei valori dello 0,2% per i bilocali e dello 0,8% per i trilocali. Il ribasso più sensibile si è registrato a Bologna, dove la |
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variazione dei canoni per i bilocali è stata del -2,2% e quella dei trilocali del -1,6%; a Milano la diminuzione è stata rispettivamente dell'1,3% e dell'1,4%. Le uniche città dove non si segnalano flessioni sono Palermo (+0,1% per i bilocali e +0,2% per i trilocali) e Bari (+0,7% per i bilocali e +1,3% per i trilocali). In questi ultimi sei mesi dell'anno si è riscontrato un aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e, di conseguenza, delle compravendite. Questo, tuttavia, non si è tradotto in un rialzo dei canoni di locazione, perchè l'offerta presente sul mercato, aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, è in grado di far fronte alla maggiore domanda senza creare tensione sui valori. Si è notato, inoltre, l'interesse dei proprietari degli immobili a garantirsi una certa continuità nel rapporto di locazione e per farlo sono disposti a rivedere verso il basso i canoni praticati agli inquilini; questo per non essere costretti a riaffittare l'abitazione con conseguenti oneri gestionali e per non incorrere nel rischio di avere un immobile sfitto che comporti, comunque, dei costi di mantenimento. Inoltre, in più città sono emersi casi in cui i proprietari hanno optato per il contratto di locazione di tipo "concordato". Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell'immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato dell'appartamento ma anche ad altre variabili, tra cui la qualità dell'arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Sono sempre più richiesti gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti Internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti). |
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MUTUI: IRRIGIDIMENTO DELLE CONDIZIONI DI CONCESSIONE DEL CREDITO
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In arrivo una boccata d'ossigeno per gli italiani. Oltre al taglio dell'Ici e alla detassazione degli straordinari giunge, a sorpresa, l'accordo tra Abi e Ministero dell'Economia per congelare le rate dei mutui a tasso variabile. In particolare, l'accordo premetterà di rinegoziare i contratti stipulati a partire dal 2007, ma con una rata fissa "fuori mercato" uguale a quella pagata in media nel 2006. All'inizio, la durata del mutuo resterà la stessa e l'allungamento eventuale dipenderà dai tassi d'interesse; in sostanza, se la curva sarà cresciuta il periodo salirà, se sarà scesa si pagherà meno. Si tratta di una manovra che dotrebbe riguardare circa un milione di italiani.
La Bce ritiene che l'economia dell'Eurozona abbia finora resistito al rallentamento globale, alla crisi finanziaria e che nel primo semestre, probabilmente, avrà una capacità di ripresa, infatti, ha lasciato invariati i tassi d'interesse al 4%. Con questa decisione, la Bce mantiene il tasso di rifinanziamento principale al 4%, quello marginale al 5% e quello sui depositi overnight al 3%. Il divario fra il costo del denaro in Eurolandia (misurato dal tasso principale), e quello negli Usa è pari a 2 punti percentuali, dopo che il 30 aprile scorso la Federal Reserve ha tagliato di 25 punti base i tassi sui Fed Fund, portandoli al 2%. Il Fondo ha chiesto alla Bce di abbassare i tassi dall'attuale livello, imitando la Fed e la Boe, ma la Bce ritiene che l'attuale posizione di politica monetaria contribuisca alla stabilità dei prezzi.
Secondo Kiron, nel 2007 il credito ipotecario destinato alle famiglie per l'acquisto di abitazioni presenta un volume di erogazioni in linea con quello del 2006, con una differenza negativa di 150 milioni di euro (-0,23%). |
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Il valore dei flussi erogati ha raggiunto la cifra di 62,7 miliardi di Euro. Il mutuo medio, che nel corso del 2007 era pari a 123.000 euro, si è ridotto ancora arrivando a quota 121.000. Il calo è frutto sia della diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, sia della fase riflessiva del mercato immobiliare. Inoltre, l'incremento del costo del denaro ha portato i mutuatari a preferire il tasso fisso, scelto da 7 famiglie su 10, secondo i dati dei primi mesi del 2008.
Nove mesi di turbolenza finanziaria internazionale hanno finito con il determinare un atteggiamento più prudente, anche da parte delle banche italiane, nella concessione del credito. E a questo irrigidimento delle condizioni di offerta del credito fa riscontro anche una domanda di credito da parte delle famiglie italiane che tende a contrarsi. È la diagnosi che si ricava dall'ultima indagine trimestrale sul credito bancario in Italia e in Eurolandia, condotta dalla Banca d'Italia, in collaborazione con la Banca Centrale Europea, e realizzata, per quel che riguarda il nostro Paese, presso nove gruppi creditizi. Tale atteggiamento ha però generato un problema, che non è unicamente italiano: è sempre più difficile per le società e i privati dell'Eurozona accedere a un prestito di denaro, sulla scia della crisi dei mutui subprime. Quest'ultima considerazione - in attesa di conoscere le Considerazioni generali del Governatore di Bankitalia, il 31 maggio - arriva dalla Bce, la quale precisa che i risultati dell'indagine evidenziano standard di credito ancora più rigidi, soprattutto per le piccole e medie imprese. Le banche, precisa l'Istituto di Francoforte, evidenziano anche un ulteriore irrigidimento degli standard per i prestiti per l'acquisto degli immobili. |
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SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ALL'INTERNO DEGLI EDIFICI
(Ministero dello sviluppo economico - Nota 10.04.2008)
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Nessun rischio di distacco di acqua, luce e gas per le vecchie utenze domestiche che non hanno il certificato di conformità degli impianti. In particolare, il Ministero, anche per cancellare le possibili preoccupazioni degli utenti e dei fornitori su eventuali ostacoli al processo di liberalizzazione, chiarisce che:
- i commi da 3 a 5 dell'art. 8 del D.M. 37/2008 - secondo i quali entro trenta giorni dall'allacciamento della fornitura di gas, luce e acqua deve essere consegnata al fornitore copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza pena la sospensione del servizio - si riferiscono espressamente all'allacciamento di nuove forniture. Ne consegue che qualsiasi modifica del contratto di fornitura già avviato (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro a un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione) non determina l'obbligo di consegna della dichiarazione di conformità o di rispondenza. Il decreto,
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in sostanza, non ostacola la liberalizzazione del mercato elettrico, perché in caso di cambio del gestore non è previsto nessun nuovo adempimento;
- per le utenze esostenti la dichiarazione di conformità o di rispondenza deve essere consegnata solo in caso di aumento della potenza impegnata, se l'aumento consegue a interventi che impongono di per sé il rilascio della dichiarazione di conformità; oppure se l'aumento avviene nei rari casi in cui il decreto impone di redigere il progetto per i nuovi interventi: si tratta di impianti di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di regola non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo rilievo (per esempio potenza dell'impianto elettrico superiore a 6 KW, ovvero superficie delle abitazioni superiore a 400 mq e degli immobili adibiti ad altri usi superiore a 200 mq).
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 Mutui, rate come nel 2006 |
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Via l'Ici già da giugno anche sulle pertinenze (garage e cantine) |
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Data: 22/05/2008 |
La Gazzetta del Mezzogiorno |
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L'edilizia a scuola di energia |
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Nel 2009 entreranno in vigore le norme comunitarie che richiedono una certificazione di efficienza |
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Data: 21/05/2008 |
Economy |
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Affitti giù ma non è crisi |
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Flessione tra il 5% e il 15% dei canoni da locazione, specie per monolocali e bilocali grandi città |
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Data: 10/05/2008 |
Milano Finanza |
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