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N°47 - Giugno 2008 - BII
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ICI: alcuni chiarimenti
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L'abolizione riguarda tutte quelle case per le quali già si aveva diritto alla detrazione di 103,29 euro (o di più se previsto dal Comune): se si godeva di questa detrazione nel 2007 ora non si paga più nulla. In caso contrario, invece, si deve continuare a pagare. Ma se questa è la regola, come tutte le regole che si rispettino ci sono anche alcune eccezioni.
Il Dipartimento delle Finanze ha, infatti, fatto chiarezza su molte questioni con la circolare n. 12/Df del 5 giugno 2008, sottolineando che il decreto lascia l'ultima parola ai Comuni sulle case date in comodato ai parenti. In questo caso, dunque, per sapere se si deve ancora versare l'imposta occorre chiedere delucidazioni al proprio Comune.
Le prime case escluse - La prima di queste è l'esclusione dall'abolizione dell'Ici di tutti gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9: per case di prestigio, ville e dimore storiche non ci sono novità e continua ad applicarsi la precedente detrazione di 103,29 euro, o quella più elevata eventualmente prevista dal Comune.
E' abolita l'imposta anche per chi abita in appartamenti di cooperative a proprietà indivisa o assegnati dagli IACP, gli istituti utonomi per le case popolari.
Nella risoluzione vi è, poi, una fondamentale conferma: per l'esenzione non serve la residenza, basta dimostrare di avere il domicilio, ossia di utilizzare l'appartamento come dimora principale.
La risoluzione, infatti, specifica che i concetti di dimora abituale e residenza anagrafica in genere si equivalgono, ma il contribuente ha sempre la possibilità di fornire la prova contraria, ossia di dimostrare che abita abitualmente in un alloggio diverso da quello di residenza (vedi Risoluzione Agenzia delle entrate n. 218 del 30 maggio 2008). Perciò, se si cambia casa durante l'anno, l'esenzione spetta per entrambe le unità, in proporzione ai giorni nei quali si è abitato quel determinato appartamento.
L'appartamento assegnato dal giudice - Da quest'anno, invece, c'è una novità di segno positivo per i coniugi separati. Per legge, e non più solo per scelta del Comune, in caso di sentenza di separazione o divorzio, anche il coniuge a cui non è stata assegnata l'abitazione di famiglia ha diritto a non pagare più per la propria quota di proprietà. La norma si applica a patto che chi ha lasciato la casa coniugale non sia proprietario o titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su altri immobili situati nello stesso comune.
Niente Ici per i residenti all'estero - Per i cittadini italiani residenti all'estero l'immobile posseduto a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, si considera sempre direttamente adibito ad abitazione principale a condizione che non risulti locato. Anche per chi non abita più in Italia, quindi, arriva l'abolizione dell'Ici.
Via l'imposta anche per le pertinenze se già previsto in passato - Dal 1° gennaio 2001 alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale. Quindi chi già aveva la detrazione di 103 euro anche per cantine, soffitte e garage, ora non |
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deve pagare più nulla. Questo, almeno, in generale, perché la legge ha dato la facoltà ai Comuni di stabilire a quali e quante pertinenze si applica la detrazione prima casa. Quindi l'abolizione dell'imposta riguarda esclusivamente le pertinenze che già negli anni passati godevano del regime agevolato.
In caso di comproprietà - E non cambia nulla anche in altre situazioni: così, ad esempio, nel caso di fratello e sorella, proprietari ognuno al 50 per cento, ma non conviventi, cioè di cui uno solo abita la casa, solo chi vi abita ha diritto a non pagare più l'Ici perché nel 2007 aveva diritto alla detrazione di 103, 29 euro. Lo stesso nel caso di tre proprietari dell'abitazione due dei quali abitano la casa: solo questi ultimi hanno diritto all'abolizione dell'Ici sulla quota di proprietà, proprio perché solo a loro nel 2007 era riconosciuta la detrazione.
Anziani in casa di riposo e immobili in Comodati, le regole le dettano i Comuni - Lo stesso principio vale in due casi particolari: abitazione di usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, e abitazione principale data in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale. Nel primo caso la quasi totalità dei Comuni ha previsto, oltre all'applicazione dell'aliquota agevolata, anche la detrazione, a patto che l'appartamento non fosse affittato. Se le cose stanno così, l'Ici non si paga più. Per gli immobili dati in comodato, invece, in genere i Comuni hanno previsto l'applicazione dell'aliquota ridotta ma non anche della detrazione. Anche con l'entrata in vigore del decreto, dunque, non c'è nessuna possibilità di ottenere la cancellazione dell'imposta se in passato per quel determinato immobile di proprietà concesso in uso gratuito al figlio, o ai genitori, o a fratelli e sorelle, non si aveva diritto alla detrazione per l'abitazione principale.
Per gli immobili dati in locazione restano in vigore le agevolazioni previste in passato - Chi possiede un immobile dato in locazione non ha diritto ad alcuna nuova a agevolazione ma può continuare a godere di quelle previste in passato. Così se si tratta di contratti a canone agevolato o agli studenti si ha sempre il diritto ad uno sconto sull'imposta, in tutti i casi in cui questo è previsto dal Comune.
Abolita la comunicazione Ici - Infine non bisogna dimenticare che è stata abolita la dichiarazione ICI per tutte le variazioni di proprietà eseguite a partire dal 1° gennaio 2008. Questo significa che in nessun Comune è più obbligatorio presentare la dichiarazione se si compra o si vende casa.
Il rimborso per chi avesse già pagato - Per chi avesse già pagato un'imposta non dovuta, si deve fare domanda di rimborso entro 5 anni dal giorno del versamento. Tale opportunità vale anche per chi, con la compilazione del quadro I del modello 730/2008, avesse usato il credito IRPEF per compensare l'ICI un tempo dovuta per la prima casa. |
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LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO O LOCAZIONE
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Il mediatore, quando trova un affare conforme alle richieste di un cliente interessato ad acquistare o prendere in affitto un immobile, sottopone al futuro acquirente o inquilino un modulo prestampato denominato "proposta irrevocabile d'acquisto o locazione" che, se sottoscritto, costituisce una vera e propria proposta contrattuale rivolta al proprietario.
Tale atto risponde a esigenze di tutela preventiva, particolarmente avvertite nelle operazioni di trasferimento della proprietà di beni immobili, dove molteplici e rilevanti sono gli interessi economici in gioco. D'altronde la redazione della proposta irrevocabile garantisce all'agenzia intervenuta l'incasso della provvigione o, comunque, di conseguire il rimborso delle spese qualora le parti non trovino un accordo.
L'accettazione della proposta determina la conclusione di un preliminare e, quindi, dell'affare nei seguenti casi:
- Accettazione della proposta che viene sottoscritta dal venditore o locatore alla presenza del proponente;
- Conoscenza da parte del futuro acquirente o inquilino dell'accettazione scritta del venditore (o locatore), cioè quando l'accettazione è pervenuta all'indirizzo del futuro acquirente o inquilino.
L'affare non è concluso se:
- La proposta è rifiutata;
- La proposta è accettata con modifiche (controproposta);
- La proposta è stata validamente revocata;
- L'accettazione non è comunicata al futuro acquirente o inquilino (se le parti sono lontane);
- Le parti hanno concluso un accordo di massima (minuta di contratto).
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Al fine di evitare un notevole pregiudizio alle legittime aspettative delle parti contraenti, è necessario che nei moduli sia precisato come con l'accettazione della proposta di acquisto o locazione si perfezioni un contratto preliminare.
La precisazione di quanto sopra evidenziato rappresenta anche una tutela per il mediatore il quale, negli incarichi di mediazione, dovrà chiaramente stabilire che, ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l'accettazione della proposta e la conseguente comunicazione di detta accettazione al proponente determina il perfezionamento di un contratto preliminare.
Le parti sono chiamate a decidere se intendono raggiungere un accordo di massima, rimandando nel tempo la stipula del preliminare o, se invece, intendono immediatamente stipulare un vero e proprio preliminare di vendita. Tutto ciò è importante poiché dalla decisione delle parti del rapporto di mediazione possono arrivare spese aggiuntive e un obbligo, di recente introduzione, per il mediatore.
L'eventuale contratto preliminare concluso deve essere registrato, con pagamento della relativa imposta.
A tale proposito occorre ricordare che il comma 46 dell'art. 1 della Finanziaria 2007 interviene sul Testo Unico dell'imposta di registro ed estende ai mediatori iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989, l'obbligo di chiedere la registrazione per le scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività. All'uopo viene prevista la responsabilità per l'obbligazione al pagamento dell'imposta di registro per le medesime scritture private in solido con le parti contraenti. |
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RISPARMIO ENERGETICO
PROCEDURE PER USUFRUIRE DEI BENEFICI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEL PATRIMONIO EDILIZIO
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Con il D.M. 7 aprile 2008 sono state apportate numerose modifiche al precedente D.M. 19 febbraio 2007 il quale, in attuazione alla Finanziaria 2007, aveva delineato la normativa applicabile in materia di detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio.
Nella versione originaria della norma la detrazione dall'imposta sul redito spettava soltanto con riferimento alle spese sostenute nel periodo di imposta in corso alla data del 31 dicembre 2007.
Ora l'ambito temporale dell'agevolazione risulta notevolmente ampliato. Le spese, infatti, possono essere sostenute entro il periodo di imposta in corso alla data del 31 dicembre 2010.
Oltre agli adempimenti prescritti dal D.M. 19 febbraio 2007, i contribuenti devono:
- acquisire l'attestato di certificazione energetica (oppure l'attestato di qualificazione energetica);
- trasmettere all'ENEA, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito internet www.acs.enea.it, disponibile a partire dal 30 aprile 2008, ottenendo ricevuta informatica:
- i dati contenuti nell'attestato di certificazione energetica - attraverso l'allegato A al D.M. 7 aprile 2008 - rilasciato da un tecnico abilitato;
- la scheda informativa - riprodotta nell'allegato E al D.M. 7 aprile 2008 - relativa agli interventi realizzati.
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Occorre trasmettere anche la scheda informativa di cui all'allegato F per i seguenti interventi:
- sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari;
- installazione di pannelli solari.
Qualora il contribuente non sia in possesso della prescritta documentazione, poiché l'intervento è ancora in fase di realizzazione, egli può beneficiare della detrazione prevista per le spese sostenute in ciascun periodo d'imposta. A tal fine, però, egli deve attestare che i lavori non sono ancora stati ultimati.
Per gli interventi realizzati a partire dal periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2008, l'attestato di certificazione energetica degli edifici - se richiesto - deve essere prodotto successivamente all'esecuzione degli interventi, utilizzando una delle seguenti procedure:
- predisposte dall'art. 6 del D.lgs. 192 del 19 agosto 2005;
oppure
- approvate dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano;
oppure
- stabilite dai comuni con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005.
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