|
|
|
N°48 - Giugno 2008
|
|
 |
| |
L'INDAGINE TECNOBORSA 2008
LE FAMIGLIE ITALIANE E IL MERCATO IMMOBILIARE
Transazioni e mutui
|
|
| |
Oggi l'Italia si trova ad affrontare un nuovo ciclo immobiliare, dopo la crescita proliferante registrata dal 1998 al 2007. Come già rilevato da Tecnoborsa con la precedente Indagine 2007, è proprio a partire dalle sei grandi città italiane che sono giunti i primi segnali di crisi del mercato. Infatti, andando ad analizzare le compravendite, è emerso che solo il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio 2006-2007, con un calo dello 0,5% rispetto all'Indagine 2006 e addirittura del 2,2% rispetto al 2004. Inoltre, si compra casa prevalentemente per necessità e ciò è dovuto sia ai costi elevati delle case, sia alla crescita dei tassi d'interesse. C'è da notare che, rispetto all'Indagine 2006, è salita di ben 34,3 punti la percentuale di chi ha tenuto conto del prezzo, motivazione che è passata dal secondo al primo posto. Molto probabilmente, proprio per questo motivo, la tipologia di abitazione più scelta è quella abitabile, che è passata dall'ultimo al primo posto. Quindi, le famiglie, pur di spendere meno sono disposte ad accontentarsi di soluzioni meno soddisfacenti di una casa nuova o già ristrutturata. Questo risultato è confermato anche dal fatto che, seppure il 70% circa degli italiani continua ad essere molto o abbastanza soddisfatto del bene acquistato, tuttavia, non si può ignorare che esiste un 30% di scarsa o nulla soddisfazione, che non rappresenta certo una quota marginale, anche perché nel 2006 il livello di soddisfazione era al 90%.
Spostando l'analisi sul mercato dell'offerta, è emerso che l'1,6% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2006-2007, percentuale inferiore di 1,3 punti a quelle rilevate nelle due Indagini nazionali precedenti e più della metà di coloro che hanno venduto un'abitazione principale l'hanno fatto per acquistare un'altra abitazione principale. Invece, chi ha venduto una seconda casa vacanze lo ha fatto principalmente per bisogno di liquidità o per effettuare altri investimenti immobiliari; chi ha venduto una casa destinata a parenti prossimi l'ha fatto per bisogno di liquidità; infine, chi ha ceduto una casa che |
|
teneva per investimento lo ha fatto per acquistare un'abitazione principale o per smobilitare denaro.
Per quanto riguarda i mutui, complessivamente, sono saliti i mutui che coprono oltre il 60% del prezzo del bene e, al di sotto di questo valore, c'è stata una sensibile flessione: praticamente, crescono i mutui più alti e scendono i mutui più bassi. Il 58,3% di coloro che hanno acquistato una casa ha dichiarato di aver fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo e tale percentuale sale addirittura al 72,5% se si considerano solo coloro che hanno acquistato l'abitazione principale.
Analizzando il mercato delle locazioni, il 4,8% delle famiglie intervistate da Tecnoborsa ha preso in affitto un'abitazione negli ultimi due anni, il che rappresenta un valore leggermente più elevato rispetto agli anni passati, mentre l'offerta è stata solo del 2,8%, valore inferiore a quello rilevato in passato.
Per quanto riguarda il 2008 e il 2009, Il 5% delle famiglie intervistate pensa di acquistare un immobile ma, confrontando l'Indagine attuale con le Indagini nazionali precedenti, si riscontra un calo nelle intenzioni di acquisto. Il calo nelle intenzioni di acquisto sembra dovuto principalmente - oltre al livello dei prezzi raggiunti dagli immobili - a due fattori: alle note difficoltà economiche delle famiglie italiane e all'aumento dei tassi di interesse.
Spostando l'analisi sul fronte dell'offerta è emerso che il 2,4% degli intervistati pensa di vendere almeno un immobile, risultato leggermente in crescita rispetto a quello riscontrato nel 2006 e lievemente in calo se confrontato con quello del 2004. Dalle motivazioni che spingono le famiglie a vendere un'abitazione nel prossimo futuro è emersa una situazione abbastanza allarmante. Infatti, al primo posto troviamo coloro che cedono un'abitazione per bisogno di liquidità, facendo registrare, rispetto all'Indagine del 2006, un incremento di ben 26,5 punti percentuali. |
| 
| |
COMPRAVENDITE: DIMINUISCONO I PREZZI DI BOX E POSTI AUTO
|
|
| |
Da una ricerca del gruppo immobiliare Ubh emerge che, se a Torino, nel 2005, una famiglia poteva permettersi l'acquisto con mutuo di un appartamento non nuovo ma in buono stato di 101 metri quadri, oggi, nella stessa zona, la casa acquistabile non va oltre i 68 metri quadri (meno 31%). Se l'acquirente non vuole cedere sugli spazi può scegliere di spostarsi nella periferia torinese (ma i metri quadri non supereranno comunque quota 81), oppure si allontanerà ancora più in là. Le proporzioni del taglio, nota lo studio, restano le stesse spostandosi fra i semi-centri delle varie città: la riduzione del potere d'acquisto misurato in metri quadri sarà del 33% a Milano; del 39% a Verona; del 33% a Bologna; del 41% a Roma; del 35% a Napoli e del 34% a Bari. Molti potenziali acquirenti già proprietari o neoproprietari che cercano metrature ampie ma non hanno budget da grande città, devono spostare la loro ricerca sui Comuni esterni al capoluogo, nelle cittadine con una buona qualità della vita, con servizi e infrastrutture alternative all'offerta metropolitana. Sono preferite le località con |
|
una distanza fra i 15 e i 30 chilometri dal capoluogo.
Nel secondo semestre del 2007 Tecnocasa evidenzia a livello nazionale una crescita delle quotazioni dello 0,1% per i box e una diminuzione dell'1,5% per i posti auto. Nelle grandi città la variazione delle quotazioni è stata leggermente negativa: -0,2% per i box e -2,2% per i posti auto, dinamica che non si verificava da diversi semestri. Tra i motivi che hanno portato alla diminuzione dei prezzi dei box la decisione di molti acquirenti di rinunciare all'acquisto per ridurre l'investimento complessivo nell'abitazione e il completamento, soprattutto nelle grandi città, di interventi di nuova costruzione che hanno portato ad una maggiore offerta sul mercato per queste tipologie. I valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali, dove comunque la domanda di box è sempre più elevata rispetto all'offerta. Nella maggior parte dei casi chi acquista un box o un posto auto lo fa per uso diretto, più bassa la richiesta per investimento. |
| 
| |
MUTUI: IL RAPPORTO TRA NUOVE SOFFERENZE E PRESTITI IN ESSERE È FERMO ALLO 0,8%
|
|
| |
Dalla Relazione Annuale della Banca d'Italia emerge che le famiglie italiane che contraggono mutui per comprare casa restano tra le più esposte in Europa al rischio tassi di interesse, con un costo dei prestiti tuttora più alto di quello degli altri partner Ue. E se anche la qualità del credito bancario resta elevata, si riscontrano comunque più ritardi nel pagare le rate dei mutui a tasso variabile, rispetto a quelli a tasso fisso. Secondo lo studio, negli ultimi due anni, il peso dei nuovi prestiti a tasso variabile sul totale dei nuovi finanziamenti alle famiglie per acquisto di case è diminuito di 37 punti percentuali, convergendo al valore medio dell'area euro. Tuttavia, l'elevata quota di finanziamenti a tasso variabile erogata negli anni passati fa sì che l'esposizione delle famiglie italiane ai rischi derivanti dalle variazioni dei tassi di mercato rimanga più alta rispetto alla media europea. In termini di consistenze, i mutui a tasso variabile alla fine del 2007 rappresentavano ancora il 72% dei mutui complessivi. Sempre lo scorso anno il tasso di interesse sulle nuove erogazioni di mutui a tasso variabile è cresciuto di 8 decimi di punto al 5,5% (5,3% nell'area euro). In Italia il costo dei mutui, sia a tasso variabile sia fisso, è maggiore che nel resto dell'area euro, anche se per quelli a tasso fisso il differenziale si è ridotto a fine 2007 di 7 decimi di punto, grazie alla maggior concorrenza. La Banca d'Italia rileva, inoltre, che la qualità del credito alle famiglie lo scorso anno è rimasta elevata: il rapporto tra nuove sofferenze e prestiti in essere è rimasto fermo allo 0,8%. L'evoluzione del mercato dei mutui immobiliari, dunque, potrebbe aver accresciuto il grado di fragilità finanziaria delle famiglie, soprattutto nelle fasce di reddito più basse, senza tuttavia riflettersi ancora in un aumento dei prestiti in sofferenza. Inoltre, secondo i dati del Supplemento al Bollettino Statistico di Bankitalia, cresce l'indebitamento delle famiglie italiane. I prestiti alle famiglie sono saliti nel quarto trimestre dello scorso anno del 9,6%, arrivando a 525,739 miliardi di euro, a fronte dei 479,421 miliardi dello stesso periodo del 2006. I dati tengono conto sia dei prestiti a breve che dei prestiti a lungo termine e, rispetto al terzo trimestre 2007, la crescita è stata dell'1,5%. La Banca d'Italia ha poi sottolineato come il mercato italiano dei mutui resti poco sviluppato rispetto a quelli degli altri Paesi europei: i crediti alle famiglie erogati da intermediari creditizi per l'acquisto di abitazioni a fine 2006 erano il 16,6% del Pil, contro il 45,6% della media Ue. Tuttavia, anche grazie ai nuovi prodotti messi a punto dalle banche per andare incontro alla clientela, tra il 2001 e il 2006 l'Italia è |
|
cresciuta a un tasso del 17,8%, contro la media Ue dell'11,2%.
Continua ad aumentare il costo dei mutui, che subisce, in parte, la predilezione delle famiglie italiane per il tasso fisso. Il Bollettino mensile dell'Abi, segnala che a maggio il saggio di interesse si è collocato in media al 5,75%, nuovo massimo da cinque anni. Secondo l'Abi, l'incremento è dello 0,09% rispetto al 5,66% di aprile e dello 0,36% nei confronti del 5,39% di maggio 2007. Tuttavia, i dati mostrati al convegno 'Credito alle famiglie 2008' organizzato dall'Abi evidenziano la frenata della crescita dell'indebitamento delle famiglie italiane: nel 2007 i prestiti erogati dal sistema banche ai nuclei familiari, quindi mutui immobiliari e credito al consumo, hanno superato i 367 miliardi di euro, in crescita dell'8,7% rispetto all'anno precedente. L'andamento mostra una conferma del rallentamento già evidenziato negli anni passati: nel 2006 la crescita era infatti stata del 10,4%, nel 2005 del 13,8% e nel 2004 del 15,4%. Inoltre, l'Italia, rispetto ai principali Paesi Ue, si conferma come il mercato con il minor tasso di indebitamento delle famiglie, infatti, nel 2007, il rapporto fra mutui e Pil è stato del 18%, contro il 32% della Francia, il 40,8% della Germania, il 54,5% della Spagna ed una media Ue intorno al 50%. Il convegno ha rappresentato, inoltre, l'occasione per la firma dell'accordo con la Consulta nazionale dei Caf per dare maggiore certezza dei tempi e semplificazione degli adempimenti per la certificazione degli interessi passivi del mutuo, ai fini della detrazione fiscale, dopo le leggi sulla portabilità e l'accordo Governo-Abi sulla rinegoziazione.
Dal 2005 ad oggi l'importo medio delle rate a tasso variabile è aumentato in Italia del 55% per circa 3,2 milioni di famiglie. Lo sottolinea l'Adusbef, precisando che le insolvenze e procedure esecutive nei tribunali sono cresciute nello stesso periodo del 25%. Chi pagava 3 anni fa una rata di 700 euro mensili oggi ne paga 1.135, su un mutuo decennale di 100mila euro. I pignoramenti nel 2007 sono aumentati, in particolare a L'Aquila del 41% (da 89 nel 2006 a 125) e a Napoli del 29% (da 1.320 a 1.690).
Il presidente della Banca Centrale Europea torna a ipotizzare un aumento dei tassi d'interesse a luglio. Questa possibilità, ha detto, non è certa ma è possibile. Nel corso della conferenza stampa seguita all'ultima riunione del board della Banca centrale, Trichet ha sorpreso analisti ed investitori parlando esplicitamente della possibilità di un aumento dei tassi in occasione della prossima riunione della Bce. |
|
| |
SOLARE TERMODINAMICO: AL VIA LE TARIFFE INCENTIVANTI
|
|
| |
Con il decreto 11 aprile 2008 il Ministero dello Sviluppo economico ha stabilito i criteri e le modalità per incentivare la produzione di energia elettrica da fonte solare mediante cicli termodinamici.
Come per il fotovoltaico, anche per il termodinamico il soggetto attuatore è il Gestore per i Servizi Elettrici - GSE. Per accedere alle tariffe incentivanti, il responsabile dell'impianto deve inoltrare al gestore di rete la domanda, alla quale è allegato il progetto preliminare e una scheda tecnica recante le caratteristiche dell'impianto e delle tecnologie utilizzate, nonché richiedere al gestore medesimo la connessione alla rete. L'Autorità per l'energia elettrica e il gas (AEEG) definirà, ove occorra, le modalità e la tempistica secondo le quali il gestore di rete comunica il punto di consegna ed esegue la connessione dell'impianto alla rete elettrica.
Documentazione da allegare alla richiesta di concessione della tariffa incentivante:
- Documentazione finale di progetto dell'impianto, realizzato in conformità alle pertinenti norme tecniche, firmato da professionista o tecnico iscritto all'albo professionale. La documentazione finale di progetto deve essere corredata da elaborati grafici di dettaglio e da almeno cinque fotografie su supporto informatico volte a fornire, attraverso diverse inquadrature, una visione completa dell'impianto, dei suoi particolari e del quadro di insieme in cui si inserisce.
|
|
- Scheda tecnica che riporta l'ubicazione e le caratteristiche tecniche dell'impianto, ivi inclusa la superficie captante, il tipo di captatore solare e le relative caratteristiche, le caratteristiche del sistema di accumulo, le modalità eventuali di integrazione in impianti convenzionali, la produzione totale e la produzione attesa, la produzione imputabile attesa, la frazione di integrazione, i dati di cui all'art. 5, comma1, le modalità con le quali viene assicurato il rispetto dei requisiti di cui al decreto richiamato.
- Certificato di collaudo dell'impianto.
- Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà autenticata, firmata dal soggetto responsabile, con la quale si attesta:
- la natura del soggetto responsabile, con riferimento all'art. 3;
- la tipologia dell'intervento di realizzazione dell'impianto (impianto solare termodinamico ovvero impianto ibrido);
- la conformità dell'impianto e dei relativi componenti alle disposizioni dell'art. 4;
- la data di entrata in esercizio dell'impianto;
- di incorrere o non incorrere nelle condizioni di cui all'art. 8 del decreto.
- Copia della denuncia di apertura dell'officina elettrica.
|
|
| |
 Bolle |
|
| |
Quelle a rischio crac più alto |
|
| |
Data: 27/06/2008 |
Panorama |
 |
| |
Una casa che paga il 7% |
|
| |
Fondi. Quelli italiani retail hanno reso il 7,2% nel 2007, battendo i colleghi europei |
|
| |
Data: 21/06/2008 |
Milano Finanza |
|
| |
La casa sull'albero |
|
| |
E' boom per gli edifici tutti in legno, dai pilastri alle solette |
|
| |
Data: 07/06/2008 |
Milano Finanza |
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|