|
|
|
N°50 - Luglio 2008
|
|
| |
 |
|
E' uscito il nuovo numero dei
QEI - Quaderni di Economia Immobiliare di Tecnoborsa
Questi i temi trattati:
• Transazioni effettuate e mutui
• Transazioni previste
• Norme sulla casa
• Mutui e cicli immobiliari |
| | 
| |
COMPRAVENDITE: TRANSAZIONI IN CALO, PREZZI STABILI, TEMPI PIU' LUNGHI
|
|
| |
Dal II Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che nel 2007 le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6% (ovvero 40 mila in meno dell'anno precedente) e del 9,3% nelle grandi aree urbane. E' il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%. Anche il primo semestre del 2008 è all'insegna di un mercato residenziale in flessione. La congiuntura che a fine 2007 era già piuttosto rallentata, nella prima parte del 2008 rallenta ulteriormente e questo è confermato anche dal fatto che i tempi di vendita sono peggiorati ulteriormente, arrivando a superare in media i 5 mesi e mezzo, ma che nelle zone urbane decentrate possono raggiungere anche i 7 mesi. La domanda di abitazioni è composta da: 51% prima casa (in tendenziale aumento rispetto a quanto osservato lo scorso anno), 28% sostituzione, 9% seconda casa e 12% investimento. I prezzi a malapena recuperano l'erosione dell'inflazione, infatti la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni si attesta sul 2,1% per le abitazioni nella media (ma le abitazioni nuove crescono solo dell'1,7%), con un incremento annuale del 4,2%. Si tratta dell'aumento più contenuto dell'ultimo decennio che si riduce a un mero 1,1% se deflazionato e, in particolare, il Nord va peggio del Sud. Gli sconti sui prezzi crescono in generale del 10%. Le intenzioni di acquisto di un'abitazione nei prossimi dodici mesi sono all'1,8%, cioè ai livelli più bassi dell'ultimo ciclo immobiliare, poichè erano al 7%, all'inizio degli anni 2000. La tendenza della prima parte del 2008 porta, quindi, a una riduzione di compravendite di abitazioni nell'anno di circa 80 mila unità, mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare una crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all'inflazione.
In base ai dati raccolti nei primi 6 mesi del 2008 dal Centro Studi Toscano, il mercato immobiliare conferma la sua fase di rallentamento, della quale si erano registrate le prime avvisaglie nell'ultimo trimestre del 2007. Il numero delle compravendite nel comparto residenziale evidenzia un segno negativo (-16%) a livello nazionale, che peggiora ulteriormente (-25%) se si considerano i capoluoghi di regione italiani, rispetto al primo semestre del 2007. I tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili nel corso del 2008, arrestando quindi la crescita che avevano subito nel 2007: da poco più di 4 mesi a gennaio 2007, ai 6 nel corso dei successivi mesi. Al fine di evitare lo stallo, nei primi mesi del 2008 è stata favorita una politica di prezzo volta a rendere maggiormente fluido il mercato e favorire l'incontro tra domanda e offerta. |
|
Quest'ultima ha prodotto uno sconto medio in sede di compravendita pari al 13,5% del valore richiesto, producendo un lieve beneficio in termini di quantità vendute, rispetto all'ultimo semestre del 2007 (+4%). Ecco, quindi, che le quotazioni immobiliari in questo primo semestre 2008 hanno subito variazioni verso il basso, più contenute nelle zone centrali delle principali città italiane, le quali registrano, inoltre, minori tempi di vendita rispetto alle zone semicentrali e periferiche. In queste ultime si rileva un progressivo calo delle quotazioni, correlato a tempi medi di vendita più elevati. Questo trend è comune alle città di Bologna, Cagliari, Genova, Palermo, Torino e Verona ma è vero soprattutto per Milano e Roma, le cui zone centrali hanno tempi di vendita ben al di sotto della media (rispettivamente, di 5,2 mesi per Milano e 4,2 per la Capitale).
Un'analisi realizzata dall'Ufficio Studi Tecnocasa ha preso in esame l'andamento dei tempi medi di vendita degli immobili nell'ultimo anno. Il periodo analizzato va da giugno 2007 a giugno 2008 e sono state considerate le grandi città con i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati dicono che nelle grandi città il timing è intorno ai 127 giorni, in crescita rispetto ai 110 giorni registrati esattamente un anno fa. A seguire, i capoluoghi di provincia con una media di 147 giorni contro i 126 di giugno 2007 e, infine, i comuni dell'hinterland delle grandi città che sono passati da 149 a 173 giorni. Da notare come nelle grandi città i tempi di vendita siano più brevi rispetto alle altre realtà, a conferma di un maggiore turn over metropolitano. Questi numeri forniscono l'idea di quello che ormai da mesi sta accadendo nel mercato immobiliare: la maggiore offerta di abitazioni permette all'acquirente di avere più scelta e di rimandare l'acquisto fino a quando trova la casa adatta alle proprie esigenze; d'altronde, questo è possibile perchè ormai sul mercato si muove soprattutto chi cerca per necessità. A questo si deve aggiungere che il gap tra le richieste dei potenziali venditori e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti comporta trattative più lunghe ed, inevitabilmente, i tempi necessari per concludere la compravendita si allungano. Verona, Bari e Bologna sono le città i cui tempi di vendita sono maggiori rispettivamente con 178, 161 e 144 giorni. Tra i comuni dell'hinterland, la tempistica maggiore si registra nella province di Bologna con 238 giorni e Verona con 223. Tra i capoluoghi di provincia, Pesaro con 231 giorni e Reggio Emilia con 219 sono le località dove occorre più tempo per concludere una compravendita immobiliare. |
| 
| |
LOCAZIONI: SFRATTI IN AUMENTO
|
|
| |
Secondo i dati resi noti dal Sunia ogni anno circa 35.000 famiglie perdono la loro abitazione, perché non riescono a far fronte al pagamento dell'affitto. Negli ultimi cinque anni sono state 160.000 le famiglie sfrattate per morosità e questa sta diventando un'emergenza nell'emergenza, in un mercato delle locazioni dominato dal caro-affitti (+ 5,2% di aumento medio nel nostro Paese tra il 2008 e il 2007). Analizzando i dati, emerge che Roma è la capitale delle morosità con le sue 3.606 famiglie sfrattate. Se, invece, si incrocia il dato degli sfratti per morosità con il numero delle abitazioni in affitto, la capitale della morosità diventa Prato con le sue 749 famiglie sfrattate, su un totale di 9.700 abitazioni in affitto. Proseguendo nella graduatoria delle città più colpite dal fenomeno della morosità, abbiamo Torino con |
|
1.311 famiglie sfrattate, Milano 1.302, Firenze 1.146 e Palermo con 1.056. Analizzando i dati, emerge con forza che il dramma degli sfratti per morosità travalica le grandi città e colpisce, in special modo, le città del Nord come Brescia, Modena, Verona e Varese, disegnando una nuova mappa dell'emergenza abitativa. Fra le regioni, quella con il maggior numero di sfratti per morosità è la Lombardia con 4.990 famiglie sfrattate, seguita dall'Emilia Romagna con 4.158, dal Lazio con 4.161, dalla Toscana con 3.637 e dal Piemonte con 3.432. L'identikit delle famiglie sfrattate per morosità è il seguente: nucleo familiare monoreddito, composto da quattro persone con minori a carico, seguito dalle famiglie con lavoratori a tempo determinato e dai nuclei composti da anziani sopra i 70 anni. |
| 
| |
MUTUI: CALA IL RICORSO AI MUTUI DELLE FAMIGLIE ITALIANE
|
|
| |
La Bce ha portato i tassi d'interesse al 4,25% e questo ha provocato un aumento di 6 euro sulla rata mensile di un prestito di 100mila euro ventennale, acceso a settembre 2005. Andando a guardare l'effetto complessivo causato dall'aumento dei tassi negli ultimi tre anni, emerge che l'aumento sulla rata di un mutuo sopra descritto è stata di oltre il 25%. In pratica, l'aumento è stato di 144 euro ogni mese, per un totale di 1.728 euro l'anno.
Secondo i dati diffusi dalla Banca d'Italia, cala il ricorso ai mutui delle famiglie italiane. Infatti, tra gennaio e marzo l'ammontare dei prestiti a lungo temine fatto alle famiglie per l'acquisto di una casa è diminuito di 3 miliardi di euro, rispetto alla fine del 2007. Lo stock dei mutui in mano alle famiglie torna a 223,5 milioni di euro, un livello leggermente inferiore a quello di settembre 2007.
Dai dati contenuti nel rapporto mensile dell'Abi, il tasso sui mutui per l'acquisto di abitazioni schizza a giugno al 5,85%, contro il 5,75% del mese precedente, e segna così il valore più alto dal 2002. Da record anche il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie che, sempre a giugno, si colloca al 6,30%, 7 punti base al di sopra di quanto segnato il mese precedente e 62 punti base al di sopra del valore di |
|
giugno 2007. Anche in questo caso si tratta del valore più alto dal 2002. L'analisi dell'Abi riguarda il mese di giugno, prima dell'ultimo rialzo dei tassi deciso dalla Bce; va detto, tuttavia, che il mercato ha scontato in anticipo il ritocco della Bce, infatti il tasso Euribor è rimasto a luglio allo stesso livello di giugno (4,47%). Il rialzo è dovuto anche al fatto che la gente ultimamente preferisce il tasso fisso che costa di più. Inoltre, l'Abi ricorda che il tasso reale nel 2002 era più alto rispetto a oggi, infatti era del 3-3,5% contro il 2% registrato a giugno 2008. Gli aumenti dei tassi d'interesse hanno influito anche sulle scelte dei risparmiatori, che si orientano a larga maggioranza sui mutui a tasso fisso, mentre le richieste dei prodotti a tasso variabile si sono dimezzate. L'incidenza dei nuovi mutui a tasso variabile sul totale è passata dal 68% del 2003 a poco meno del 30% nei primi cinque mesi del 2008. Allo stesso tempo, la quota dei finanziamenti a tasso fisso è aumentata dal 22,1% del 2003 al 60,6% dei primi cinque mesi del 2008. L'Abi segnala anche che, nell'ultimo periodo, il flusso dei nuovi mutui ha subito un calo, passando da oltre 21 miliardi nei primi 5 mesi del 2007, ai 18,4 miliardi rilevati nello stesso periodo del 2008. |
|
| |
MINISTERO ECONOMIA E FINANZE - RISOLUZIONE N. 12/DF DEL 05.06.2008
ICI: art. 1 del D.L. 93 del 27 maggio 2008 - Esenzione dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale dal soggetto passivo
|
|
| |
Con l'art. 1 del D.L. 27.05.2008, n. 93 è stata disposta "l'esenzione ICI prima casa", che deve essere riconosciuta a tutte le tipologie di immobili destinati ad abitazione principale, con l'eccezione di quelli appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/1: abitazioni di tipo signorile;
- A/8: ville;
- A/9: castelli e palazzi eminenti.
Per il riconoscimento dell'esenzione è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:
- la sussistenza della soggettività passiva in capo a una persona fisica che possiede un immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale;
- l'iscrizione dell'immobile in una categoria catastale diversa da quelle di cui ai punti sopra;
- la concreta destinazione dell'unità immobiliare ad abitazione principale da parte dello stesso soggetto.
L'art. 8, comma 2, del D.lgs. 504/1992, stabilisce che per abitazione principale si |
|
intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi familiari dimorano abitualmente e che, a seguito delle modifiche apportate dall'art. 1, comma 173, lett. b), della legge 27 dicembre 2006, n. 296, si identifica, salvo prova contraria, con quella di residenza anagrafica.
L'esenzione va inoltre riconosciuta, secondo quanto disposto dall'art. 1, comma 2, del D.L. 93/2008, a tutte le unità immobiliari che il Comune, con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del decreto, ha assimilato alle abitazioni principali.
L'esenzione dall'ICI è espressamente riconosciuta dal comma 3 dell'art. 1 del D.L. 93/2008 anche nei casi previsti:
- dall'art. 6, comma 3-bis, del D.lgs. 504/1992, concernente la disciplina dell'ex casa coniugale;
- dall'art. 8, comma 4, del D.lgs. 504/1992, relativo agli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e degli istituti autonomi per le case popolari - ex IACP.
|
|
| |
 Come trema il mattone |
|
| |
Dopo lo sboom negli Usa, anche in Europa si diffonde la paura |
|
| |
Data: 25/07/2008 |
L'Espresso |
 |
| |
Il mutuo è nudo |
|
| |
La crisi di Fannie e Freddie ricadrà sui repubblicani ma la malgestione è democratica |
|
| |
Data: 23/07/2008 |
Il Foglio |
|
| |
Casa, fuga dall'investimento |
|
| |
In otto anni calati dal 20 al 5% del totale gli acquisti di immobili da affittare |
|
| |
Data: 13/07/2008 |
Il Sole24Ore |
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|