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N°58 - Gennaio 2009
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INDAGINE TECNOBORSA 2008: LE FAMIGLIE ITALIANE E IL MERCATO IMMOBILIARE
Intermediazione e Valutazione
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Valter Giammaria, Presidente di Tecnoborsa, ha affermato che: "L'agenzia immobiliare continua ad essere percepita principalmente come una buona fonte di informazioni, ancor più che un luogo di riferimento per ottenere una consulenza valutativa del valore di mercato di un determinato bene immobiliare. Infatti, è più alta la quota di coloro che ricorrono all'agenzia per affidare un incarico di vendita o per venire a conoscenza delle opportunità che offre il mercato, mentre è più bassa la quota di chi la utilizza per far valutare il bene da acquistare o vendere". Il Centro Studi sull'Economia Immobiliare di Tecnoborsa torna ad analizzare da vicino le scelte, le motivazioni e gli atteggiamenti delle famiglie italiane nei confronti di due aspetti fondamentali del mercato immobiliare: l'intermediazione e la valutazione.
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COMPRAVENDITE: RIDUZIONE DELLE TRANSAZIONI E FLESSIONE DEI PREZZI
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Nella riduzione delle compravendite immobiliari, l'Agenzia del Territorio rende noto che nel terzo trimestre 2008 il calo è stato del 13% nei confronti dello stesso periodo del 2007. Secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare, la diminuzione colpisce soprattutto il settore residenziale, con un -14,1%. Gli altri settori fanno registrare una flessione del 12,2% (terziario -13,3%; commerciale -12,6%; produttivo -3,6%). Nel primo semestre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,3% su base annua e dell'1,4% rispetto al semestre precedente. Considerando l'indice Istat dei prezzi al consumo - sottolinea l'Agenzia del Territorio - che è cresciuto del 2%, per la prima volta nell'ultimo decennio il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni è inferiore al tasso di inflazione. La flessione nelle compravendite e il raffreddamento del tasso di crescita dei prezzi hanno portato il valore di mercato complessivo delle transazioni, nel settore residenziale, a subire nel primo semestre dell'anno una riduzione del 10,8% rispetto allo stesso periodo 2007. Uno dei principali fattori scatenanti del ciclo immobiliare espansivo risiede nella forte discesa dei tassi di interesse; infatti, una parte importante delle compravendite è stata realizzata grazie all'erogazione di mutui. Nel 2007, l'incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle compravendite è di circa il 49% (al Nord 54,9%, al Sud 38,8%). Il totale delle compravendite effettuate con l'ausilio di un mutuo ipotecario (370.141 nel 2007) è sceso del 9,5% rispetto al 2006, mentre il calo delle compravendite di abitazioni nello stesso periodo si attestava sul 4,6%. Sono stati erogati per questi prestiti alle famiglie circa 47,4 miliardi di euro, con un calo del 9,1%. I tassi medi iniziali dei mutui ipotecari, tra il 2004 e il 2007, spiega ancora l'Agenzia del Territorio, sono passati da 3,85% a 5,32% e nei primi tre trimestri 2008 si registra un ulteriore aumento dei tassi di 0,9 punti percentuali. La contrazione del mercato immobiliare ha comportato anche una diminuzione delle compravendite assistite da mutuo ipotecario dovuto anche all'aumento dei prezzi delle abitazioni e dei tassi di interesse praticati. Inoltre, è stata osservata una maggiore cautela da parte degli istituti di credito a concedere finanziamenti, dovuta alla crisi internazionale del settore. Tutti fattori che hanno sicuramente comportato l'esclusione di una fetta di potenziali acquirenti, contribuendo così alla contrazione delle compravendite. Vista la crisi internazionale, la riduzione delle compravendite porterà anche una decelerazione e, probabilmente, ad una flessione in termini reali dei prezzi.
Dal III Rapporto 2008 sul mercato immobiliare di Nomisma, per quanto riguarda l'andamento |
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dei prezzi degli immobili nelle tredici principali città del Paese, emerge che per la prima volta dal 1998 si registra un andamento medio negativo per le abitazioni, i cui prezzi calano dell'1%, mentre uffici e negozi restano, ancorché per pochi decimi di punto, ancora in fase espansiva. Ovviamente, al netto dell'inflazione il ridimensionamento dei prezzi reali di tutte le tipologie di immobili era già iniziato alla fine del 2007. La fine del ciclo espansivo è valicata dall'aumento dello sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori, aumento iniziato quando ancora la tendenza al rialzo dei prezzi era forte, ovvero già alla fine del 2004. Rispetto ad allora, lo sconto nel mercato residenziale è cresciuto del 25% attestandosi oggi su un valore medio del 12,5%. Analogamente accade per quanto riguarda la crescita dei tempi mediamente necessari per vendere una abitazione che passano dai 3,4 mesi del 2004 ai 5,8 mesi di oggi. Per quanto riguarda i primi mesi del 2009 gli operatori si attendono un ulteriore raffreddamento del mercato sia in termini di compravendite che di valori.
Da uno studio di Scenari Immobiliari che traccia il bilancio di chiusura del mercato immobiliare del Centro Italia emerge che con un fatturato di circa 35,5 miliardi di euro, Emilia Romagna, Marche, Toscana, Umbria e Lazio rappresentano oltre un terzo del mercato residenziale. E' una percentuale stabile nel tempo a dimostrazione di come sia solida questa realtà territoriale. Insieme a una costante domanda interna di residenza, si aggiunge una fetta di acquirenti stranieri, anche nella fascia alta (il Chianti o le colline umbre), e di immigrazione ormai non più diseredata (basti pensare alla presenza cinese a Prato e Bologna).
A dispetto della crisi ritorna tra gli utenti la voglia di acquistare casa, è quanto emerge dall'ultima indagine dell'ufficio studi di idealista.it che ha analizzato l'andamento della domanda e dell'offerta on-line a Roma, Milano e Torino, nel periodo luglio-novembre. Nonostante la diminuzione del potere d'acquisto delle famiglie, il mito della casa di proprietà non sembra perdere terreno; infatti, in tutte le città oggetto dello studio nel periodo in questione si è registrata una forte ripresa delle ricerche di case in vendita. La tipologia classica degli appartamenti monopolizza l'offerta di case in vendita nella Capitale, così come a Milano e Torino. Infatti, il taglio medio di tali immobili a Roma è di circa 92 mq, in genere con 3 stanze, a Milano di 86 mq con 2 stanze e a Torino di 84 mq. con 3 stanze. Le richieste degli utenti nelle tre città oggetto dell'indagine, vanno verso appartamenti da 74 metri quadrati in su con 2 stanze a Roma e Milano e con 3 stanze a Torino. |
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LOCAZIONI: NON CI SONO AUMENTI MA I CANONI RESTANO ALTI
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Dal III rapporto Nomisma è emerso che per quanto riguarda i tempi di locazione, delle abitazioni e degli uffici, si è verificata una contrazione rispetto alla scorsa primavera mentre restano sostanzialmente stabili per negozi e capannoni industriali. La situazione relativamente migliore nel mercato locativo rispetto a quello della compravendita non si riflette in un aumento dei canoni.
Secondo la ricerca di idealista.it su Roma, Milano e Torino l'offerta di immobili in affitto è composta da appartamenti con metrature mediamente meno ampie rispetto a quelle delle case in vendita. La pezzatura media si attesta, infatti, intorno a 79 mq a Roma, 73 mq a Milano e 75 mq a Torino. I monolocali costituiscono una fetta consistente dell'offerta in tutte e tre le città, in particolare a Milano dove rappresentano il 17% del parco immobiliare. Mediamente, gli utenti cercano appartamenti con un'ampiezza minima di 65 mq e sarebbero disposti a spendere un |
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massimo di 980 euro/mese a Roma, 910 euro/mese a Milano e 595 euro/mese a Torino. Anche per gli affitti l'indagine rileva un divario piuttosto netto tra le richieste dei locatori e le disponibilità di budget dei locatari. Nella capitale, considerando la metratura più diffusa tra gli annunci - 79 mq - il prezzo medio richiesto è di circa 1.320 euro/mese, quasi 340 euro in più delle indicazioni di budget da parte degli utenti - 980 euro -. A Milano, il canone medio mensile per un immobile di dimensioni standard (73 mq), secondo l'offerta del portale è fissato a circa 1.080 euro, vale a dire 170 euro più di quanto i milanesi sarebbero disposti a spendere per un affitto. Ancora una volta è Torino a presentare l'offerta più vicina alle reali disponibilità di chi cerca casa in affitto: qui il canone mensile per un appartamento di 75 mq ammonta a 675 euro, un prezzo che comunque supera di 80 euro i 595 euro mensili indicati dagli utenti torinesi come tetto massimo di spesa. |
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MUTUI: DIMINUISCE IL COSTO DEL DENARO
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La Bce ha deciso di intervenire sul costo del denaro, abbassando di mezzo punto i tassi di interesse, che scendono così al 3,25%, dal 3,75% cui erano arrivati in occasione della sforbiciata decisa a novembre. L'annuncio ha superato le attese del mercato che si era in realtà preparato ad un taglio meno consistente dello 0,5%. Il tasso Euribor a tre mesi, il tasso chiave per i prestiti sul mercato interbancario, è stato fissato a 3,329%, il livello più basso dopo il 3,321% del 13 settembre 2006.
Dall'ultimo bollettino Abi emerge che i tassi sui mutui sono scesi al 5,5%, il livello più basso dal giugno del 2007, mentre quelli per le imprese sono calati al 4,81%, un livello toccato per l'ultima volta nel maggio dello scorso anno. Nel mese di ottobre i tassi per i mutui erano pari al 5,76%, mentre quelli per i prestiti alle imprese erano del 5,84%. Sono stati circa 50.000 i clienti, alla fine di novembre 2008, che hanno deciso di sfruttare le opportunità di rinegoziazione della Convenzione tra Abi e il Ministero dell'Economia e il controvalore dei mutui rinegoziati con tale modalità è pari ad oltre 5 miliardi di euro. Al raggiungimento di questo obiettivo ha contribuito il 92,2% del sistema bancario in termini di sportelli sul territorio che hanno aderito alla convenzione, informato |
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2.000.000 di clienti e gestito 107.000 contatti. Appare raggiunto, pertanto, il risultato atteso di un'iniziativa pensata per dare sostegno alle famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo a causa dell'andamento dei tassi di interesse sui mercati finanziari internazionali. Le 50.000 famiglie beneficiarie, fissando l'importo della rata al valore determinato dai tassi nel 2006, hanno potuto così stabilizzare le proprie uscite mensili, senza però rinunciare alle opportunità di risparmio derivanti dagli eventuali andamenti favorevoli dei tassi di interesse per il prossimo futuro.
Sulla base di una serie di rilevazioni effettuate da Censis e Confcommercio nel corso del 2007 e nei primi mesi del 2008, degli oltre 24 milioni di famiglie italiane, circa il 12% risulta attualmente gravato da un mutuo immobiliare. Quasi il 60% delle famiglie con mutuo non ha difficoltà nella restituzione del debito e, quindi, del pagamento delle rate; il 29,1% (838mila famiglie circa) ha dichiarato qualche difficoltà, ma non tali da rappresentare un vero problema o un rischio di insolvenza; il 9,7% (circa 279mila famiglie) ha indicato notevoli difficoltà nel pagamento delle rate, rispettando tuttavia le scadenze; solo il restante 2,8% ha dichiarato di non avere rispettato le scadenze di pagamento delle rate. |
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 Mutui in discesa |
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Vantaggi più consistenti dall'inizio del 2009 |
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Data: 16/12/2008 |
Il Messaggero |
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I prezzi non calano |
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Perché la casa rimane bene-rifugio |
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Data: 14/12/2008 |
La Gazzetta del Mezzogiorno |
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