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N°59 - Gennaio 2009
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COMPRAVENDITE: CONTRAZIONE DI PREZZI E TRANSAZIONI
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Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano chiude l'anno 2008 con una contrazione dei prezzi e delle compravendite che ha interessato grandi metropoli, capoluoghi di provincia e comuni dell'hinterland. Si è di fronte ad una realtà contrassegnata da una maggiore offerta di immobili sul mercato, da una domanda più selettiva e prudente e da un allungamento delle tempistiche di vendita. Nei prossimi mesi la situazione non subirà cambiamenti significativi, sebbene fare delle previsioni diventi sempre più arduo alla luce della situazione macroeconomica del Paese. Infatti, il mercato immobiliare si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti sono molto più riflessivi, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano, in generale, l'economia italiana, europea e mondiale. Nella seconda parte del 2008, a ridosso dell'estate, si è registrato un aumento della domanda di immobili ad uso investimento, causato da una "fuga" dal mercato finanziario: chi aveva il capitale a disposizione non ha avuto remore ad investirlo nel mattone, considerato ancora un investimento sicuro. Le difficoltà maggiori si riscontrano, e si continueranno a riscontrare, sul segmento della prima casa e cioè su chi deve acquistare l'abitazione per uso diretto e, non avendo sufficiente liquidità, deve ricorrere al mutuo. Anche per coloro che devono realizzare un acquisto di sostituzione non sarà semplice vendere il proprio immobile con velocità. Questo aspetto, che ha caratterizzato il mercato immobiliare del 2008, potrà essere riconfermato anche per il 2009. Per comprendere le ultime performance del mercato immobiliare è doveroso considerare la situazione esistente sul mercato creditizio. Per il 2009, infatti, si prevede ancora un atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui. La mancanza di liquidità e le previsioni per la nostra economia inducono le banche ad un atteggiamento più prudente sia nei confronti della capacità di indebitamento delle persone sia rispetto al valore finanziabile dell'immobile. Il prezzo, che è stata la variabile-chiave del mercato immobiliare nel 2008, lo sarà ancora nel 2009. Gli operatori pensano che i potenziali acquirenti desiderino acquistare ad un prezzo congruo rispetto alla qualità dell'immobile e sicuramente, i ribassi dei prezzi saranno più sensibili sulle tipologie usate rispetto a quelle nuove; si attende, inoltre, una tenuta migliore per le zone centrali rispetto a quelle periferiche. Le previsioni, a livello nazionale, indicano una riduzione dei prezzi che oscillano da -4% a -1% con un calo nelle metropoli compreso tra -4% e -2%. |
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Inoltre, da un'altra analisi di Tecnocasa che ha riguardato l'andamento del mercato di pregio nel primo semestre del 2008, è emerso che in questo segmento non si sono registrati cedimenti, anche se gli operatori hanno notato una maggiore attenzione ai dettagli e alla qualità dell'abitazione e, in generale, una maggiore riflessone da parte degli acquirenti. La tenuta dei valori per questa tipologia di abitazioni è spiegabile anche con una bassa offerta presente sul mercato; infatti, chi possiede un immobile di questo genere difficilmente è disposto a cederlo e le compravendite riguardano spesso soluzioni ereditate oppure da alienare in seguito al trasferimento dei proprietari in altre città. Chi cerca tipologie di pregio predilige soprattutto quelle posizionate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzo quando possibile, con ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale è l'edificio in cui è inserita l'abitazione che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se posizionato su strade tranquille e lontane dal traffico. E' ben considerata la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche. Quanto allo stato di conservazione, si preferiscono le tipologie da ristrutturare perché consentono una maggiore personalizzazione ma anche la ristrutturazione eseguita nel rispetto delle caratteristiche originarie dell'abitazione, talvolta, incontra il favore degli acquirenti; l'acquisto di questo tipo di abitazione è finalizzato quasi sempre all'utilizzo diretto.
In un'intervista rilasciata alla Reuters da un'analista di Nomisma, viene evidenziato che la politica di allentamento monetario della Bce, rafforzata con il taglio del tasso di riferimento al minimo storico del 2%, non basterà a far ripartire il mercato immobiliare italiano. Due sono i punti critici che pesano particolarmente sul settore residenziale: il clima economico preoccupante che scoraggia eventuali compratori e una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Le manovre sui tassi hanno poco impatto, almeno a breve termine, sul nostro mercato, segnato da un clima di sfiducia e attendismo che immobilizza la domanda e dal persistere della stretta creditizia che si manifesta in una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Il 2008 chiude con una contrazione delle compravendite nel residenziale del 15-16% (leggermente meglio del -20% previsto a fine novembre), poiché da 815.000 transazioni nel 2007 si è passati a 700/710.000 nel 2008 e per il 2009 sembra confermata la stima di una flessione del 10%. |
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LOCAZIONI: AUMENTA LA COABITAZIONE
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Secondo Idealista.it il mercato degli affitti potrebbe essere un ottimo strumento di flessibilità in mano alle famiglie per far fronte all'instabilità economica e alla crisi dei consumi. Potrebbe, inoltre, spingere fuori casa i cosiddetti "bamboccioni" e fare da ombrello per le categorie colpite dalla crisi: giovani precari, giovani coppie ed extracomunitari. Tuttavia, nel corso del 2008 il segmento delle locazioni non ha brillato per vitalità. la domanda è scoraggiata da una un'offerta ridotta - secondo il Censis solo il 19% del patrimonio immobiliare del nostro paese è in locazione contro il 40% circa di Paesi come Francia, Austria, Olanda, Danimarca - a prezzi spesso proibitivi. La mancanza di incisive politiche abitative da parte dello Stato in tema di edilizia popolare ha fatto il resto, con la conseguenza di canoni pressoché raddoppiati nel nostro paese in soli |
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7 anni. Tutto fermo, dunque, anche se la contrazione del credito e il caro immobili incrementerà presumibilmente la domanda di affitto nei prossimi mesi, con canoni che cresceranno ancora, nonostante il peso dell'affitto assorba già mediamente un quarto del reddito delle famiglie italiane (con picchi del 53,5% a Roma, del 44,9% a Firenze, del 44,6% a Venezia e del 43,7% a Milano). Ciononostante, ulteriori margini vengono garantiti ai locatori dal fenomeno sempre più diffuso della coabitazione, soprattutto tra gli under 35. Si tratta di una sorta di convivenza "forzata", tra amici o amiche, colleghi ma anche fratelli e sorelle, costretti alla convivenza per ragioni di budget e per poter emanciparsi dal nucleo familiare di origine. Molti proprietari la danno ormai per scontata, esigendo sempre di più per l'affitto e facendo così lievitare i prezzi. |
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MUTUI: TASSI ABBASSATI AI LIVELLI DEL 2005
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La Bce ha deciso di tagliare i tassi dello 0,50%, portandoli al 2%, il minimo storico dalla nascita dell'euro. La Banca centrale europea ha anche deciso di tagliare i tassi sui depositi di un punto portandoli all'1%. I tassi tornano così ai livelli di fine 2005, prima che la Bce avviasse la passata manovra restrittiva, culminata al 4,25% di luglio scorso. La manovra avrà decorrenza dal 21 gennaio. Nell'ultima riunione del 2008 la Bce aveva varato la più consistente riduzione dei tassi mai decisa in un colpo solo: 0,75 punti in meno, che ha seguito altri due tagli, in entrambi i casi da mezzo punto percentuale. Lo scorso 8 ottobre, in reazione all'aggravarsi della crisi finanziaria, la Fed, la Bce, la Bank of England e le altre maggiori banche centrali mondiali avevano deciso un taglio simultaneo dei rispettivi tassi di riferimento per mezzo punto percentuale. Il presidente della Bce, durante la conferenza stampa a seguito della riunione del Consiglio direttivo, ha affermato che il rientro dell'inflazione è stato determinante per la decisione di tagliare nuovamente i tassi di interesse, ridotti di un altro mezzo punto al 2%; inoltre, non ha escluso ulteriori tagli in futuro.
L'Italia e' il Paese meno indebitato fra i 16 di Eurolandia per l'acquisto di abitazioni. Lo rileva l'ultimo bollettino mensile della Bce. I mutui contratti per finanziare le compravendite di immobili rappresentano il 17,2% del Pil, |
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molto meno rispetto agli altri Paesi dell'Eurozona, eccezion fatta per la Slovenia, che ha adottato l'euro nel 2007, ferma al 7,7%. Per questo, spiega la Bce, l'Italia pare maggiormente al sicuro rispetto ad un'eventuale esplosione della bolla immobiliare.
Da una analisi effettuata da UniCredit Consumer Financing sulla base dei dati di Bankitalia, sull'andamento del mercato dei mutui residenziali a privati in Italia nei primi nove mesi del 2008, è emersa una flessione delle erogazioni di circa il 6,9% rispetto all'anno precedente, passando da 44.949 a 41.861 milioni di euro. La contrazione delle erogazioni di mutui alle famiglie riflette il rallentamento del mercato immobiliare. Sono in linea con la flessione del mercato italiano le macro aree dell'Italia Nord-Occidentale e Orientale che evidenziano un andamento rispettivamente pari a -7,25% e -6,18%. La Lombardia conferma la sua forte incidenza sulle erogazioni nazionali, con il 24,19%, pur registrando un calo delle erogazioni del -6,76%. Molto significativa la contrazione del mercato nell'Italia centrale, con una media del -10,53% e una punta del -12,53% nel Lazio. L'Italia meridionale flette del -5,59% con il dato della Campania che registra un -13,55%. In controtendenza l'Italia insulare, l'unica area con segno positivo, +3,16%. |
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 Rate light ma non per tutti |
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I variabili sono tornati al 3/3,55% e i fissi al 5,5%. Banche più severe nella scelta |
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Data: 26/01/2009 |
CorrierEconomia |
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Stop al "valore normale" |
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Niente più rettifiche automatiche nella compravendite di immobili |
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Data: 23/01/2009 |
Il Sole24Ore |
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