|
|
|
N°61 - Marzo 2009
|
|
| |
 |
|
E' uscito il nuovo QEI 10 - Quaderni di Economia Immobiliare di Tecnoborsa.
Questi i temi trattati:
• Sistema Borse Immobiliari: Storia, Mission e Servizi;
• Intermediazione e Valutazione;
• Famiglie Italiane e Risparmio Energetico;
• Estimo e Valutazione Economica dei Progetti: Studi e Professione |
| | 
| |
 |
|
Valorizzazione del patrimonio pubblico con interventi di recupero, rottamazione e gestione dell’emergenza abitativa: questi i temi centrali della tavola rotonda "Patrimonio pubblico: recupero, valorizzazione e rottamazione" promossa dall’Associazione Il Chiasmo dei Territori ("Laboratorio" di idee e di elaborazione giuridica sulle tematiche di sviluppo territoriali) con Tecnoborsa.
Per ulteriori informazioni continua... |
| | 
| |
COMPRAVENDITE: CONTRAZIONE GENERALIZZATA
|
|
| |
La contrazione generalizzata delle compravendite residenziali (-15,1%), rilevata nel 2008 dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, riguarda tutte le macro-aree geografiche: al Nord e al Centro con -16,4%, al Sud con -11,6% ed è più accentuata nei comuni minori, dopo una lunga fase di crescita. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 13,8% (al Nord -15%), nei piccoli comuni la contrazione è del 15,7%, con punte al Nord (-16,9%) e al Centro (-18,3%), meno al Sud (-11,6%). Il mercato delle metropoli risulta in calo ovunque: Roma -13,6%, Milano -13,1%, Torino -19,5%, Genova -15,6%, Napoli -16,5%, Palermo -11%, Bologna -12,8%; solo a Firenze si registra un -0,8%. I prezzi delle abitazioni, nel secondo semestre 2008, sono saliti leggermente (0,2% sul semestre precedente e 1,4% tendenziale), a 1.582 euro al metro quadro. La frenata delle quotazioni si affianca alla flessione dei volumi scambiati, iniziata nella seconda metà del 2006 e arrivata a -16% nel secondo semestre 2008. La quotazione media nei capoluoghi è di 2.281 euro al metro quadro (-0,3% sul primo semestre e +0,9% sull'anno), mentre nei comuni minori sale a 1.315 euro (+0,5% sul semestre e +2% sul 2007). Dal 2004 a fine 2008, il prezzo medio delle case è cresciuto del 29,7% (30,5% nei capoluoghi e 29,1% nei piccoli comuni). Considerando le quotazioni per macro-area, si scopre che a Nord e Sud sono ancora in crescita, anche se in rallentamento, al Centro sono in calo. L'Osservatorio ha elaborato anche una stima "grezza" del valore del patrimonio residenziale compravenduto lo scorso anno: il fatturato totale, pari a 127 miliardi nel 2007, si riduce a 112 nel 2008, in diminuzione del 12,1%, di più al Centro (-13,9%) e al Nord (-12,4%), meno al Sud (-8,8%). Il fatturato è sceso meno delle transazioni, perché i prezzi delle case sono ancora lievemente aumentati. Anche la superficie totale delle case compravendute si è abbassata. Nei comuni minori (-11,9%) il fatturato è diminuito meno che nei capoluoghi (-12,4%), in contrasto con l'andamento delle compravendite: la differenza si deve ai prezzi più alti e allo scambio di case più grandi in provincia. Nei capoluoghi, invece, si sono acquistate abitazioni di superficie analoga a quella del 2007.
L'ultimo Borsino immobiliare Confedilizia che rileva, ogni semestre, i valori di compravendita degli immobili adibiti ad uso abitativo di 104 province, riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2008. I valori minimi sono riferiti ad immobili da ristrutturare completamente. I valori massimi sono riferiti ad immobili nuovi o ristrutturati. Fra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano - per le zone centrali - Venezia (con una media di 9.500 euro al metro quadro), Roma (7.800 euro mq) e Milano (7.500 euro mq); per le |
|
zone semi centrali, Venezia (6.200 euro mq), Milano (5.000 euro mq) e Roma (4.600 euro mq); per le zone periferiche, Venezia (3.800 euro mq), Roma (3.600 euro mq) e Milano (3.200 euro mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.261 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.120 euro mq) e il Sud con le Isole (2.184 euro mq). Per i valori minimi è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (961 euro mq), seguito dal Nord (868 euro mq) e dal Sud e Isole (651 euro mq). Le previsioni sono per un consolidamento (con rialzi in alcune zone) del numero delle transazioni, dopo la discesa registratasi nel 2008 (e prevista dallo stesso Borsino più di un anno fa), in particolare a causa di un fenomeno che ha cominciato a verificarsi negli ultimi mesi del 2008 e che si sta consolidando nei primi mesi del 2009: quello dei disinvestimenti da attività finanziarie - dovuti alla crisi del settore - con "dirottamento" della relativa liquidità negli immobili. I prezzi, come nel 2008, dovrebbero in linea generale rimanere stabili al netto dell'inflazione.
Dal I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2009 di Nomisma emerge che, per quanto riguarda l'andamento del mercato delle 13 città di grandezza intermedia, si è manifestata la crisi del mercato immobiliare con un peggioramento su tutti i fronti: numero di compravendite e valori. I prezzi, per la prima volta da almeno un decennio, flettono: -2,2% per le abitazioni nuove, -2,4% per quelle usate, -1,5% per gli uffici, -2% per i negozi, -1,9% per i capannoni, mentre i box auto e i garage sono gli unici a registrare lievi variazioni positive (+0,9%). Si tratta di variazioni negative che interessano pressoché tutte le città considerate. Le difficoltà nel concludere le transazioni si traducono in un consistente allungamento dei tempi di vendita; perdura, quindi, la tendenza manifestatasi a partire dal 2004 e che, nel giro di qualche anno, ha causato pressoché il raddoppio delle tempistiche di vendita, portandole ad attestarsi fra i 6 e i 7 mesi, con l'eccezione dei box auto per i quali i tempi di vendita - considerando anche il più contenuto importo unitario dei beni - si assestano sui 4 mesi. Se si considerano, a proposito delle abitazioni, le tempistiche di vendita delle nuove case, si rileva che il mercato della nuova edilizia risulta connotato da tempistiche tendenzialmente più elevate del segmento dell'usato. Per il 2009, la previsione è di un'ulteriore riduzione del numero di transazioni di abitazioni (che, però, non dovrebbe avvicinare quella già vissuta) e che potrà attestarsi su un 8-10%, portando così le compravendite di abitazioni sulle 620-630 mila unità con una flessione dei valori immobiliari stimabile nel 7-8% per ritornare ad una sostanziale stabilità nominale nel 2010. |
| 
| |
LOCAZIONI: INSOSTENIBILITA' DEI CANONI RISPETTO AI REDDITI
|
|
| |
Dall'Indagine Cgil-Sunia oggi il comparto dell'affitto privato è caratterizzato dalla sempre più forte difficoltà delle famiglie che non riescono a sostenere gli attuali livelli di mercato: il 20,5% dei nuclei sono unipersonali (di questi il 58% composti da donne); il 67% delle famiglie in affitto percepiscono un solo reddito e, di queste, il 39,6% è rappresentato da operai e il 29,2% da pensionati; più di un quinto dei capofamiglia ha oltre 65 anni e un quarto è costituito da donne. Per queste famiglie, nelle quali spesso l'unica entrata è un reddito da lavoro dipendente o una pensione, l'affitto incide con percentuali davvero alte: tra il 40 e il 50% a Genova e Torino; tra il 50 e il 70% a Bologna e Firenze; oltre il 70% a Milano e Roma. Le spese totali per l'abitazione incidono sempre tra il 50 e il 70%, oltre il 70% a Firenze, dall' 82 al 92% a Milano e Roma. Data l'insostenibilità dei canoni, delle spese per l'abitazione e l'aggravarsi della situazione economica che porterà ad un'ulteriore caduta occupazionale, senza misure di sostegno al reddito delle famiglie in affitto nel triennio 2009/2011, si prevede che altre 150.000 famiglie perderanno la propria abitazione subendo uno sfratto per morosità, in quanto non avranno la capacità economica per far fronte al pagamento dell'affitto. Sul campione preso in esame si evidenzia che il 24% delle famiglie sfrattate per morosità ha subito la perdita del posto di lavoro del primo percettore di reddito, mentre nel 21% dei casi il percettore è in cassa integrazione. Negli ultimi 5 anni, circa 120.000 |
|
famiglie hanno perso la loro abitazione subendo un provvedimento di sfratto che, in 100.000 casi, è stato eseguito per morosità a causa dell'incidenza altissima dell'affitto sul reddito percepito. Agli sfratti già eseguiti si aggiungono gli altri emessi e non ancora eseguiti: quasi altre 50.000 famiglie rischiano di perdere la propria abitazione con l'esecuzione dello sfratto. Guardando le aree metropolitane a più alta tensione abitativa, nel complesso sono stati emessi quasi 100.000 sfratti per morosità e circa 90.000 famiglie hanno subito un'esecuzione del provvedimento: a Milano e Roma si tratta di circa 20.000 famiglie; a Napoli quasi 15.000; a Torino più di 10.000. A Genova, Firenze, Palermo e Roma circa il 10% delle famiglie in affitto, escludendo le abitazioni di proprietà pubblica, hanno subito uno sfratto per morosità.
Secondo Nomisma, della crisi sul mercato delle compravendite sta parzialmente beneficiando il settore delle locazioni, con un'indicazione di maggiore interesse nei confronti di questa forma contrattuale, per lo meno sino a quando la disponibilità di credito non si andrà a ricomporre e i prezzi di compravendita non risulteranno inferiori a quelli attuali, date le aspettative deflazionistiche sul mercato immobiliare. I canoni, però, evidenziano un calo, dal momento che l'offerta risulta comunque abbondante e la capacità reddituale delle famiglie è bloccata. |
| 
| |
MUTUI: TASSO DI INTERESSE BCE ALL'1,50%
|
|
| |
A marzo il Consiglio direttivo della Bce ha deciso, come previsto, di tagliare di mezzo punto il tasso di rifinanziamento pronti contro termine, portandolo al minimo storico dell'1,50%. Il livello raggiunto dai tassi di Eurolandia all'1,5% non è una soglia minima; infatti, secondo il Presidente della Bce, i tassi d'interesse di Eurolandia possono essere tagliati ulteriormente.
Dal rapporto mensile dell'Abi sull'evoluzione dei mercati finanziari e creditizi, l'Abi Monthly Outlook, emerge che il tasso Euribor a tre mesi nella media del mese di febbraio 2009 si è posizionato all'1,94%, 53 basis points al di sotto di quanto segnato a gennaio 2009 (-242 punti base rispetto a febbraio 2008). Nella media della prima metà di marzo 2009 tale tasso è sceso all'1,75%, 19 punti base al di sotto della media di febbraio, ovvero il valore più basso dalla nascita dell'euro. Mentre il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per |
|
l'acquisto di abitazioni - che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile - è sceso al 4,61%, quasi un quarto di punto percentuale in meno rispetto al mese precedente (tornando sui valori di agosto 2006). Sempre a febbraio 2009, la quota sul totale dei finanziamenti per l'acquisto di abitazioni a tasso fisso si colloca su un valore superiore al 60%.
La Banca d'Italia ha comunicato i dati concernenti la rilevazione dei tassi di interesse effettivi globali medi ai sensi della legge sull'usura, per il periodo di applicazione 1° aprile-30 giugno, contenuti nel Decreto Ministeriale del 26 marzo 2009: per i mutui con garanzia ipotecaria a tasso fisso sono stati fissati al 4,42% e per quelli a tasso variabile al 4,58%. |
|
| |
 Muro contro muro |
|
| |
Sondaggio Bankitalia-Tecnoborsa |
|
| |
Data: 24/03/2009 |
Corriere Nazionale |
 |
|
|
|
|
|
|
|
 |
|