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N°63 - Maggio 2009
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COMPRAVENDITE: DA 5 ANNI CRESCE IL VALORE IMMOBILIARE DELLE SECONDE CASE
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La Nota trimestrale, realizzata a cura dell'Agenzia del Territorio, evidenzia che nel 1° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 299.419 transazioni (NTN), con un decremento pari al -18,7% rispetto al 1° trimestre 2008 (tasso tendenziale). Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare: il settore residenziale con 135.872 compravendite è quello con il decremento che rispecchia la situazione generale di tutti i settori, pari al -18,7%; il settore terziario con 3.449 transazioni, risulta in decrescita del -20,6%; il settore commerciale con 8.723 NTN risulta in calo del -23,9%; il settore produttivo con 2.525 NTN è quello con il calo più significativo, -33,5%. Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale per macro-aree geografiche, risulta evidente che nel 1° trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è maggiore nel Nord (-20,6%) ed appena più contenuto nel Centro (-16,9%) e nel Sud (-16,0%). Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella Nota precedente, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 15,8% mediamente, nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 20%. Tale dinamica evidenzia un recupero della quota di mercato dei capoluoghi sul totale provinciale.
Dall'analisi dei dati delle quotazioni degli immobili delle città metropolitane, riportata Nel 3° Rapporto UIL "famiglia-reddito-casa", emerge che, dal 1° semestre 2008 al 2° semestre 2008, vi è stato un decremento pari al -0,6%. Lo studio ha preso in considerazione la media tra il valore massimo e il valore minimo di un'abitazione di 70 mq ubicata in centro, semicentro o periferia, in stato conservativo normale. Nel 2° semestre 2008, tra le città metropolitane, solo Genova e Torino hanno fatto registrare un incremento dei valori immobiliari, rispettivamente con il +1,53% e il +1,27%; Bari, Firenze e Palermo non hanno fatto registrare variazioni, mentre Bologna, Milano, Napoli, Roma e Venezia fanno registrare un decremento. Nello specifico la città che presenta la diminuzione percentuale più cospicua è Bologna, dove i prezzi delle abitazioni, dal 1° al 2° semestre 2008, sono diminuiti del -6,94%, seguono Venezia dove i prezzi sono diminuiti del -0,5%, Napoli e Roma con una diminuzione del -0,3%, infine, Milano con un decremento del -0,2%. Tra le città capoluogo di provincia, Roma risulta essere quella in cui la spesa |
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per l'acquisto di un'abitazione di 70 mq è più onerosa, con una media di € 424.670; segue Venezia con una media di € 323.750, Milano con una media di € 296.330, Siena con € 268.330 medi e Napoli con € 263.670 medi.
Dal rapporto sull'andamento del mercato turistico presentato dalla Fiaip si legge che ormai da più di 5 anni continua a crescere il valore immobiliare delle seconde case, ed oltre il 40% degli italiani acquista immobili ad uso turistico facendo ricorso ai mutui. Il mercato immobiliare turistico tiene e continua l'aumento degli immobili messi in vendita (+4,2%) con una lieve diminuzione dei prezzi di compravendite immobiliari in molte località turistiche e un calo del numero delle transazioni (-10,8%). L'indagine sui valori di compravendita del 2° semestre del 2008 - che contiene inoltre previsioni sul 1° semestre dell'anno - è stata realizzata con il supporto della società Risposte Turismo ed ha coinvolto i delegati turistici della Fiaip di 20 località di particolare interesse turistico in tutto il territorio nazionale. Con riferimento all'intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale, si assiste ad una buona tenuta generale del mercato. Rispetto all'ultima rilevazione 2007, si assiste complessivamente ad una riduzione dell'intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero aumento dei valori minimi si riscontra, infatti, una contrazione dei valori massimi al metro quadro. Inoltre, dall'analisi è emerso che i mesi intercorsi tra l'incarico e l'atto notarile sono mediamente 8, mentre è in leggero aumento su quanto registrato nel 2007 il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita che raggiunge il 12,3%. Metà delle abitazioni richieste ha una superficie inferiore ai 60 mq, seguite dalle case di medie dimensioni che si attestano sul 36,3%, e gli immobili che superano i 120 mq sono soltanto il 13,7% del mercato intermediato dagli agenti Fiaip. In merito alla provenienza dell'acquirente, oltre quattro su cinque sono italiani, e gli stranieri UE e gli extracomunitari si attestano rispettivamente al 9,3% e 7,1% sul totale degli acquirenti. Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2009 relativamente alla media delle previsioni sui prezzi di compravendita al mq, secondo le indicazioni degli agenti Fiaip si assisterà ad un calo contenuto per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -0,85% e -1,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche (-2,15%). La variazione dei prezzi a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi sull'ordine del punto e mezzo percentuale negativo (-1,4%). |
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LOCAZIONI: AUMENTA L'ATTENZIONE PER LA QUALITÀ DEGLI IMMOBILI
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Dall'analisi di Tecnocasa del mercato delle locazioni emerge che nel secondo semestre del 2008, a livello nazionale, vi è stata una contrazione dei canoni di -1,3% sui bilocali e di -0,7% sui trilocali. Nelle grandi città la flessione è stata più marcata con -1,9% per i bilocali e di -2,1% per i trilocali. In tutte le realtà metropolitane si sono registrate contrazioni dei valori, ad eccezione di Bari dove, solo sui bilocali, si è registrato un aumento dello 0,7%; Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4,2% per i bilocali e -3,7% per i trilocali; i canoni medi di locazione più elevati rimangono quelli di Roma. Nella seconda parte dell'anno si è confermato l'aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell'acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri. Resta sempre rilevante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari. Continua, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione; infatti, l'offerta presente sul mercato, che è aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori. Aumenta l'attenzione, da parte dei potenziali |
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locatari per la qualità dell'immobile che, in questo caso è legata non solo allo stato dell'appartamento ma anche ad altre variabili, tra cui la qualità dell'arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che hanno almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti Internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).
Dall'ultimo Rapporto UIL "famiglia-reddito-casa" emerge che i valori di locazione dal 1° al 2°semestre 2008, nelle città metropolitane, hanno fatto registrare una variazione percentuale media pari al -4%. Tra le città capoluogo di provincia dove il costo degli affitti è più elevato, la capolista risulta essere Roma; a seguire troviamo Venezia, Firenze, Siena e Salerno. In Italia, una famiglia composta da 4 persone (2 adulti + 2 figli a carico) con un reddito annuo lordo pari a € 36.000, spende mensilmente il 26,4% del proprio reddito per pagare l'affitto di un appartamento di 70 mq. Inoltre, nel rapporto si legge che in Italia i provvedimenti di sfratto emessi nel periodo gennaio-giugno 2008 sono stati 26.451 e la regione in cui si è registrato il maggior numero di provvedimenti emessi risulta essere il Lazio con un totale di 4.452 sfratti, segue la Lombardia con 3.168, l' Emilia Romagna con 2.756, il Piemonte con 2.483 e la Toscana con 2.318. |
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MUTUI: NON PIÙ MUTUI AL 100%, MASSIMO ALL'80%
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La Bce ha tagliato di un quarto di punto il tasso di riferimento, portandolo all'1%. Lo ha deciso il Consiglio direttivo dell'istituto centrale a Francoforte ma, contemporaneamente cresce lo spread delle banche.
Sul Bollettino della Banca d'Italia si legge che i tassi di interesse sui mutui sono ancora in calo. Il tasso su un mutuo di durata superiore ai 10 anni è sceso a marzo al 5,01% (5,13% a febbraio), accentuando la flessione iniziata dall'agosto scorso quando si attestava al 6,10%. Anche il Taeg (tasso annuo effettivo globale) su tutti i nuovi mutui accesi a marzo scende al 4,42%, rispetto al 4,70% di febbraio ed al 6,11% di agosto 2008.
Dallo studio effettuato dalla Fiaip sul mercato turistico emerge che i mutui, cui la domanda è ricorsa nel 40% degli acquisti di immobili ad uso turistico, sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 65,26% del prezzo dell'immobile, con una durata media di 16,2 anni e un tasso per lo più fisso.
Secondo uno studio effettuato da Kiron, nel 4° trimestre 2008, il volume di erogazioni per l'acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra una flessione rispetto allo stesso periodo 2007. Una differenza negativa, pari a -3,3 miliardi di euro (-18%), che conferma il momento non positivo del mercato; i volumi erogati includono anche i |
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mutui di sostituzione. Nel 4° trimestre 2008 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, le variazioni negative maggiori si sono registrate nell'area centrale (-22%) e nell'area meridionale (-24%). Considerando, invece, l'intero anno 2008 rispetto al 2007, si nota come l'andamento negativo dell'ultimo trimestre del 2008 ha notevolmente influenzato l'andamento annuo. Tutte le macroaree registrano una variazione negativa, in particolare l'area Centrale (-14%) e l'area Meridionale (-11%); anche nella macroarea insulare si registra una diminuzione nelle erogazioni, anche se lieve (-3%). Andando ad analizzare l'importo medio erogato nel 2008 è emerso che questo è pari a 122.000 €; inoltre gli andamenti trimestrali degli importi medi nel 2008 hanno subito diverse fluttuazioni, raggiungendo la performance più alta nel secondo trimestre (125.000€) e la peggiore nell'ultimo (119.000€). Quest'ultimo valore può essere spiegato dalla tendenza di non erogare più mutui al 100% ma solo fino ad un massimo dell'80%. Questa diminuzione dell'importo medio continuerà anche nel primo trimestre 2009 aggirandosi intorno ad un -6%. A livello di volumi erogati nelle macroaree l'area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l'area Meridionale. |
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PIANO CASA: SI MUOVONO LE REGIONI
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Le Regioni stanno procedendo nel percorso della legge regionale per permettere ampliamenti delle cubature fino al 20% o fino al 35% nel caso di demolizione e ricostruzione delle abitazioni mono e bifamiliari, secondo quanto previsto dall'intesa tra Stato e Regioni del 31 marzo scorso. A partire dai primi di agosto il Piano casa dovrebbe quindi essere operativo.
La prima a dotarsi di una legge è stata la regione Toscana, che ha escluso dal provvedimento centri storici e case condonate. In Piemonte la legge, deliberata in Giunta, è in attesa di passare al Consiglio: se verrà approvata, si potrà ampliare o demolire per ricostruire in deroga ai piani regolatori solo se si ottiene un forte risparmio energetico.
In Lombardia la sostituzione edilizia dovrebbe riguardare anche le aree storiche o di rilievo naturalistico-ambientale. Previsto il raddoppio dell'ampliamento delle abitazioni (dal 20 al 40%) per quei Comuni che avevano già previsto questa possibilità. Nella Provincia autonoma di Bolzano la materia è delegata alla Giunta. La provincia di Trento ne ha invece competenza esclusiva. In Veneto, la cui Giunta ha approvato il testo lo scorso aprile, l'ampliamento a seguito di ricostruzione |
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è consentito fino al 40% se vengono utilizzate fonti energetiche rinnovabili. In Friuli Venezia Giulia il disegno di legge prevede la liberalizzazione degli ampliamenti di pertinenze di abitazioni fino al 10%; viene invece sottoposto a presentazione della DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) l'ampliamento fino al 20%. In Emilia Romagna sarà a breve presentata una proposta di legge che prevederà parametri molto rigidi per usufruire delle nuove norme. Nelle Marche l'obiettivo che si evince dalla bozza di legge è il sostegno all'edilizia. In Umbria il miglioramento dell'efficienza energetica sarà alla base degli ampliamenti di volume consentiti. Nel Lazio, il disegno di legge (ancora all'esame) dovrebbe concentrare le sue finalità sul rispetto dei vincoli paesaggistici. In Sicilia gli aumenti di cubatura, secondo quanto stabiliscono entrambi i disegni di legge, riceveranno un incremento del 5% qualora vengano utilizzate fonti rinnovabili. In Puglia la bozza del disegno di legge dovrebbe escludere le zone di interesse storico dalle nuove norme.
Le altre Regioni attendono lo sblocco del decreto legge di semplificazione edilizia. |
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