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N°64 - Giugno 2009
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COMPRAVENDITE: FORTE CONTRAZIONE NEI COMUNI MINORI
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Dal rapporto 2009 MonitorImmobiliare realizzato congiuntamente da Censis e Scenari Immobiliari su un panel di operatori del mercato emerge che per metà di questi c'è una sostanziale tenuta, malgrado la difficile congiuntura che ha investito il mondo dell'immobiliare italiano, mentre il 36% è pessimista e convinto che la situazione non migliorerà a breve e il restante 14% ritiene che il peggio sia ormai alle spalle. Per quanto riguarda l'andamento complessivo del 2009, i settori considerati più in difficoltà sono i capannoni industriali (il 47% degli operatori parla di crollo), i negozi tradizionali (segmento in ridimensionamento per il 41% degli intervistati e con rischi di crollo per un altro 35%) e le strutture alberghiere (mercato in riduzione per il 63% degli esperti e in forte crisi per il 31%). Più solido il settore residenziale, per il quale gli esperti prevedono un ridimensionamento contenuto e prospettive di ripresa soprattutto a partire dal 2010. Circa i fattori di cui ha bisogno il mercato immobiliare italiano in questo momento per fare un passo in avanti verso un nuovo sviluppo, due sono le questioni che vengono considerate centrali: da un lato, il definitivo affermarsi di una nuova mentalità in cui il mercato immobiliare non è più una variabile indipendente dalla qualità del prodotto, anzi ne rappresenta un collegamento diretto (priorità per quasi i due terzi delle risposte); dall'altro, la necessità fondamentale di conseguire condizioni di maggiore regolazione e trasparenza del mercato (41%).
Nel Rapporto 2009 sul mercato immobiliare residenziale l'Agenzia del Territorio sostiene che l'inversione di tendenza del settore è iniziata a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l'andamento per macro aree geografiche, si nota che è l'area del Nord-Est quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud e Isole (-11,6% circa). Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord-Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il |
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15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) e anche nel Nord-Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%). Se si osserva l'andamento del mercato per classi demografiche di comuni, si nota che è la classe di comuni con numero di abitanti compreso tra 5.000 e 25.000 (comuni medio-piccoli), quella che nel 2008 mostra il calo superiore, -16,5%, mentre tutte le altre classi si attestano su una diminuzione simile, compresa tra -14,2% e -14,5%. In questa classe di comuni si concentra, peraltro, la quota maggiore di compravendite, il 35,3% circa, e tali comuni sono collocati per quasi la metà nelle regioni del Nord.
Da un altro Rapporto dell'Agenzia del Territorio, realizzato in collaborazione con Assilla, sull'andamento delle compravendite di immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, emerge che nel 2008 sono state scambiate 78.668 unità immobiliari, con un calo del 12,1% rispetto al numero delle compravendite 2007. Il calo maggiore riguarda gli uffici (-15,1%), soprattutto al Centro Italia e nelle Isole (-20%), mentre le compravendite di capannoni hanno avuto una flessione minore nel corso dell'anno (-8,7%), soprattutto nel Nord-Est (-4,1%). Per contro, restano ancora stabili le quotazioni medie che variano dai 1.950 euro a mq dei negozi (+2,6% rispetto al 2007), ai 1.580 euro a mq degli uffici (+3,1%), fino ai 540 euro a mq dei capannoni (+2,6%).
E' in calo del 33,4% il mercato delle compravendite in Italia che torna ai livelli del 1997 come emerge dal quarto rapporto Ancab Cresme sul mercato della casa in Italia. Secondo i dati, nel 2009 saranno compravendute 695 mila abitazioni, contro un milione e 44 mila del 2006, con prezzi destinati a calare del 9%. Tra le cause della flessione del mercato la ricerca segnala il calo della richiesta da parte delle famiglie e la forte crisi della domanda di sostituzione delle abitazioni per le difficoltà dei proprietari a vendere le case. Un quadro che stenterà a migliorare, nonostante la manovra di sostegno all'edilizia che si sta completando. Le stime elaborate prevedono, infatti, che se solo il 12% degli aventi diritto utilizzasse la possibilità di ampliamento dei fabbricati residenziali mono e bifamiliari, sarebbero messi in moto 61 miliardi di euro per 153 milioni di metri cubi. L'effetto, conclude il rapporto, sarebbe un rilancio eccezionale per il 2010-2011 e un'ulteriore frenata immobiliare nel 2012. |
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LOCAZIONI: ALLARME SFRATTI
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Secondo i dati preliminari del Ministero dell'Interno, ad aggravare la crisi nelle aree metropolitane a più alta tensione abitativa nel 2008 ci sono state 51.390 nuove sentenze di sfratto (+17,14% sul 2007), in pratica la maggioranza assoluta, e oltre 40.600 sono state per morosità. Le richieste di sfratto presentate alla forza pubblica per eseguire |
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gli sfratti sono state 138.040, con un aumento rispetto al 2007 del 26,13%. Gli sfratti eseguiti, invece, sono stati 24.996, l'11,25% rispetto al 2007. A Roma le sentenze emesse per sfratto sono arrivate a 53.00 con un incremento del 171%; dati preoccupanti anche per Napoli con 1.800 esecuzioni e Palermo con 1.700. |
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MUTUI: IN EUROLANDIA L'ITALIA RALLENTA DI PIÙ
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La Bce ha lasciato invariato all'1% il costo del denaro in Eurolandia, che resta al minimo storico dal 1999, inizio della gestione Bce. L'Eurotower ha lasciato invariato il tasso sui depositi allo 0,25% e anche quello marginale all'1,75%. Con i tassi all'1%, il differenziale tra il costo del denaro negli Usa e quello nell'Eurozona resta attestato sull'1%, tenuto conto che la Fed ha praticamente azzerato il tasso sul Fed Funds, fissando un range compreso tra 0% e 0,25%.
Il rapporto mensile dell'Abi rende noto che, nel mese di maggio, il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l'acquisto di abitazioni - che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile - è sceso al 3,81%, in calo rispetto al tasso del mese precedente che evidenziava un valore del 4,06%. Secondo l'Abi si tratterebbe di un ritorno ai livelli di dicembre 2005. A maggio sono rallentati anche i prestiti bancari (+2,3% rispetto al +2,5% di aprile).
Dalla 26° edizione dell'Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, CRIF e Prometeia, il comparto dei mutui evidenzia in modo netto gli effetti della crisi finanziaria e mostra nel 2008 una riduzione delle consistenze rispetto al 2007 (-0,9%), dovuta al pesante calo nelle nuove erogazioni (-14,4% rispetto all'anno precedente), anche se il mercato ha beneficiato della crescente |
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richiesta da parte delle famiglie di mutui di sostituzione e/o di surroga, nell'ambito delle nuove misure sulla portabilità. Le rilevazioni più recenti evidenziano come anche nel 2009 prosegua la fase di netta contrazione del mercato dei mutui immobiliari; i flussi di nuove erogazioni relative al primo trimestre 2009 mostrano, infatti, una flessione del -23,4% rispetto allo stesso periodo del 2008. Il trend di maggiore cautela nella concessione dei crediti, originato dalla crisi finanziaria e comune nell'area euro, si è accompagnato a un ulteriore rallentamento nella domanda delle famiglie in uno scenario di difficoltà del mercato immobiliare, caratterizzato dalla fine del ciclo espansivo dell'ultimo decennio. In un confronto su Eurolandia l'Italia registra il rallentamento più marcato dei prestiti per l'acquisto di abitazioni, anche se tale contrazione è comune a tutti i Paesi, seppure con intensità differenti. Per quanto riguarda le caratteristiche dei mutui, l'analisi dell'Osservatorio evidenzia come la tendenza verso il progressivo aumento degli importi erogati e il contestuale allungamento delle durate sembri arrestarsi nel 2008 mentre, relativamente alla tipologia di tasso applicato, si è assistito nel 2008 a una vera e propria migrazione dei nuovi clienti verso il tasso fisso, a conferma della tendenza in atto a partire dal 2007. Il 72% del valore dei mutui di nuova erogazione è stato sottoscritto a tasso fisso, contro il 52% dell'anno precedente. |
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OBBLIGO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
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Dal 1° luglio 2009 anche le singole unità immobiliari (vendute, affittate o comunque trasferite a titolo oneroso), dovranno essere dotate dell'attestato di certificazione energetica così come previsto all'art. 6 comma 1-bis, lettera c) del D.lgs 192/2005. In attesa delle linee guida nazionali, l'ACE (Attestato di Certificazione Energetica) potrà essere sostituito dall'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica), introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che avrà validità transitoria e sarà idoneo a determinare le prestazioni energetiche degli edifici. L'obbligo della dotazione grava sul venditore o, nel caso si tratti di nuove costruzioni o di immobili |
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oggetto di ristrutturazioni importanti, sul costruttore. Considerata l'incidenza della disposizione in esame, alcuni chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato secondo cui "l'obbligo di dotazione, pur essendo previsto (con previsione di default) in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall'acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile". Il costo della certificazione dipenderà dalle dimensioni dell'immobile e dalla tipologia degli impianti e dei materiali presenti. |
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 L’immobile resiste |
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Secondo Sondaggio Bankitalia-Tecnoborsa |
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Data: 27/06/2009 |
Il Sole 24 Ore |
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Vendesi casa con patente |
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Un certificato verde per documentare il consumo energetico di un appartamento |
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Data: 12/06/2009 |
L'Espresso |
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Immobili in saldo |
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Come partecipare alle aste giudiziarie e acquistare con lo sconto |
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Data: 05/06/2009 |
Il Mondo |
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