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N°66 - Settembre 2009
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E' uscito il nuovo QEI 11 - Quaderni di Economia Immobiliare di Tecnoborsa
Questi i temi trattati:
• Forum Unece Wpla Rem - Guidelines
• Indagine Tecnoborsa 2009 - Transazioni e Mutui
• Patrimonio Pubblico - Il Chiasmo dei Territori
• Sistema Borse Immobiliari - Borsa Immobiliare di Bari |
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COMPRAVENDITE: PRIMI DEBOLI SEGNALI DI RIPRESA
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Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia. Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l'interesse verso l'acquisto dell'abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione). Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l'acquisto dell'abitazione. L'analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall'hinterland delle grandi città (-2,3%). Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L'analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).
Dal Rapporto "European Outlook 2010" di Scenari Immobiliari emerge che la crisi per il mercato immobiliare europeo si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa. Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro. Maglia nera la Francia, che chiuderà l'anno con un -18,9%, tallonata dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2% rispetto al 2008. A livello comunitario (Eu27), il mercato cresce invece dell'1% rispetto al precedente anno e, mentre dietro l'angolo si intravede la ripresa, alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi. Quotazioni in discesa più o meno marcata per tutti i settori nei cinque Paesi più importanti. In Italia il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 mld di euro, con una contrazione del 10,2% rispetto al 2008. A soffrire di più sono i comparti industriale (-17,8%) e turistico (-28%), anche se in proporzione è sempre il residenziale a far sentire il proprio maggior peso, con una riduzione del fatturato del 10,6% (per complessivi 89 mld di euro stimati a fine anno). Le compravendite di abitazioni scendono del 15% rispetto al 2008 ma nel 2010 si prevede il ritorno al segno positivo con una crescita del fatturato prevista all'1,7%.
Secondo Gabetti, a partire da marzo 2009 c'è stato un aumento d'interesse, di visite e di attività. Si sono rilevati, inoltre, dei cambiamenti nei comportamenti d'acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la preferenza per una zona specifica non è più vincolante; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti sul prezzo iniziale, nell'ordine del 15%. Complessivamente hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati per tagli più ridotti. I capoluoghi settentrionali (-3,8% è la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance in linea con i capoluoghi dell'Italia meridionale (-3,7%). Leggermente meglio è stato l'andamento nel Centro Italia (-3,2%). Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità/prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato. |
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In questo contesto cautamente ottimista, vi sono però alcune incognite, che testimoniano la vulnerabilità del settore nel momento attuale: i tempi di assorbimento dell'eccesso di offerta di nuovo - spesso proposto a prezzi da boom immobiliare poichè si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole e che saranno ultimati fra la fine del 2009 e il 2010 - l'andamento del tasso di disoccupazione, previsto in crescita nell'autunno, potrebbe penalizzare i capoluoghi più esposti produttivamente in settori poco competitivi; le politiche creditizie e l'andamento dei tassi. Le politiche degli istituti di credito nei prossimi mesi dovrebbero diventare gradualmente più espansive, favorendo l'ingresso sul mercato dei segmenti più deboli della popolazione.
Ubh ha fornito un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano. Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 vengono rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e una forbice fra prezzo di offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%), prima della chiusura delle transazioni. In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10%, soprattutto all'interno dei comuni dell'hinterland metropolitano, dove è presente in maniera più accentuata l'attività edilizia delle nuove costruzioni. Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell'hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente. Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell'anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14% e il -16% rispetto al primo semestre 2008. La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all'80% del valore dell'abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13%. A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un'abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009). La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell'anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell'anno. La previsione per fine anno è che il mercato segnerà una nuova flessione della domanda, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l'11% e il 13% tendenziale annuo. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10% su base nazionale. A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita. |
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LOCAZIONI: AFFITTI IRREGOLARI AGLI STUDENTI
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Da un'analisi di Assoedilizia, emerge che sarà un autunno caldo per le locazioni, dal momento che esamina alcuni fattori incidenti sull'andamento del comparto quali: la crisi generale dell'economia, con il rallentamento del dinamismo della domanda-offerta di locazione; le difficoltà economiche di molte famiglie di lavoratori-inquilini; il blocco delle immigrazioni sia interne sia dall'estero; il calo dei tassi di interesse sui mutui; il consistente turn-over degli inquilini; la progressiva riduzione del fondo sociale affitti; la mancata introduzione della cedolare secca. Rispondendo innanzitutto ai dati forniti dai centri studi specializzati - secondo i quali nel decennio 1999-2008 i canoni di locazione abitativa in Italia sono aumentati mediamente del 60-70% - Assoedilizia precisa che nello stesso periodo l'inflazione è stata del 38%; gli incrementi reali si riducono, quindi, al 20-30%, due o tre punti all'anno inferiori all'incremento registrato da molti servizi e gravati, oltretutto, da un progressivo aumento della pressione fiscale. Fra le cause principali della crisi del settore delle locazioni ci sono la perdita o il cambiamento del posto di lavoro, la riduzione delle entrate assieme ad altri fattori che creano difficoltà ai conduttori nel pagare l'affitto con conseguente incremento degli sfratti per morosità, che oggi rappresentano il 70-80% del totale. Per contro, il fondo governativo di sostegno affitti per le famiglie in difficoltà si è dimezzato dal 2001. Ma a ridurre la domanda di case in locazione residenziale e ad accentuare la rotazione degli inquilini |
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concorrono altri fattori: i tassi dei mutui che hanno raggiunto livelli minimi e resteranno tali presumibilmente per lungo tempo e i valori di mercato degli immobili in discesa, che inducono chi cerca casa a puntare sull'acquisto.
Dall'Indagine condotta dal Sunia sul mercato degli affitti per gli studenti universitari emerge che oggi un terzo degli studenti universitari si stabiliscono in altre città affrontando la spesa dell'affitto di un posto letto o di una stanza: le città più care sono Milano e Roma con i valori maggiori in prossimità degli atenei privati. Firenze e Bologna presentano valori di poco inferiori. In città medie la domanda da parte di studenti ha notevolmente deformato il mercato, innescando un processo di aumento generalizzato anche per i residenti espulsi da intere zone urbane. In alcune città è frequente il fenomeno degli affitti a studenti extracomunitari (Perugina e Siena) che si traduce in un aumento del 25-30% in più rispetto a quelli per studenti italiani. Peraltro, nella maggioranza dei casi, le offerte contengono violazioni, clausole capestro e vessatorie; contratti in nero, non scritti né registrati; contratti di tipo libero ma non registrati; contratti transitori irregolari o intestati al genitore e non registrati; contratti di affitto ad un titolare e tanti sub-affitti collegati; affitti di posti letto con violazione delle norme sugli affittacamere; modalità irregolari di accollo sugli inquilini delle spese condominiali. |
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MUTUI: ITALIANI, I MENO INDEBITATI IN EUROPA
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Ancora in calo il tasso medio per i mutui casa. E' quanto emerge dal Supplemento al Bollettino statistico di Bankitalia: a luglio si attesta al 3,38% in calo dal 3,64% di giugno. Il Taeg, comprensivo delle spese accessorie, è al 3,51% in luglio rispetto al 3,79% di giugno. I tassi sono invece sostanzialmente fermi per i mutui casa di durata superiore ai dieci anni. Per quelli stipulati a luglio il tasso medio rilevato da via Nazionale è del 5,17% contro il 5,18% indicato per giugno. Evidente, comunque, il calo registrato nel corso di un anno: nel luglio 2008 era al 6,08%.
Gli italiani si confermano tra i più virtuosi in Europa in materia di risparmio. Infatti, secondo uno studio della Commissione europea, solo 12 famiglie su 100 in Italia hanno un mutuo, mentre tra i principali paesi come Germania, Francia, Spagna e Gran Bretagna la percentuale oscilla tra il 25% e il 30% e in Olanda il 40% delle famiglie ha un mutuo per l'acquisto della casa. La voce mutui immobiliari rappresenta circa il 70% dell'indebitamento delle famiglie del vecchio continente, che ammonta a 7 mila miliardi di euro. Negli ultimi anni l'indebitamento delle famiglie in Europa e' progressivamente aumentato: nei primi anni '90 l'indebitamento ammontava a circa il 50% del reddito, per salire all'86% nel 2004 e lo studio stima un'ulteriore crescita alla luce della crisi finanziaria. Nell'Europa dei 27 in media l'indebitamento pro-capite ammonta nel 2007 a 1.971 euro. I più indebitati sono gli inglesi con quasi 5 mila euro pro-capite.
Secondo una recente ricerca Databank-Cerved la crisi di liquidità del sistema e la |
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riduzione delle compravendite immobiliari influenzano l'andamento del mercato anche nel 2009 si stima nel primo trimestre 2009 una contrazione dei mutui destinati all'acquisto della casa del 30%, calo influenzato anche da una riduzione delle compravendite immobiliari del 18,7%. Nel primo trimestre 2009 si riducono anche i mutui innovativi (-10% circa), con un calo complessivo delle nuove erogazioni del 26%. Infatti, da un lato le banche sono diventate più selettive nel proporre il mutuo di sostituzione, dall'altro la forte variabilità dei tassi e la diffusione generalizzata della rinegoziazione hanno ridotto la domanda di sostituzione. Il fenomeno più rilevante dei primi mesi del 2009 è la forte restrizione adottata dagli erogatori nei confronti dei mutui raccolti dalle reti esterne. Si è notevolmente ridotta la percentuale di mutui che superano la fase di istruttoria (si è passati dal 60-70% al 30-40%) e questo ha determinato una forte riduzione dell'intermediato delle reti esterne (-60%), con chiusura di molti piccoli mediatori. E' ipotizzabile che nel corso dell'anno il mercato riprenda leggermente: da un lato dovrebbe ridursi il calo delle compravendite immobiliari e questo potrebbe contenere al 19-20% il calo dei mutui destinati all'acquisto della casa. Inoltre, il forte calo dei tassi farà crescere notevolmente la richiesta di mutui di sostituzione, con una crescita totale prevista per i mutui di sostituzione del 13-15%, mentre è prevista una sensibile riduzione per i mutui di consolidamento. |
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FINANZIARIA 2010: ESTESI I BONUS FISCALI
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E' stata approvata dal Consiglio dei Ministri la Finanziaria del 2010 che prevede l'estensione fino al 2012 dell'agevolazione fiscale del 36% per le ristrutturazioni edilizie, e cioè la possibilità di detrarre dall'Irpef lorda il 36% delle spese sostenute (nei limiti di 48mila euro per unità immobiliare) per manutenzioni straordinarie, restauri e risanamenti conservativi e ristrutturazioni edilizie di singole unità immobiliari residenziali e loro pertinenze. |
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La stessa detrazione si applica a favore degli acquirenti o assegnatari di unità immobiliari appartenenti a fabbricati oggetto di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (a patto che l'acquisto o l'assegnazione si verifichi entro giugno 2013). Prevista, inoltre, la stabilizzazione dell'applicazione dell'aliquota Iva al 10% sulle prestazioni volte al recupero di fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. |
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 Quanto ha perso la tua casa |
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A due anni dallo scoppio della crisi subprime in Italia i prezzi sono scesi del 10-15% in città |
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Data: 05/09/2009 |
Milano Finanza |
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Il mattone fa il miracolo |
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Il boom delle cartolarizzazioni di immobili e mutui non solo delle banche |
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Data: 04/09/2009 |
Il Mondo |
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