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N°67 - Ottobre 2009
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COMPRAVENDITE: SI TORNA A RISPARMIARE PER INVESTIRE NEL MATTONE
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La Nota trimestrale realizzata dall'Agenzia del Territorio evidenzia che nel 2° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 361.844 transazioni (NTN), con una variazione del -12,3% rispetto al 2° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare: il settore residenziale con 163.894 compravendite segna un valore (-12,9%) che rispecchia l'andamento di tutti gli altri settori; il settore terziario con 4.347 transazioni, registra il calo più contenuto (-5,4%); il settore commerciale con 10.209 NTN è pari a -14,5%; il settore produttivo con 3.170 NTN è quello con il calo maggiore (-20,3%). Il mercato del settore residenziale subisce un decremento maggiore nel Centro (-14,4%), che è più limitato nel Nord (-12,7%) e nel Sud (-12,3%). Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella Nota trimestrale precedente, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei Comuni non capoluogo (-14,6%), mentre nei capoluoghi la contrazione è leggermente inferiore (-8,9%). Anche per le principali 8 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile contrazione delle compravendite, soprattutto nei Comuni minori (-13,9% mediamente), e sensibilmente più contenuta nelle città principali (-5,7%). Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali, nel 1° semestre 2009 è stata registrata una lieve flessione del valore medio nazionale, per unità di superficie, e la quotazione media scende a 1.578 €/mq, segnando un -0,5% rispetto al 2° semestre 2008. L'andamento dei prezzi riflette la forte riduzione delle compravendite; si evidenzia, tuttavia, la stabilità dei prezzi immobiliari verso valori bassi, seppure per la prima volta si segnala una variazione media nazionale negativa. Nel 1° semestre 2009 il tasso di variazione è solo del -0,3% perché l'indice dei prezzi al consumo è risultato anch'esso negativo e quindi i prezzi delle abitazioni in termini reali subiscono un calo inferiore rispetto a quelli espressi in termini nominali.
Nel corso del primo semestre del 2009 il 77,9% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l'abitazione principale e quindi prima casa e casa di sostituzione; solo il 22,1% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa e/o la casa per investimento. Per quanto riguarda la fascia di età degli acquirenti, il 71,5% ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. La percentuale di acquisto aumenta al crescere dell'età, quando la situazione finanziaria è più stabile, per cui nella fascia compresa tra 55 e 64 anni le percentuali di chi acquista l'abitazione principale e la seconda casa sono molto vicine tra loro. La divisione degli acquirenti in base alla professione registra una netta prevalenza di lavoratori |
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dipendenti, a seguire gli imprenditori/dirigenti/liberi professionisti, i pensionati con il 10,1% e i commercianti/artigiani con il 7,3%. In base alla destinazione dell'acquisto, l'abitazione principale è quella che raccoglie una netta maggioranza tra i lavoratori dipendenti, mentre nella classe degli imprenditori/liberi professionisti/ dirigenti e nella classe dei pensionati lo scarto tra la percentuale di acquisto della casa principale e quella della seconda casa/investimento è molto più bassa.
Dall'indagine Acri - Ipsos emerge che il cittadino italiano dimostra una buona capacità di adattamento, riorganizza la propria vita in conseguenza della crisi, relativizza le proprie aspettative e i segnali di ottimismo sembrano trarre energia anche da una ritrovata capacità di risparmio. Aumenta il numero di coloro che riescono a risparmiare (37%, 3 punti percentuali in più rispetto al 2008). Riguardo all'investimento del proprio risparmio, la preferenza per la liquidità rimane ancora il tratto che caratterizza gli Italiani. Il 62% (era il 60% nel 2008) tiene o terrebbe i risparmi liquidi, mentre solo il 33% (era il 35%) li investe o li investirebbe; tra questi calano sensibilmente coloro che hanno la tendenza a investire buona parte dei loro risparmi (dal 12% del 2008 al 9%). Tra le possibili forme di investimento, i più considerano ancora il mattone (54%) l'investimento ideale; aumentano i propensi all'investimento a rischio, che raddoppiano, passando dal 3% nel 2008 all'attuale 6%.
Il mercato immobiliare italiano ha continuato a viaggiare col freno a mano tirato anche nel terzo trimestre del 2009 secondo quanto registrato dall'Indice Replat. Il segno negativo non soltanto è rimasto costante per la domanda, peggiorando del 3,91% tra gennaio e settembre (nel terzo trimestre si sono verificate le due peggiori performance dell'anno: -10,57% a luglio e -10,38% a settembre), ma ha intaccato anche l'offerta che, sempre positiva fino a giugno, è arrivata a toccare il -1,12% alla fine di settembre. Dopo i primi due trimestri dell'anno nei quali l'offerta ha registrato cali rispettivamente del -6,96% e del -3,89%, nel terzo trimestre di quest'anno la proposta residenziale ha perso solo il -0,56%, pur evidenziando una perdita complessiva del -11,67% dall'inizio del 2009. In generale, gli agenti immobiliari nella compravendita non smettono di segnalare il mancato incontro tra domanda e offerta a causa, da una parte, dei prezzi troppo elevati chiesti dal venditore e, dall'altra, delle proposte di acquisto troppo basse effettuate dall'acquirente. E' vero, l'atteso crollo dei prezzi degli immobili residenziali non si è verificato ma si è comunque rilevato un lieve calo, soprattutto nelle periferie delle grandi città. L'individuazione del giusto prezzo per un dato immobile, che soddisfi sia la domanda sia l'offerta, sarà quindi la variabile fondamentale del mercato immobiliare. |
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LOCAZIONI: DIFFICOLTA' PER LE FAMIGLIE IN AFFITTO
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Il Sunia denuncia che aumentano le difficoltà delle famiglie che hanno ridotto la propensione al risparmio, la spesa e cominciano ad intaccare i risparmi, mentre il governo non ha messo in campo misure di sostegno ai redditi. Sempre di più quelle che si collocano sotto la soglia di povertà e quelle che prima appartenevano a ceti medi e oggi vivono in condizioni di forte difficoltà economica. La diminuzione del reddito incide particolarmente nelle famiglie con forti spese che non riescono più a sostenere: il 20% delle famiglie italiane, più di 4 milioni, pagano un affitto, il 70% a un privato, e sono in prevalenza nuclei socialmente ed economicamente deboli; il 20% sono unipersonali, il 67% monoreddito, il 40% dei capofamiglia è rappresentato da operai, il 29% da pensionati, il 23% ha più di 65 anni. Il 77% delle famiglie ha un reddito inferiore a 20.000,00 euro annui, il 20% tra 20.000,00 e 30.000,00, solo il 3% ha un reddito superiore. Per queste famiglie spesso l'unica entrata è un reddito da lavoro dipendente e l'affitto incide con percentuali insostenibili. Nell'ultimo decennio i rinnovi dei contratti hanno subito un aumento medio del +130% (145% nei grandi centri), i canoni del libero mercato proposti da privati hanno registrato un aumento medio del +150% (165% nei grandi centri). L'aumento dei canoni e l'insostenibilità delle spese per un numero sempre crescente di famiglie ha portato negli anni a un aumento degli sfratti per morosità (oggi l'80% di quelli emessi). Le famiglie coinvolte sono a basso reddito (il 50% percepiscono meno di 15.000,00 euro annui), ma aumentano quelle con redditi medi che nel corso del contratto hanno perso il posto di lavoro (24%), o hanno visto diminuire le proprie entrate, come lavoratori in cassa integrazione e pensionati. Negli ultimi 5 anni sono stati emessi 230.000 provvedimenti di sfratto, 175.000 per morosità e sono stati eseguiti 120.000 sfratti, 100.000 per morosità. Data l'insostenibilità dei canoni e le difficoltà delle famiglie a sostenere le spese per l'abitazione, senza misure di sostegno al reddito delle famiglie in affitto, nel triennio 2009/2011 si prevede che altre 150.000 famiglie perderanno la propria abitazione perchè non riusciranno a far fronte al pagamento dell'affitto.
Nei sette mesi passati da quando |
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Confedilizia ha presentato le proprie proposte, il mancato rilancio della locazione attraverso misure di incentivi fiscali ha già fatto sfumare circa 7 miliardi e mezzo di euro di interventi edilizi. E' quanto rilevato, ricordando di aver segnalato nel marzo scorso - in occasione dell'annuncio da parte del Governo del Piano casa - che in Italia vi sono fra i 700 e gli 800 mila immobili inabitabili perché da ristrutturare o da rimettere in pristino, in gran parte situati nei centri storici. Per effetto delle annunciate disposizioni del Governo in materia di edilizia, molti di questi immobili avrebbero potuto essere destinati all'affitto a canoni agevolati, vale a dire stabiliti dagli accordi stipulati da Confedilizia in tutta Italia con i sindacati degli inquilini, come prevede la legge. Ma perché tali immobili venissero destinati alla locazione, occorreva restituire redditività all'affitto, attraverso l'introduzione per i contratti di locazione agevolati di una cedolare secca del 18-20%. A sei mesi di distanza da quell'annuncio del Governo e da quelle proposte, si può stimare che - se anche solo 500 mila di quei 700/800 mila proprietari di immobili inabitabili avessero dato il via a interventi di ristrutturazione, spendendo tra i 10 e i 20 mila euro per ciascun immobile - sarebbe stato pari a circa 7,5 miliardi di euro l'importo dei lavori ai quali avrebbe dato luogo l'azione combinata di Piano casa e cedolare secca sugli affitti. Lavori che sarebbero immediatamente partiti e che avrebbero sin da subito avviato la ripresa dell'economia, senza contare il gettito fiscale che sarebbe stato garantito allo Stato in termini di Iva e di altre imposte. Ora che gli effetti del Piano casa sono stati rimessi alle scelte regionali - anche se alcune Regioni ne hanno fatto un vero e proprio sabotaggio, condizionando la possibilità di effettuare ampliamenti all'assoggettamento ad obblighi come quello del libretto casa - la necessità di rilanciare la locazione non è comunque venuta meno e si è fatta anzi più urgente. L'introduzione della cedolare secca per i contratti agevolati - che, secondo i calcoli di Confedilizia, costerebbe all'Erario meno di 200 milioni di euro - contribuirebbe, infatti, ad aiutare tutte quelle famiglie che sono alla ricerca di immobili in affitto, anchei quale via d'uscita da mutui già in essere ovvero quale alternativa all'accensione di nuovi mutui. |
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MUTUI: A GENNAIO 2010 ARRIVA IL PIANO FAMIGLIE DELL'ABI
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Il Comitato Esecutivo dell'Abi ha approvato a Milano il Piano famiglie, dando mandato al Presidente dell'Associazione, Corrado Faissola, e al Direttore Generale, Giovanni Sabatini, di avviare le azioni necessarie a coordinare ed estendere le misure già in atto a sostegno dei rapporti di credito con le famiglie in difficoltà a seguito della crisi. Ai fini dell'attuazione delle misure individuate, verrà avviato un colloquio con Associazioni dei consumatori, Governo, enti pubblici e soggetti privati. All'interno del Piano famiglie, Abi ha deciso di offrire la possibilità di sospendere il rimborso delle operazioni di mutuo per un tempo di 12 mesi, nei confronti di famiglie disagiate quali: perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato o termine del contratto di lavoro dipendente a tempo determinato, parasubordinato o assimilato; cessazione dell'attività di lavoro autonomo; morte di uno dei componenti il nucleo familiare percettore del reddito di sostegno della famiglia; interventi di sostegno al reddito per la sospensione del lavoro (Cig e Cigs). Con questo provvedimento, che sarà |
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operativo da gennaio 2010, le banche che aderiranno potranno mettere a disposizione sul territorio un ulteriore efficace strumento di sostegno per le famiglie. In generale, con il Piano famiglie Abi intende coinvolgere interlocutori istituzionali e della società civile su tre principali obiettivi: innalzare la sostenibilità finanziaria delle operazioni di credito alle famiglie, adottando una misura di sospensione dei rimborsi di mutui in essere per i nuclei in situazioni di difficoltà oggettiva; gestire il confronto con i principali interlocutori pubblici e privati; coordinare e comunicare efficacemente gli strumenti di incentivazione già esistenti, molti dei quali costruiti in partnership con le pubbliche amministrazioni. Il Piano si focalizza sulle misure oggi attive e relative alla sostenibilità della rata di mutuo per le famiglie che abbiano perso il reddito a causa della crisi; all'accesso a nuovo credito per garantire alcuni consumi primari; al sostegno per l'avvio di micro attività imprenditoriali o alla ricerca di nuova occupazione. |
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LOCAZIONE A FAVORE DI IMMIGRATI
IL DECRETO SICUREZZA CHIARISCE LA PRECEDENTE NORMA
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Con la nuova legge in materia di sicurezza (legge 15 luglio 2009, n. 94), viene chiarita l'ambiguità generata dal Testo Unico sull'immigrazione che, all'art. 12 - comma 5 bis, prevedeva la reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla confisca dell'immobile (a meno che esso non appartenga a persona estranea al reato), per chiunque, a titolo oneroso e al fine di trarne un ingiusto profitto, avesse dato in locazione un alloggio a un extracomunitario privo di titolo di soggiorno. Il problema nasceva dalla discrepanza diffusa tra |
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la durata dei contratti di locazione e quella dei permessi di soggiorno e, quindi, della sopravvenuta configurazione del reato per la mutata situazione del conduttore. La nuova legge chiarisce che, affinché si configuri in capo al proprietario di casa il reato di locazione a straniero privo di titolo di soggiorno, la situazione di irregolarità dell'inquilino debba sussistere esclusivamente al momento della stipula o del rinnovo del contratto. |
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 Case: comprarla ora |
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Con il rientro dei capitali dello scudo fiscale i prezzi smetteranno di scendere |
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Data: 16/10/2009 |
L'Espresso |
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Piano casa |
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L'Italia delle tante regole |
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Data: 10/10/2009 |
Corriere della sera |
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