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N°68 - Novembre 2009
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COMPRAVENDITE: I GIOVANI CHE CERCANO CASA DEVONO FARSI BENE I CONTI
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La Nota realizzata a cura dell'Agenzia del Territorio, evidenzia che nel III trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 290.221 transazioni (NTN), con una variazione del -11,3% rispetto al 3° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il lieve ma costante rallentamento della decrescita, passata dal -18,7% del primo trimestre 2009 al -12,3% del secondo trimestre ed al -11,3% del terzo trimestre. Complessivamente, la crisi del mercato immobiliare risulta più elevata e con maggiori incertezze nelle regioni del Nord, mentre per le regioni del Centro e, soprattutto, del Sud, si rileva un trend maggiormente stabile, con tassi ancora mediamente negativi, ma più contenuti rispetto a quelli dei trimestri precedenti. In particolare: il settore residenziale con 132.761 compravendite segna un tasso tendenziale del -11; il settore terziario con 3.055 transazioni è il settore che registra il calo più elevato (- 18,9%); il settore commerciale con 7.659 NTN subisce una contrazione del 17,7%, leggermente più negativa a quella del II trimestre 2009; il settore produttivo con 2.670 NTN è ancora in forte calo, mediamente del 17,1%. Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei Comuni non capoluogo (-11,5%), mentre nei capoluoghi la contrazione è leggermente inferiore (-9,9%).
Dal III Rapporto Nomisma sul Mercato Immobiliare emerge che, per il terzo semestre consecutivo, calano i prezzi delle case, assieme a quelli di negozi e uffici. Per il segmento residenziale la flessione dei valori si è riscontrata già dal II semestre 2008, mentre i segmenti degli immobili per le attività economiche hanno presentato riduzioni solo a partire dal 2009. Tuttavia, occorre sottolineare che il calo dell'ultimo semestre è inferiore a quello del semestre precedente e, in ogni caso, la diminuzione totale è nettamente inferiore a quella sin qui verificatasi in altri Paesi. Le compravendite calano ben più significativamente rispetto ai prezzi, anche se pure per queste, salvo limitate eccezioni negli immobili d'impresa, l'ultimo trimestre è stato meno negativo di quelli precedenti. Continua inoltre il peggiore andamento dei mercati del Nord rispetto a quelli del Centro e Sud Italia. I minori volumi, in termini di case, a consuntivo del 2009 significheranno meno di 600 mila compravendite, un dato che, rispetto al picco di 845 mila compravendite raggiunto nel 2006, significa una perdita di circa 250 mila abitazioni, approssimativamente il 30% del mercato. Per quanto riguarda gli immobili per le attività economiche, il picco è stato toccato nel 2002 con poco più di 100 mila compravendite, mentre oggi si è scesi nell'ordine delle 60 mila. Il combinato della flessione dei prezzi e delle compravendite riduce il valore complessivo delle operazioni nel 2009 di 24 miliardi di euro rispetto al 2008 e di altri 21 rispetto al 2007 con un calo percentuale totale nel biennio di circa il 30%. Il divario fra prezzo di offerta e di domanda continua a salire arrivando a punte record dell'ordine del 13%; anche i tempi di vendita continuano ad allungarsi, superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti. La situazione congiunturale del mercato è dunque ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso, tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile di quest'anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l'insufficiente espansione del credito, l'entità del debito pubblico, l'aumento della disoccupazione o l'inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda. Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile |
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formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del -1%, -2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che potranno riavviarsi significativamente nel prossimo anno solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.
L'analisi della domanda a ottobre 2009 eseguita da Tecnocasa evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36,1% delle preferenze. A seguire, il bilocale con il 28,8% delle richieste e, infine, il quattro locali con il 21,5%. A Milano, Napoli, Roma e Torino la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. Per quanto riguarda l'analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città, la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (24,5%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila € (21,4%) e quella tra 120 e 169 mila € (20,8%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Rispetto a un anno fa, a parità di disponibilità di spesa, si nota un incremento della concentrazione delle richieste per i trilocali e i quattro locali. Nella fascia compresa tra 250 e 349 mila € si cercano trilocali e, a seguire, quattro locali.
Casa.it ha analizzato come cambiano i comportamenti di chi desidera lasciare casa per iniziare una nuova vita. La ricerca individua due fasce di età in cui è più frequente lasciare la casa dei genitori per cercare la propria autonomia: il 27,5% del campione compie il grande passo tra i 20 e i 25 anni e il 24,4% rimanda la scelta tra i 25 e i 30 anni. Significativa anche la percentuale di coloro che abbandonano il nucleo familiare più tardi, tra i 30 e i 35 anni, forse in attesa di raggiungere una maggiore capacità economica (18,2%). Non mancano, inoltre, casi di giovani molto precoci o di adulti molto "rilassati": il 15,7% spicca il volo a meno di 20 anni, mentre il 14,1% si attarda oltre i 35. Lo studio conferma lo scenario europeo: Italia, Spagna e Grecia risultano, infatti, i Paesi in cui l'età media dei giovani che lasciano il nido è più alta, mentre i ragazzi più emancipati sono quelli del Nord Europa (Finlandia, Danimarca e Olanda), che abbandonano le pareti domestiche a 22 anni. A conferma della natura romantica del nostro Paese c'è il dato sulle motivazioni alla base della scelta: la maggioranza lo fa per costituire un proprio nucleo familiare attraverso il matrimonio (30%) o la convivenza (16,8%); tuttavia, c'è un crescente bisogno di indipendenza che spinge i giovani a cercare una prima sistemazione (26,6%). Altri fattori determinanti sono il lavoro (14,7%), e lo studio (9%), che spesso richiedono trasferimenti in città diverse. A questo proposito, la regione che attrae il maggior numero di giovani è la Lombardia, che offre tradizionalmente ottime opportunità di lavoro e poli universitari di eccellenza. Se la maggior parte dei giovani lascia la casa dei genitori per iniziare una nuova vita di coppia, le soluzioni immobiliari preferite sono per il 57,6% i bi o trilocali; le difficoltà economiche rendono però frequente anche l'opzione del monolocale (21%) o dell'appartamento in condivisione (18,7%). Nonostante la casa resti il sogno più ambito dagli italiani, i più affrontano l'operazione autonomia a piccole dosi, optando in primo luogo per l'affitto di un appartamento (41,2%) o di una camera (10,3%). Invece, il 31% acquista casa o comunque si trasferisce in un immobile di proprietà. Il 35% è disposto a spendere fino a 600 € al mese per l'affitto, mentre il 56% si propone di limitare la spese addirittura a 300 € al mese. Chi desidera acquistare si pone, in genere, un budget massimo di 200.000 € (80%). Tra gli ostacoli che spesso ritardano la decisione di abbandonare la casa dei genitori c'è la mancanza di disponibilità economica (47,3%). |
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LOCAZIONI: DAL 1991 SONO DIMINUITE LE CASE IN AFFITTO
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La cedolare secca sugli affitti al 20% che si presumeva potesse essere inserita nella Finanziaria, non ci sarà, perché per ora il Parlamento ha deciso di intervenire con misure strutturali, rimandando al 2010 provvedimenti come il taglio sull'Irap, l'Irpef e la tassazione degli affitti.
Da un'analisi dell'Ance risulta che in Italia sono circa 4,4 milioni le abitazioni in affitto che rappresentano il 18,8% del totale, a fronte del 72% di case in proprietà. Si stima che, |
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dal 1991 al 2006, il numero delle abitazioni in affitto è diminuito di circa 600 mila unità (-12%), mentre il numero delle famiglie residenti è aumentato di circa 3,5 milioni di unità (+17,6%). La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia è nettamente inferiore rispetto a quello degli altri Paesi europei (Germania 57,3%, Olanda 47,3%, Francia 40,7%, Austria 39,9%). L'Italia (18,8%) si colloca nella fascia più bassa della classifica insieme all'Irlanda (17,8%) e alla Spagna (11,4%). |
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MUTUI: L'INDEBITAMENTO DELLE FAMIGLIE ITALIANE E' TRA I PIU' BASSI IN EUROPA
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Abi afferma che in Italia i finanziamenti bancari destinati alle famiglie hanno manifestato nell'ultimo periodo una dinamica in accelerazione - contrariamente a quanto mostrato dagli altri sistemi bancari europei - principalmente concentrata nel mercato dei mutui per l'acquisto di abitazioni. Pur in un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale e internazionale, la favorevole dinamica dei tassi di interesse bancari, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone - da sempre considerato il bene rifugio per antonomasia - e a un generale miglioramento del clima di fiducia, è alla base dell'accelerazione dei finanziamenti per l'acquisto di immobili. Concentrando l'attenzione sulla recente dinamica dei finanziamenti alle famiglie, si rileva come a settembre 2009 il tasso di crescita tendenziale di tale segmento di business sia stato di circa il +3,6% in Italia, in aumento rispetto al +1,6% di settembre 2008 e al -0,7%, valore minimo toccato a novembre 2008. Tale dinamica risulta in controtendenza rispetto alla media dell'area euro, dove, nel periodo settembre 2008-settembre 2009, tale aggregato è passato dal +3,7% a -0,2%. In aumento nell'ultimo anno è risultata la quota dell'Italia per i finanziamenti alle famiglie sul totale dell'area euro, passata dal 9,5% al 9,8% (era dell'8,8% a fine 2003). Sostenuta appare la dinamica dei mutui per l'acquisto di abitazioni che, in Italia, a settembre 2009 è stata di oltre il 4,5% (-0,5% a settembre 2008). Anche con riguardo a tali finanziamenti il trend in Italia si posiziona su un valore superiore a tutti i principali paesi europei. La sensibile riduzione dei tassi di interesse registratasi negli ultimi mesi, unitamente al persistere di una situazione di incertezza dei mercati finanziari, ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili. Nell'ultimo anno, in particolare, il tasso di interesse applicato dalle banche per le nuove operazioni di acquisto di immobili è passato da 5,80% di settembre 2008 a 3,06% di settembre 2009, segnando una |
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contrazione di 260 punti base e collocando tale tasso al minimo storico mai raggiunto.
In Italia tornano di moda i mutui a tasso variabile. Nel terzo trimestre di quest'anno il 70% delle nuove erogazioni sono ascrivibili a questa tipologia di contratto, replicando l'andamento osservato nel 2004 allorquando tale quota aveva raggiunto il 90%. A segnalare il fenomeno e' stata la Banca d'Italia nel corso di un'audizione alla Camera. Inoltre, emerge che tra il 2004 ed il 2006 l'indebitamento delle famiglie solo per i mutui è salito dal 17% al 32% del reddito disponibile: una soglia ritenuta critica per l'equilibrio del bilancio familiare. Più in generale, l'indebitamento delle famiglie a fine 2008 risulta del 57% contro il 93% nell'area dell'euro.
Secondo l'Ance, nei primi sei mesi del 2009, il flusso di nuovi finanziamenti per investimenti nel settore abitativo è diminuito del 17,7% rispetto al primo semestre dello scorso anno. È la prima volta che tutte le regioni italiane registrano flussi negativi nell'erogazione di mutui per investimenti, nell'edilizia residenziale. Situazioni estremamente difficili si registrano in Lombardia (-24,7%), Campania (-25%), Sicilia (-30,9%), Piemonte (-32,6%), Veneto (-33,5%) e, nelle Marche, si può parlare di un vero e proprio crollo (-74,6%). Nel non residenziale il calo è stato del 16,4% a livello nazionale e ben 14 regioni sono state soggette ad un calo più elevato di quello medio nazionale. Ma le imprese soffrono anche del calo dei mutui erogati alle famiglie per l'acquisto di immobili: nei primi sei mesi di quest'anno a livello nazionale la diminuzione delle erogazioni è stata del 17,3%. La ripartizione regionale, mostra che soltanto in Umbria l'erogazione di nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è cresciuta rispetto al primo semestre 2008. Nel resto d'Italia le maggiori diminuzioni si sono avute in Lombardia (-10,6%), nel Lazio (-21,1%) ed in Piemonte (-24,2%). Il Sud, purtroppo, subisce la più forte battuta d'arresto a livello di macroaree (Sicilia -42,7%; Calabria -28,7%; Campania -24,6%). |
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NUOVO PIANO CASA DEL CAMPIDOGLIO
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La Giunta capitolina ha approvato una delibera sul Piano Casa per far fronte all'emergenza abitativa che si articola nella realizzazione di circa 26.000 alloggi (di cui 3.000 di edilizia residenziale pubblica) e in erogazione di contributi per la locazione.
L'housing sociale sarà attuato attraverso aumenti di densità edificabile, delibere di diversificazione, cambi di destinazione d'uso di fabbricati non residenziali e zone urbanistiche di PRG, ricognizione dei Piani o Programmi urbanistici, riqualificazione degli immobili agricoli (anche per il reperimento di alloggi da dare in affitto), utilizzo di alloggi invenduti proponendo incentivi ai costruttori.
Per quanto riguarda l'ERP (Edilizia |
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Residenziale Pubblica), la maggior parte degli alloggi sarà reperita attraverso avvisi pubblici per l'acquisizione di immobili, convenzioni tra Comune e operatori privati, il bando anziani 2007, aumenti di densità edificabile, cambi di destinazione d'uso e attuazione dei nuovi "ambiti di riserva".
Queste le categorie a cui si rivolge l'housing sociale: nuclei familiari a basso reddito; giovani coppie a basso reddito; anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate; studenti fuori sede; famiglie sottoposte a sfratto esecutivo; immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno 10 anni sul territorio nazionale o da almeno 5 anni nella medesima regione. |
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 Chiacchere e mattoni |
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Indagine Tecnoborsa. Rapine e gas i rischi domestici più temuti |
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Data: 24/11/2009 |
RE-Real Estate |
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Risanamento non fallisce |
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Il piano di recupero messo a punto dalle banche tutela gli interessi dei creditori |
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Data: 11/11/2009 |
Il Tempo |
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