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N°69 - Gennaio 2010
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E' uscito il nuovo QEI 12 - Quaderni di Economia Immobiliare di Tecnoborsa
Un numero monografico sui quattro Sondaggi congiunturali sul mercato delle abitazioni in Italia svolti da Banca d’Italia e Tecnoborsa nel 2009 |
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COMPRAVENDITE: RIPRESA DEL MERCATO NELLA SECONDA META' DEL 2010
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Secondo il rapporto Fiaip 2009 le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo tra -7 e -7,5% per abitazioni e negozi, che si attestano invece al -8% per il segmento direzionale. Ciò è dovuto a una diminuzione della domanda (con un leggero miglioramento rispetto al 2008) e a una maggior offerta di immobili presenti sul mercato, con un numero di compravendite concluse in diminuzione rispetto agli anni passati. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia tra -10 e -11% delle abitazioni e dei negozi, fino al -12% per immobili ad uso ufficio e -8/9% per i capannoni. Viene rilevata per il 2009 una riduzione dell'interesse per gli alloggi usati a favore di alloggi di nuova costruzione. Si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo sia compreso tra i 6 e i 9 mesi. Aumenta rispetto al 2008 la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite (65%) concluse avviene con il ricorso ai mutui, ma con un riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2008. I cittadini extracomunitari non spingono più il mercato immobiliare e si segnala una riduzione sia per le compravendite che per le locazioni. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione concluse con clienti stranieri riguardano cittadini dell'Unione Europea con un aumento rispetto al 2008. Nel 2008 oltre l'80% degli acquirenti extra Ue faceva ricorso al sistema creditizio per l'acquisto dell'abitazione, per il 2009 si rileva invece una diminuzione (-12,50%); ciò è dovuto probabilmente alla stretta creditizia delle banche e alle incerte prospettive occupazionali. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 39% trilocali (soggiorno/cottura, 2 camere e servizi) e un 22% bilocali (miniappartamenti); solo il 5% preferisce il monolocale. L'ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (69%), seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (18%). Le previsioni per il 2010 indicano un sostanziale miglioramento dell'andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo (10-12%), con particolare attenzione alle aree centrali delle città, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. I dati raccolti, per il solo comparto residenziale, danno come previsione una leggera diminuzione dei tempi di vendita degli immobili, anche se il 40% degli intervistati evidenzia un mercato stazionario.
L'ultimo Borsino immobiliare Confedilizia riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2009. I valori minimi sono riferiti a immobili da ristrutturare completamente, mentre i valori massimi sono riferiti a immobili nuovi o ristrutturati. Fra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano - per le zone centrali - Venezia (con una media di 9.570 euro mq), Roma (8.000 euro mq) e Milano (7.570 euro mq); per le zone semi centrali, Venezia (6.300 euro mq), Milano (5.100 euro mq) e Roma (4.800 euro mq); per le zone periferiche, Venezia (3.900 euro mq), Roma (3.800 euro mq) e Siena (3.500 euro mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.327 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.160 euro mq) e il Sud con le Isole (2.232 euro mq). Per i valori minimi è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (1.562 euro mq), seguito dal Nord (919 euro mq) e dal Sud e Isole (686 euro mq). Le previsioni sono per un rilevante ritorno di attenzione per l'immobiliare nella seconda metà del 2010, in una con la ripresa dell'inflazione, ormai data per certa dagli osservatori nello stesso periodo. Ciò che si tradurrà in una ripresa del mercato - a partire dalle grandi città- sia dal punto di vista del numero delle transazioni (che per il 2009 è stato di circa 600.000) sia dal punto di vista |
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del livello dei prezzi. Fino ad allora, il mercato dovrebbe manifestare una certa stabilità sia in termini di numero di compravendite sia in termini di prezzi. La ripresa potrebbe essere anticipata o rafforzata - con effetti positivi anche sul mercato delle locazioni - se si verificassero alcuni interventi legislativi attesi da tempo, primo fra tutti quello dell'introduzione di una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione (la cosiddetta cedolare secca) che, insieme con le rinnovate agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e con i Piani casa regionali attualmente in fase di avvio, costituirebbe una formidabile iniezione di fiducia per gli investitori in edilizia.
Per Tecnocasa il mercato immobiliare italiano, nel corso del 2009, è stato caratterizzato da una contrazione dei volumi di compravendita e dei prezzi. Dopo i primi mesi in cui ha predominato l'incertezza, a partire dalla primavera si è registrata una ripresa della domanda di abitazioni, sia nel segmento dell'investimento che in quello della casa ad uso proprio. Per il 2010 le previsioni non indicano cambiamenti sostanziali rispetto alla situazione che ha caratterizzato il 2009. Per quanto riguarda il numero delle compravendite, potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità; sul versante dei prezzi nel corso del 2010 l'oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe chiudersi tra -3% e -1%. Sarà difficile prevedere esattamente cosa accadrà sul mercato immobiliare, perché molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà il nostro Paese e soprattutto dall'andamento del mercato del lavoro. Se quest'ultimo dovesse peggiorare, con l'aumento della disoccupazione si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere a un finanziamento per acquistare l'abitazione. Inoltre, se si confermerà l'atteggiamento prudenziale degli istituti di credito nell'erogazione dei mutui, come avvenuto nel 2009, anche nel 2010 ci potranno essere potenziali acquirenti che avranno difficoltà di accesso al finanziamento e, di conseguenza, all'acquisto dell'abitazione. Coloro che potranno contare su un capitale iniziale a disposizione per finanziare totalmente l'acquisto della casa o che avranno le caratteristiche reddituali per poter ottenere un mutuo si orienteranno verso le soluzioni che offrono il miglior rapporto prezzo/qualità.
Secondo un sondaggio di Assoedilizia, il 13% degli italiani vede la ripresa nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%), ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse investirebbe nel mattone. E' questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010. Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008-2009, in valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la ripresa nel secondo semestre - ma solo per immobili di qualità - a partire dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma. Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro di Torino, Genova e Bologna; però al Sud, con Napoli, Bari e Palermo in testa, sono attesi ulteriori ribassi dei prezzi; stabile Cagliari. Ancora in sofferenza gli hinterland delle grandi città, dove occorreranno almeno un paio d'anni per assorbire l'invenduto anche per eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo anche del 20-30%). I valori, dunque, sono tornati a essere quelli degli inizi del 2000, in ripresa rispetto alla crisi 1993-1998 ma lontani dai picchi del 2007. L'unico dato positivo, mentre non decolla il Piano Casa, viene dal record di ristrutturazioni, 430.000 (quasi il 20% in più del 2008), in testa la Lombardia e - con l'eccezione di Roma - tutte città del Nord. A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico (2% il variabile), sono gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla fascia bassa - giovani e immigrati - più duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche. |
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LOCAZIONI: RALLENTANO I CANONI
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Per la Fiaip il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi: si tratta di una flessione contenuta (- 1,6%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al 5-6% circa. Rispetto al 2008 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un'offerta di immobili che rimane stazionaria (+34%) con un incremento del numero dei contratti (+41%). I contratti di locazione risultano in aumento del + 4,6% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi e capannoni la contrazione è di circa -5% e si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi, confermando il dato rilevato nel 2008. Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (39%), così come il il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (36%) o semicentrali (52%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (76%). Per quanto riguarda le previsioni per il 2010 per il mercato delle locazioni, si indica la tendenza verso un leggero aumento del numero dei |
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contratti d'affitto ad uso residenziale (1-2%), soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali delle città.
Dal monitoraggio effettuato dalla UIL nelle città metropolitane, dal I° semestre 2007 al I° semestre 2009, risulta che i canoni di locazione nelle città metropolitane hanno fatto registrare un aumento a Torino del 10,5%, a Milano e Bari dell'1,8%; invece, i valori di locazione fanno registrare un decremento a Firenze con -29,14%, Genova con -26,11%, Napoli con -14,19%, Bologna con -13,26%, Roma con -2,9% e Palermo con -0,5%. Inoltre, in Italia, una famiglia composta da quattro persone (due adulti più due figli a carico), con un reddito annuo lordo pari a euro 36.000, spende mensilmente il 26,4% del proprio reddito per pagare l'affitto di un appartamento di 70 mq.. Spetta a Roma l'incidenza percentuale media più elevata sul reddito mensile netto, con il 64,7%, seguita da Venezia con il 56,7%, Milano con il 37,8%, Firenze con il 36,9%., Bologna con il 32,6%, Torino con il 30,3%, Ancona con il 26,1%. Le città dove, invece, il costo mensile medio dell'affitto incide meno sul reddito sono: L'Aquila con il 12,9%, Potenza con il 13,9%, Catanzaro con il 14%, Perugia con il 15,3%, Palermo con il 17,1% e Trieste con il 17,8%. |
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MUTUI: LE FAMIGLIE ITALIANE PIU' FIDUCIOSE PER IL FUTURO
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Dal Bollettino Economico della Banca d'Italia emerge che il debito delle famiglie in rapporto al reddito disponibile è rimasto stabile nel terzo trimestre del 2009 intorno al 58%, un valore ancora nettamente inferiore a quello medio dell'area dell'euro (circa 94% a giugno). Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale), hanno continuato a diminuire, scendendo al 9,4% del reddito disponibile, grazie anche all'ulteriore riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l'acquisto di abitazioni.
I tassi d'interesse bancari sui finanziamenti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni sono saliti nello scorso dicembre al 2,95% rispetto al 2,90% di novembre. E' Il dato che emerge dal report mensile dell'Abi e registra la prima crescita dall'agosto del 2008, quando i tassi |
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erano passati dal 5,92% di luglio al 5,95% di agosto.
Secondo Kiron l'andamento del mercato del credito alle famiglie nei prossimi anni sarà influenzato dal contesto macroeconomico internazionale e nazionale. I futuri interventi delle banche centrali e le agevolazioni/incentivazioni incluse nella Finanziaria 2010 avranno un ruolo primario per la ripresa economica e per l'accesso al credito delle famiglie nel nostro Paese. Le famiglie italiane, da sempre tra le più prudenti d'Europa, sembrano più coscienti e fiduciose per il futuro, tendenza confermata da studi di settore ma, soprattutto, dall'aumento della domanda di mutui registrata a partire dal 2009, aumento che verrà registrato anche nel 2010. |
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PIANO CASA: PARTE IL SISTEMA DEI FONDI IMMOBILIARI
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Il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti ha approvato il testo del regolamento che consentirà di selezionare, con bando, le società che gestiranno le operazioni destinate a mobilitare investimenti nazionali e locali fino a 7 miliardi di euro. L'obiettivo è quello di realizzare 100.000 nuovi alloggi di edilizia popolare nei prossimi 5 anni. Il Ministero, che investirà 150 milioni di euro in uno o più fondi immobiliari dotati ciascuno di circa 1 miliardo di euro, emanerà prossimamente un altro |
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decreto che destinerà circa 377 milioni di euro per finanziare progetti di edilizia abitativa per i ceti medio-bassi, ripartiti per regioni e per i quali saranno stipulati appositi accordi di programma. Si ricordano i soggetti beneficiari del Piano casa: nuclei familiari e giovani coppie a basso reddito, anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, studenti fuori sede, sfrattati, immigrati regolari a basso reddito residenti in Italia da almeno 10 anni o almeno 5 nella medesima regione. |
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 Immobili |
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Mercato 2009 in calo del 12,5% |
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Data: 28/01/2010 |
Finanza Mercati |
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Se l'asta conviene |
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Pignoramenti: uno degli effetti della crisi economica sarà l'aumento del numero degli immobili che finiranno all'incanto |
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Data: 23/01/2010 |
Milano Finanza |
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Grossi affari a Manhattan |
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La crisi postt-Lehman ha molto ridotto le quotazioni a Londra e New York |
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Data: 16/01/2010 |
Milano Finanza |
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Banche, basta segreti |
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Dal primo gennaio è scattata l'operazione trasparenza voluta dalla Banca d'Italia.
Che mette a nudo le condizioni di conti correnti, mutui, fidi e prestiti |
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Data: 09/01/2010 |
Milano Finanza |
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Lontani dal tasso fisso |
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Euribor ai minimi storici. Conviene ancora il variabile, attorno al 2%, contro un fisso oltre il 5% e con previsioni di rialzo |
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Data: 09/01/2010 |
Milano Finanza |
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Il nuovo mercato della casa ecologica |
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I professionisti si specializzano nell'edilizia sostenibile. Per architetti e geometri un giro d'affari di 633 milioni |
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Data: 03/01/2010 |
Corriere della sera |
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