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N°70 - Febbraio 2010
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E' uscito il nuovo QEI 12 - Quaderni di Economia Immobiliare di Tecnoborsa
Un numero monografico sui quattro Sondaggi congiunturali sul mercato delle abitazioni in Italia svolti da Banca d’Italia e Tecnoborsa nel 2009 |
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COMPRAVENDITE: IL TRILOCALE E' SEMPRE IL PIU' RICHIESTO
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L'analisi della domanda casa effettuata da Tecnocasa a gennaio 2010, evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% ed, infine, il cinque locali con l'8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda per i trilocali è più elevata ed è pari al 49,3%, seguita dal bilocale con il 27,3% e dal quattro locali con il 18,2%. Nelle grandi città ci sono comunque delle eccezioni: Milano, Roma e Napoli segnalano come sempre una maggiore richiesta per il bilocale. Da segnalare che da luglio 2009 a gennaio 2010 nelle grandi città si è notato un aumento della concentrazione di bilocali (+0,9%); nei capoluoghi di provincia, invece, c'è stato un incremento della concentrazione della richiesta su quattro locali (+1%), bilocali (+0,4%) e monolocali (+0,1%). Sul fronte dell'offerta di immobili, nelle grandi città vi è una larga presenza di trilocali (33%) ma in diminuzione rispetto a luglio 2009 (33,7%), a seguire i bilocali (24%), anche essi in diminuzione (26,5%); aumenta, invece, la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato. Per quanto riguarda i garage, nel primo semestre del 2009 si evidenzia un calo delle quotazioni dell'1,3% per i box e del 2,3% per i posti auto, a livello nazionale ma nelle grandi città le performance sono state leggermente migliori con una contrazione per i box dell'1,4% e per i posti |
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auto del 2,3%; i valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali dove comunque la domanda di box è sempre più alta dell'offerta. L'analisi della disponibilità di spesa per l'acquisto di case nelle grandi città evidenzia, invece, che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro (24,4%), a seguire c'è quella compresa tra 250 a 349 mila euro (21,5%) e quella tra 120 e 169 mila euro (21%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro si concentrano maggiormente le richieste di trilocali ma con una differenza sottile rispetto alle richieste di quattro locali (34,3%). Infine, da luglio a oggi si registra un aumento della concentrazione nelle fasce di spesa fino a 169 mila euro.
Le stime relative al mercato immobiliare in Italia preoccupano fortemente Adusbef e Federconsumatori perché, a fronte di un calo delle compravendite di circa il -16%, vi è stata una diminuzione dei prezzi tra il -2% ed il -4%. Tale riduzione insignificante se comparata alla vertiginosa crescita dei costi delle case registrata negli scorsi anni: dal 2002 al 2009 il numero di annualità necessarie per l'acquisto di un appartamento-tipo di 90 mq, in una zona intermedia di una città metropolitana, per un reddito fisso, è aumentato da 15 a 19 anni. |
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LOCAZIONI: CANONI PIU' CHE RADDOPPIATI IN VENTI ANNI
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Federconsumatori ha elaborato e aggiornato lo studio sulle variazioni dei costi per l'affitto e per il mantenimento della casa dal 2001 al 2009. È questa, infatti, una voce che incide pesantemente sul bilancio familiare, ancor di più in un periodo delicato come quello che le famiglie stanno attraversando a causa della crisi economica e che ha determinato una forte riduzione dei redditi delle stesse (-1,9% in media e, addirittura, -3,2% per le famiglie a reddito fisso). Dal 2001 i costi relativi all'abitazione sono lievitati notevolmente, di ben il 72% se si ha una casa in affitto e del 22% per la casa di proprietà. Quello che emerge chiaramente da questo studio - dichiarano Federconsumatori e Adusbef - è che la casa continua a rappresentare uno dei problemi più gravi del Paese, sia per quanto riguarda le abitazioni in affitto che per quelle di proprietà. A registrare i maggiori disagi, inoltre, sono soprattutto i giovani che vogliono emanciparsi o che vogliono mettere su famiglia. Per tali motivi sarebbe necessario assumere provvedimenti rivolti a ridurre il costo dell'abitazione, soprattutto per i ceti più deboli, dotando il Piano per l'edilizia abitativa ex DL 112/08 della necessaria provvista |
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finanziaria. A tal fine sarebbe opportuno che le imposte ricavate dal settore dell'edilizia residenziale pubblica (circa 180 milioni di euro annui), siano riversate nello stesso settore, contribuendo a creare un fondo costante nel tempo da incrementare con fondi regionali e locali, per far fronte alla pesante carenza di abitazioni per i ceti più deboli.
Da Nomisma risulta che il reddito medio delle famiglie, negli ultimi venti anni, è aumentato circa del 18%, mentre gli affitti, nello stesso periodo, sono più che raddoppiati (+105%). Inoltre, l'incidenza della locazione di un'abitazione di 70 metri quadrati sul reddito familiare è passata dal 10,2% nei primi anni Novanta all'attuale 17,6%. Dalla ricerca emerge indirettamente come la scelta di abitare in affitto sia per molti imposta dai prezzi inaccessibili del mercato immobiliare. Il destino di inquilino affittuario è, infatti, una prerogativa pressoché esclusiva delle classi meno abbienti e la questione affitti è più sentita dalle famiglie che abitano nei centri urbani, perché qui aumenta vertiginosamente la percentuale di famiglie per le quali il costo dell'affitto incide più del 30% dell'intero reddito. |
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MUTUI: L'8% DELLE FAMIGLIE LI HA RINEGOZIATI
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Secondo Crif nel primo mese del 2010 la crescita della domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane fa registrare un +12% rispetto allo stesso mese del 2009 (dato ponderato sui giorni lavorativi). Considerando che questo confronto prende come riferimento un periodo (il 2009), non brillante per il settore del credito, è importante comparare la domanda del mese di gennaio anche con quella dello stesso mese di due anni fa: rispetto allo stesso periodo del 2008 la domanda fa segnare un +4% (dato ponderato sui giorni effettivamente lavorati), confermando quindi un trend positivo. I dati evidenziano come la domanda di mutui ipotecari a gennaio 2010 si mantenga su un andamento positivo, confermando la tendenza evidenziata nel 2009.
Confrontando la domanda di mutui ipotecari di gennaio 2010 con lo stesso mese degli anni precedenti si evidenzia come il 2010 si prospetta come un anno più che positivo, registrando un +12% rispetto allo stesso mese del 2009, un +4% rispetto al 2008 e un altro +12% rispetto al 2007. Occorre però sottolineare che una quota parte di questa maggiore domanda è data dalla crescente richiesta di surroghe e di sostituzione di mutui già in essere. A supportare l'ipotesi di un mutato mix tra richieste di nuovi mutui e mutui derivanti da surroghe/sostituzioni, interviene l'analisi della distribuzione delle durate contrattuali che vede il netto incremento di quelle più brevi. Va, tuttavia, evidenziato come la quota riconducibile alla domanda di mutuo in prima erogazione potrebbe essere stata essa stessa spinta verso l'alto dal più |
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favorevole andamento dell'offerta e dal superamento del picco di scarsa fiducia sull'andamento generale dell'economia, che è stato rilevato tra la fine del 2008 e l'inizio del 2009.
In base al dato fornito dall'Abi sono circa 270mila, pari all'8% del totale, le famiglie italiane che hanno usufruito delle iniziative messe in atto dalle banche negli ultimi due anni per rinegoziare le rate del mutuo o per sfruttare le norme sulla portabilità; in particolare, sono 195mila le famiglie che hanno rinegoziato il contratto di mutuo, per un controvalore di circa 20 miliardi di euro, e 72mila quelle che hanno invece cambiato banca attraverso la portabilità del mutuo, per un controvalore di circa 8 miliardi di euro. A fine 2009 i finanziamenti delle banche alle famiglie erano pari a quasi 500 miliardi di euro, di cui 280 miliardi (56%) rappresentati da mutui per l'acquisto della casa; inoltre, i tassi medi di interesse applicati dalle banche per le nuove operazioni di mutuo per acquisto di immobili si collocano su un livello inferiore di circa 70 centesimi di punto rispetto alla media dell'area euro. A dicembre 2009 i tassi medi italiani erano al 2,95%, rispetto al 5,09% di dicembre 2008. Il rapporto tra il valore del mutuo e il valore dell'immobile è in Italia al 65% rispetto alla media europea del 79%. In ogni caso, sul versante del mercato immobiliare nell'ultimo periodo sembrano emergere diffusi segnali di miglioramento; infatti, oggi le previsioni degli operatori appaiono meno pessimistiche che in passato e sono più fiduciose sul ritorno della domanda. |
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 Un tetto per il mutuo |
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Per fine anno si attende il primo rialzo del costo del denaro |
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Data: 27/02/2010 |
Milano Finanza |
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Il risveglio dei rendimenti |
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Nell'ultimo anno prezzi in calo e canoni stabili hanno fatto risalire il livello di redditività |
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Data: 27/02/2010 |
Milano Finanza |
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Prima casa |
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Un sogno da pagare per vent'anni |
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Data: 23/02/2010 |
La Gazzetta del Mezzogiorno |
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Comprare casa senza rischi |
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Una guida con i consigli per evitare sgradevoli sorprese e la spiegazione della nuova legge |
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Data: 11/02/2010 |
Famiglia Cristiana |
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Lo scudo sul mattone |
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La regolarizzazione degli immobili all'estero va avanti senza interruzione. Mentre i 95 miliardi già rientrati cercano casa |
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Data: 08/02/2010 |
Italia Oggi/Sette |
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Casa in Senato |
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Audizione Tecnoborsa alla Camera |
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Data: 02/02/2010 |
La Repubblica/Genova |
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