|
|
|
N°71 - Marzo 2010
|
|
 |
| |
COMPRAVENDITE: CONTRAZIONE IN ATTO DA PIÙ DI TRE ANNI
(-28% DAL 2006 AL 2009)
|
|
| |
Secondo Tecnocasa nel secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare italiano ha registrato un'ulteriore contrazione delle quotazioni; tuttavia, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori dal 2007 e, dall'estate 2009 a oggi, si è registrato un aumento della domanda abitativa, a dimostrazione del fatto che l'ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato. E' ancora in crescita la domanda di immobili ad uso investimento che nei prossimi mesi potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale. Il mattone, quindi, è ancora considerato un impiego vincente per il capitale risparmiato negli anni. Anche nella seconda parte del 2009 si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione per finanziare l'acquisto dell'immobile e ha stipulato il mutuo solo a integrazione del valore. Sono confermate le difficoltà per tutti coloro che, invece, non avendo risparmi da destinare all'acquisto dell'immobile, hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento; difficoltà acuite soprattutto per monoreddito, immigrati e lavoratori precari. L'analisi dei prezzi evidenzia una diminuzione dell'1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l'hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli, dunque, hanno realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse la diminuzione dei prezzi nel secondo semestre del 2009 è stata inferiore rispetto a quella registrata nella prima parte dell'anno. Nelle grandi città, ancora una volta, sono state le posizioni centrali a comportarsi meglio rispetto alle location semicentrali e periferiche. L'analisi per aree geografiche evidenzia una diminuzione dei prezzi più elevata per i capoluoghi di provincia del Nord Italia e del Sud Italia (-2,3%); quelli del Centro Italia hanno segnalato una diminuzione dell'1,7%. L'analisi della domanda a Gennaio 2010 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% e il cinque locali con l'8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda del trilocale è più elevata ed è del 49,3% , seguita dal bilocale con il 27,3% e, infine, dal quattro locali con il 18,2%. Da luglio 2009 a gennaio 2010 nelle grandi città si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+0,8%). L'analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città evidenzia che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro (24,4%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila (21,5%) e quella tra 120 e 169 mila (21,0%) e, per i prossimi mesi, non si prevedono cambiamenti sostanziali nello scenario sopra indicato. Per quanto riguarda il numero delle compravendite, potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità, mentre sul versante dei prezzi nel corso del 2010 l'oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe variare dal -3% al -1%.
Dai dati resi noti dall'Agenzia del Territorio il mercato immobiliare nel 4° trimestre 2009 segna ancora una flessione, rispetto al corrispondente periodo del 2008, pari al -4%. Sono state registrate 395.095 transazioni rispetto alle 411.423 del 4° trimestre 2008; in termini assoluti si tratta di oltre 16.327 transazioni in meno. Si rileva, tuttavia, che la variazione tendenziale negativa di questo trimestre è decisamente inferiore rispetto a quella osservata nei trimestri precedenti sia nel 2009 che nel 2008 e la riduzione investe tutti i settori del mercato immobiliare, pur se con una accentuazione diversa. Complessivamente, nel 2009 si sono registrate 1.347.368 compravendite con una flessione pari al -11,3% rispetto al 2008, |
|
anno in cui il calo era stato del 13,7% rispetto al 2007. Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, nel 2° semestre 2009 è stata registrata una lieve flessione del valore medio nazionale, per unità di superficie, degli immobili residenziali; la quotazione media scende a 1.578 €/mq, segnando un -0,2% rispetto al 1° semestre 2009 e questo lieve calo segue quello già rilevato nel semestre precedente (-0,5% del 1° semestre 2009 rispetto al 2° semestre 2008). Nel 2009 il livello medio delle quotazioni si è ridotto di circa -0,7% e l'andamento dei prezzi riflette la forte riduzione delle compravendite; si evidenzia, tuttavia, la sostanziale tenuta dei prezzi medi delle abitazioni, infatti la variazione negativa appare assai lieve a fronte della forte contrazione delle compravendite di abitazioni ormai in atto da più di tre anni (-28% dal 2006 al 2009).
Secondo Gabetti il quadro immobiliare italiano è in assestamento e la diminuzione dei valori è rallentata, soprattutto nelle metropoli (-1,5% nel secondo semestre del 2009), in un contesto di ridimensionamento sensibile del numero di transazioni. Nei capoluoghi la flessione è stata del 2,3% nel secondo semestre 2009, rispetto al 3,6% del primo semestre 2009. Hanno tenuto meglio le zone semicentrali servite, in confronto a quelle periferiche e dell'hinterland, dove si è confermato un eccesso di offerta di nuovo, anche in pronta consegna. Ci sono state limature delle quotazioni anche sui prezzi top delle zone centrali. Diversi progetti di nuovo sviluppo continuano a essere rallentati. Fra le metropoli, Roma (-3,2%) e Milano (-2,6%) hanno fatto registrare diminuzioni più marcate rispetto alla media, mentre alcuni segmenti di acquirenti, come i piccoli investitori, si sono riaffacciati prudentemente sul mercato; invece, per altre componenti di domanda come le giovani coppie e i cittadini stranieri, la situazione rimane problematica sia dal punto di vista della stabilità del posto di lavoro che da quella dell'accesso ai finanziamenti. Sono confermati dei cambiamenti nei comportamenti d'acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la valutazione di zone diverse per l'acquisto; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti, sul prezzo iniziale, nell'ordine del 15%. Analizzando le macroaree si è notato che i capoluoghi settentrionali (-1,0% la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance migliore della media italiana. Flessioni del (-3,2%) nei capoluoghi del Sud e Isole. Leggermente peggio sono andati i mercati immobiliari del Centro Italia (-3,4%). Sul fronte dell'offerta vi è molto nuovo nelle città e nell'hinterland in pronta consegna. Il fatto che le costruzioni siano state completate da un lato rassicura i potenziali acquirenti, dall'altro espone il costruttore al rischio di deperimento dell'immobile e a spese di manutenzione non previste inizialmente, per questo motivo i costruttori dovranno verosimilmente ritoccare i listini al ribasso nel corso dell'anno per cercare di completare con successo le loro operazioni e il ruolo degli istituti di credito in questo contesto non è assolutamente secondario. Al momento le politiche non sembrano essere diventate più espansive, ma dal punto di vista costo per il cliente le condizioni sono molto favorevoli; le aspettative del mercato sono migliorate e le condizioni creditizie sono molto favorevoli; inoltre, per consentire l'assorbimento del surplus di offerta di usato e di nuove costruzioni è necessario, da un lato, che le quotazioni scendano ancora e, dall'altro, che ci siano politiche che favoriscano l'acquisto immobiliare e l'accesso ai mutui da parte delle giovani coppie. |
| 
| |
LOCAZIONI: IL 40% DEI CONTRATTI SFUGGE AL FISCO
|
|
| |
Tecnocasa segnala una contrazione dei canoni di locazione a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali e la percentuale di variazione nelle grandi città è identica. La domanda di immobili in affitto è in aumento, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito ma non crea ancora tensione sui valori, essendo compensata da adeguata offerta. Infine, i rendimenti immobiliari lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%.
Dai controlli effettuati dalla Guardia di Finanza su 2.639 immobili nel 2009 è stata |
|
accertata un'evasione fiscale pari a oltre 18 milioni di euro, di cui 12,8 milioni nelle locazioni. Secondo un recente studio del Sunia, in Italia il 40% dei contratti sfugge al fisco, generando un buco di oltre 3,5 miliardi di euro. Sono 3,8 milioni gli affitti regolarmente registrati ma basti pensare che, in realtà, le famiglie e le case in affitto sono 4,3 milioni. In particolare, sono gli stranieri ad accettare queste condizioni e sono circa 600 mila le abitazioni interessate, nella maggior parte delle quali le famiglie vivono anche in coabitazione. |
| 
| |
MUTUI: UN TASSO ANNUO DI CRESCITA QUASI DEL 7% RISPETTO A DUE ANNI FA
|
|
| |
Il tasso soglia usurario per i mutui a tasso fisso per il secondo trimestre del 2010 cala al 7,755%, dal precedente 8,03%. Il tasso soglia per i mutui a tasso variabile scende al 3,945%, dal 4,38%. I dati si evincono dalla pubblicazione della nuova rilevazione dei tassi da parte della Banca d'Italia. Il relativo decreto del Ministero dell'Economia e' stato emanato il 26 marzo, con i tassi di interesse effettivi globali medi, in applicazione della legge sull'usura.
Secondo i dati resi noti dall'Abi all'inizio del 2010 prosegue la fase di ripresa dei prestiti bancari per l'acquisto di abitazioni, in un contesto in cui il mercato immobiliare italiano evidenzia diffusi segnali di miglioramento: lo dicono soprattutto le previsioni degli operatori del settore, meno pessimistiche e più fiduciose nel ritorno a una più elevata domanda. Alla fine di gennaio 2010, in Italia, lo stock di mutui per l'acquisto di immobili ha superato i 282 miliardi di euro, con un tasso annuo di crescita di quasi il +7%, rispetto ai livelli di due anni prima. La dinamica di tali finanziamenti, infatti, dopo aver manifestato andamenti negativi nella seconda parte del 2008 e nei primi mesi del 2009, dall'inizio del secondo trimestre del 2009 ha intrapreso una fase di costante, seppur lenta, accelerazione. D'altra parte, nell'anno passato il trend di tali finanziamenti aveva risentito della fase di rallentamento del mercato immobiliare italiano ma, da un confronto internazionale emerge come l'Italia risulti leader in Europa per quanto concerne i finanziamenti alle famiglie per l'acquisto di immobili: a gennaio il tasso annuo di crescita segnato dalle banche nazionali si posiziona, infatti, su un livello nettamente superiore a tutti i principali paesi europei. A fronte, infatti, di un incremento di quasi il +7% in Italia, si registra, sempre a gennaio 2010, una variazione pari a +1,8% nella media Area Euro (+1,3% l'anno prima). La quota dell'Italia sull'Area Euro per questo segmento di attività è, pertanto, cresciuta, passando nell'ultimo anno dal 7,6% a quasi l'8%. La sensibile riduzione dei tassi di interesse registrata negli ultimi mesi, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone - bene rifugio per antonomasia - ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le |
|
famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili. Nell'ultimo anno, in particolare, il tasso di interesse applicato dalle banche per le nuove operazioni di acquisto di immobili (media fisso e variabile) è passato dal 4,79% di gennaio 2009 a 2,75% di gennaio 2010 (2,68% secondo prime stime a febbraio u.s.), segnando una contrazione di oltre due punti percentuali e collocando tale tasso al minimo storico mai raggiunto e su un livello inferiore a quello medio dell'Area Euro (3,57%).
Secondo il Crif a febbraio la domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane registra, dopo mesi di costante crescita, un segno negativo, -2% rispetto allo stesso mese del 2009. Analizzando più nel dettaglio i dati, emerge come il numero di richieste di mutuo a febbraio 2010 sia sostanzialmente in linea con quello dello stesso mese del 2008, mentre fa registrare un +7% rispetto al mese precedente (gennaio 2010). Confrontando la domanda di mutui ipotecari aggregata per il primo bimestre dell'anno in corso con lo stesso periodo degli anni precedenti si evidenzia come il 2010 si prospetti come un anno positivo, registrando un +4% rispetto al 2009, un +2% rispetto al 2008 e un +5% rispetto al 2007. Tuttavia, nella valutazione del dato è necessario considerare la quota parte per surroghe e sostituzioni.
Dalla nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio emerge che, per quanto riguarda i mutui ipotecari, nel 2009 il livello di compravendite di abitazioni acquistate mediante l'accensione di un mutuo con ipoteca sulla medesima casa acquistata, diminuisce del 10,8%, leggermente meno delle compravendite del settore residenziale che, come si è detto precedentemente, sono scese del -11,3%. È da tener presente che nel 2008 si era assistito al crollo del 27% circa di questo segmento di mercato, quando le compravendite totali di abitazioni scendevano intorno al -15%. E' probabile che la forte riduzione dei tassi di interesse abbia contribuito al contenimento della discesa degli acquisti con mutuo. Si consideri che i tassi di interesse medi sulla prima rata dei mutui ipotecari, sono scesi di quasi 2 punti percentuali, passando dal 5,55% del 2008 al 3,68% del 2009. |
|
| |
DIRETTIVA SERVIZI, CANCELLATO IL RUOLO AGENTI
|
|
| |
Il Consiglio dei Ministri ha approvato il testo del decreto di recepimento della ex direttiva Bolkestein n. 123/06 contenente, tra le altre novità, l'abolizione del ruolo dei mediatori.
La professione non sarà "liberalizzata", come si era paventato in un primo momento. Sono salvi, dunque, i criteri di accesso e di mantenimento dei requisiti soggettivi per diventare agenti immobiliari. Il recepimento della Direttiva tenderà, infatti, da un lato a una semplificazione degli adempimenti a vantaggio degli operatori economici (abolendo i regimi autorizzatori non giustificati da "motivi |
|
imperativi di interesse generale" e valorizzando lo strumento della DIA), dall'altro manterrà tutti i requisiti necessari per l'esercizio delle professioni, in un'ottica di garanzia per il consumatore. Infine, porterà alla valorizzazione del Registro delle Imprese quale piattaforma telematica unica nella quale registrare abilitazioni professionali e requisiti di esercizio dell'attività con il conseguente superamento di albi, ruoli ed elenchi.
Per ulteriori approfondimenti si attende la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale. |
|
| |
 Prezzi stabili |
|
| |
Sondaggio Bankitalia Tecnoborsa |
|
| |
Data: 06/03/2010 |
L'Unità |
 |
| |
Piano casa |
|
| |
Chi frena il rilancio dell'edilizia |
|
| |
Data: 04/03/2010 |
Economy |
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|