N°117 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE

Le interviste del Sondaggio congiunturale di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia Delle Entrate sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte fra il 3 aprile e il 7 maggio 2014 e vi hanno partecipato 1.395 agenzie immobiliari. Le informazioni fornite riguardano l’attività di compravendita, quella di locazione e i relativi prezzi per il trimestre di riferimento – gennaio/marzo 2014 – e in prospettiva. In aprile la quota di agenti immobiliari che riportano una diminuzione dei prezzi di vendita è rimasta sostanzialmente invariata rispetto all’indagine di gennaio, intorno al 70% ; l’incidenza dei giudizi di stabilità si è attestata al 29,7%. La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione nel primo trimestre del 2014 si è ridotta al 64% dal 65,8% della rilevazione di gennaio; nel confronto con lo stesso periodo del 2013, che non risente della stagionalità, la diminuzione è stata meno marcata (era il 64,4%). Gli agenti immobiliari - interpellati per la prima volta sulle condizioni della domanda - hanno riportato per il 43% una sostanziale stabilità, rispetto al trimestre precedente, del numero di coloro che hanno effettuato almeno una visita presso un’abitazione in vendita; il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione è stato negativo per 11,7 punti percentuali. Il saldo fra le risposte di aumento e diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere si è ridotto (a 24,8 punti percentuali da 29,8 della precedente rilevazione); quello riferito ai nuovi mandati è rimasto invariato (a 20,7 punti percentuali). Rimane ancora significativo il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta. In particolare, la quota di agenzie che segnala la decadenza degli incarichi a vendere a causa di offerte giudicate troppo basse dai venditori è salita al 55,6%, dal 50,5% in gennaio, mentre è rimasta invariata l’incidenza di quelle che lamentano l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali acquirenti (al 63,3%). È tornata a diminuire la quota di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (al 41,7%, dal 45,8%). Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è lievemente diminuito (al 15,5% dal 16% della precedente indagine). Il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita è tornato a crescere, portandosi a 9,3 mesi (da 8,8). Le attese degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento sono migliorate rispetto alla scorsa rilevazione: il saldo negativo fra aspettative favorevoli e sfavorevoli si è ridimensionato a -2,3 punti percentuali, da -19,2 in gennaio; il 63,2% delle agenzie prospettano ora una stabilità delle condizioni (era il 54% nella precedente rilevazione). Il saldo relativo alle attese sui nuovi incarichi a vendere è sceso a 12,2 punti percentuali, da 17,5 di gennaio; il calo dell’incidenza delle indicazioni di incremento si è accompagnato a un aumento di quella dei giudizi di stabilità (al 65%, dal 57,1%). Migliorano le valutazioni sulla tendenza dei prezzi, pur rimanendo orientate al ribasso: la quota di operatori che ne prevede una diminuzione nel trimestre in corso è scesa al 52,7% (dal 64,6% della rilevazione precedente) ed è cresciuta la quota di coloro che ne indicano una stabilità (46,3%, da 34,6%). Nel mercato delle locazioni è salita al 67,6% l’incidenza delle attese di stabilità dei canoni nel trimestre in corso (era pari a 59,2% in gennaio), mentre quella di coloro che ne prefigurano una diminuzione è scesa al 30,6% (dal 39,7%). Le attese sugli andamenti a breve termine nel mercato nazionale sono migliorate; il saldo negativo fra attese di miglioramento e peggioramento si è portato a -18,8 (da -36,5 in gennaio). Le attese su un orizzonte di medio termine (due anni) sono improntate all’ottimismo: il saldo positivo fra aspettative di miglioramento e peggioramento è aumentato per il terzo trimestre consecutivo, risalendo sui livelli di inizio 2011 (a 22,6 punti percentuali).
Migliora nel 2013 la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, ma continua il calo delle compravendite che, con 407mila unità immobiliari scambiate, fa registrare un -9,2% rispetto all’anno precedente. Sono solo alcuni dei dati contenuti nel Rapporto Immobiliare 2014, frutto della collaborazione fra l’Agenzia delle Entrate e l’Abi. L’indice di accessibilità elaborato dall’Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, sintetizza l’analisi dei vari fattori che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui). Nel 2013 l’indice registra un significativo miglioramento che lo riporta in linea con i valori pre-crisi superando le difficoltà registrate in seguito alla crisi dei debiti sovrani. L’andamento è principalmente dovuto a un miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, più precisamente alla diminuzione del prezzo delle case; al miglioramento contribuisce l’andamento dei tassi di interesse sui mutui. Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di un’abitazione ha riguardato non solo il totale delle famiglie ma anche segmenti di famiglie che continuano a presentare, comunque, particolari fragilità rispetto al tema dell’acquisto di un’abitazione: quelle delle famiglie di giovani e quelle che abitano nei grandi centri urbani. In termini distributivi, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è, infatti, di poco superiore al 50%, valore in buon recupero rispetto a 5 anni prima. Il miglioramento dell’indice di accessibilità trova riscontro anche nella ripresa del mercato dei mutui. Nei primi tre mesi del 2014 le nuove erogazioni (riferite a un campione, altamente rappresentativo, di 88 banche), hanno registrato un incremento superiore al 20% rispetto allo stesso periodo del 2013. Il volume complessivo delle abitazioni compravendute nel 2013 è pari a 406.928 unità rispetto alle 448.364 del 2012 (-9,2%). Il calo, che nel corso dell’anno ha subito anche un lieve rallentamento, ha riguardato maggiormente le aree del Centro (-10,3%) e delle Isole (-10,8%); seguono il Sud (-9,8%), il Nord-Ovest (-8,8%) e il Nord-Est (-7,5%). Nel 2013 in tutti i Comuni le perdite più elevate si sono registrate nelle compravendite di abitazioni monolocali (-10,5%) e piccole (-9%); unica eccezione il rialzo del 5,6% per le abitazioni medio piccole nei capoluoghi del Nord-Est ma, in generale, la tipologia abitativa più venduta è stata la media. Nelle maggiori città per numero di abitanti, le compravendite di case nel 2013 sono complessivamente diminuite del 5,5%: Napoli (-15,2%) e Genova (-10,3%) mostrano le flessioni più marcate, mentre Roma segue con una discesa del 7,3%. Segnali positivi invece per Milano, che risale del 3,4% e, in maniera più contenuta, Bologna con l’1,5%. Nei Comuni delle province delle grandi città la flessione nella compravendita di case risulta più elevata (-10,6%); i cali maggiori si registrano a Roma (-13,8%) e a Milano (-11,1%); Torino e Genova seguono ex aequo (-10,2%); chiudono la serie, con il calo minore, i Comuni della provincia di Bologna (-5,7%).
Segnali positivi sul fronte leasing, che inizia il 2014 in ripresa, mentre continua nel 2013 il calo, seppur attenuato, del mercato immobiliare di negozi, uffici e capannoni che registra una diminuzione del 9,3% rispetto all’anno precedente. Sono solo alcuni dei dati contenuti nel Rapporto 2014 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva realizzato dall’Agenzia delle Entrate e da Assilea. Il 2013 ha segnato una diminuzione delle compravendite degli uffici del 10,8% rispetto all’anno precedente; uniche eccezioni Toscana (+8,5%) e Piemonte (+0,6%), che chiudono con il segno positivo. Per comprare un immobile adibito a ufficio servono mediamente 1.490 €/mq (il 2% in meno rispetto allo scorso anno): tutte le regioni riportano, infatti, il segno negativo, a eccezione di Veneto, Valle d’Aosta e Sardegna. Flessioni a doppia cifra per i negozi del Nord-Ovest, del Sud e delle Isole, mentre resistono il Nord-Est e il Centro, per un complessivo -9,3% nazionale. Forti differenze si riscontrano tra le grandi città, con Bari che perde il 33,1% delle compravendite rispetto al 2012 e Catania che segna, invece, un incremento del 29,1%; bene anche Firenze e Bologna. Sul fronte quotazioni, scende del 3,3% la quotazione media nazionale (1.749 €/mq), con aumenti registrati solo in Friuli Venezia Giulia, Sardegna e Veneto. Passa dal -20% del 2012 al -7,7% del 2013 il calo delle compravendite di capannoni. A ridimensionare le perdite sono la Sardegna (+20,5%), la Toscana (+13,3%) e il Lazio (+6,1%). La quotazione media nazionale per i capannoni è pari a 527 €/mq, in diminuzione del 2,3% rispetto al 2012.Complessivamente la stima del valore di scambio delle tre tipologie non residenziali è pari a circa 12,1 miliardi di euro, 2,4 miliardi in meno rispetto al 2012, oltre 13 miliardi rispetto al 2008. Anche grazie al più favorevole inquadramento fiscale e all’apertura del comparto ai professionisti per il finanziamento di immobili strumentali, il leasing immobiliare ha aumentato i propri volumi di oltre 1/5 rispetto al 2013. Nei primi quattro mesi del 2014 è stato finanziato circa 1 miliardo di investimenti immobiliari con 1.076 nuovi contratti, segnando una crescita tendenziale di oltre il 20%.


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N°117 - Maggio 2014 Panorama di Economia Immobiliare