N°138 - Panorama di Economia Immobiliare - Agosto 2015

SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

PREVISTA UNA LENTA RIPRESA GRAZIE AL CALO CONSISTENTE DEI PREZZI E ALLA RITROVATA DISPONIBILITÀ DELLE BANCHE – FIAIP
La lenta ripresa potrà far breccia nel comparto immobiliare non prima del 2016. L’andamento attuale dei prezzi è più debole rispetto al fatturato e al numero complessivo delle compravendite registrate nel II semestre 2015. Ciò riflette il clima perdurante d’incertezza economica, oltre a evidenziare i timori degli italiani legati all’evoluzione dello scenario politico ed economico nell’Eurozona, anche per i segnali contrastanti legati al salvataggio della Grecia. Ancora oggi, nonostante l’inversione del trend psicologico, i potenziali acquirenti rimangono alla finestra a causa dell’enorme tassazione immobiliare e del timore di un’instabilità finanziaria, sempre alle porte per il nostro Paese che ancora non ha sciolto il nodo dell’insostenibilità del debito. Nuovi motivi di preoccupazione per gli italiani, dopo lo spauracchio Grexit (l’uscita ellenica paventata dalla moneta unica), sono la svalutazione dei valori immobiliari e l’assoluta impossibilità a pianificare investimenti a medio lungo termine, visto il susseguirsi dell’inasprimento fiscale sulla casa negli ultimi anni e una normativa sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi soprattutto al mercato immobiliare. A sostenerlo è la Fiaip che nella sua nota congiunturale semestrale fotografa l’andamento altalenante del mercato immobiliare urbano italiano che ancora una volta stenta a ripartire, nonostante gli ottimi segnali di una crescita complessiva della domanda +5%, e un incremento record nell’ultimo trimestre della stessa domanda di mutui che spinge all’acquisto. Il mattone non ha ancora imboccato la via della ripresa stabile, nonostante sia sempre più conveniente l’acquisto immobiliare vista la continua riduzione dei prezzi degli immobili residenziali e il ritrovato interesse da parte delle banche a erogare mutui. Il clima di maggior fiducia e di propensione al risparmio e all’investimento nel mattone viene confermato dagli investitori stranieri che in Italia sono in netto aumento, anche favoriti dalla perdita di valore dell’euro: circa il 18% del suo valore contro il dollaro e circa il 10% contro la sterlina. Nei primi sei mesi di quest'anno si è registrato di fatto un aumento del 35% delle richieste rispetto allo stesso periodo del 2014 da parte di acquirenti internazionali. Di contro, la voglia di case degli italiani è stata confermata dagli oltre 41mila acquisti effettuati all’estero negli ultimi 12 mesi. Tuttavia, in Italia non si può ancora parlare di ripresa di un mercato che, sebbene sostenuto da una serie di fattori congiunturali positivi (svalutazione dell’euro, petrolio ai minimi storici e azzeramento del costo del denaro), registra trimestri positivi alternati a trimestri negativi: i prezzi continuano a differenza degli altri paesi europei a calare dello 0,8 % su base trimestrale e del 5% circa su base annua, registrando un arretramento del valore dell’abitazione più consistente tra tutti i paesi Ue, fatta eccezione per la Grecia. Torna in area positiva il numero delle compravendite +3% a fronte di una lenta stabilizzazione dei prezzi. Con l’ulteriore forte crescita registrata nel mese di giugno per i mutui si irrobustisce il recupero verso i livelli pre-crisi, tanto che la variazione complessivamente registrata nel I semestre 2015 ha fatto segnare un significativo incremento rispetto al corrispondente periodo 2014. Inoltre, sempre più giovani coppie si trovano in difficoltà economica e non riescono a far fronte a tutte le spese per la casa (mutuo, imposte sulla casa, sulla successione e spese di manutenzione degli immobili). Inoltre, spesso chi ha comperato un primo immobile con un mutuo e magari ha ereditato un secondo immobile, cerca disperatamente di collocare sul mercato la casa ereditata, viste le scarse risorse economiche di cui dispone oggi un nucleo familiare. Attualmente, potrebbero esserci già tutti i presupposti perché il mercato possa ripartire e la maggior parte delle domande sospese potrebbero concretizzarsi, se solo vi fosse una situazione fiscale favorevole per tutti coloro che vogliono investire nel mattone e vendere o acquistare un immobile. Fiaip ricorda come il mattone ha sinora garantito una tenuta in Italia superiore rispetto ad altre forme di investimento (3,5%) e come i prezzi medi sono previsti ancora in calo, sebbene si stiano stabilizzando in molte città italiane nel corso dell’anno.

CASE, CROLLANO I PREZZI DELL’USATO, -2,1% A LUGLIO - IDEALISTA.IT
In base ai dati resi noti da Idealista.it il prezzo delle abitazioni già esistenti ha fatto registrare una brusca battuta d’arresto durante il mese di luglio, con un calo del 2,1% che ne fissa il valore medio a 2.006 euro/mq. È il maggior calo mensile sperimentato quest’anno dagli immobili italiani, un dato che smorza le speranze di una imminente ripresa dei prezzi. Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso il calo accumulato dagli immobili italiani è pari al 2,2%. Inoltre, il trend è negativo questo mese per 8 regioni italiane su 20: la maggiore caduta si è verificata in Campania (-4,9%) , seguita da Piemonte (-3,1%) e Lombardia (-2,7 %); all’opposto vi sono variazioni positive più ampie, in termini tendenziali, e si sono registrate in Valle d’Aosta col 2,1%, Friuli Venezia Giulia e Toscana, allo stesso ritmo di crescita dell’1,4%. La Liguria è, invece, la regione più cara dall’alto dei suoi 2.779 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.679 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.434 euro/mq); all’opposto vi sono Calabria (978 euro/mq), Molise (1.143 euro/mq) e Basilicata (1.231 euro/mq), le regioni più economiche. La situazione a livello provinciale vede le variazioni negative di 53 aree e le variazioni positive in altre 49 ma con un quadro molto meno netto di quanto dicano le variazioni chiaramente negative riscontrate in ambito nazionale. Infine, per quanto riguarda le 103 città capoluogo di regione e provincia, sempre nel mese di luglio, scendono a 44 quelle in terreno positivo, allontanando l’inversione di tendenza auspicata nei mesi scorsi.

CASE, PREZZI DEGLI AFFITTI IN AUMENTO NEL II TRIMESTRE 2015 – IDEALISTA.IT
Si registra ancora un lieve aumento dei canoni di locazione in Italia nel II trimestre del 2015, con un incremento dell’1% del prezzo degli affitti che salgono a una media di 8,5 euro al mese, mentre a livello annuale si registra una variazione positiva pari all’1,6%. Idealista.it, che ha condotto lo studio su un campione di 64.321 case in affitto presenti sul portale, monitorando l’andamento di 139 Comuni italiani, ha rilevato ancora una leggera prevalenza di segni meno a livello regionale (calano i prezzi in 11 regioni su 20). Vi sono state ampie oscillazioni durante i mesi primaverili a livello provinciale, dove le quotazioni hanno risentito delle fluttuazioni stagionali in vista del periodo estivo, e incrementi nella maggior parte delle città capoluogo, con prezzi più stabili nelle grandi città. A dispetto del trend nazionale, le regioni in terreno positivo sono meno di quelle che chiudono il trimestre in negativo (9 su 20): la performance migliore spetta al Veneto (9%), seguita da Sardegna (4,7%) e Lombardia (3,5%); all’opposto si trovano Valle d’Aosta (-4,7%), Calabria (-4%) e Friuli Venezia Giulia (-3,5%). Sul fronte dei prezzi regionali il Lazio è stabile al top dei rendimenti da locazione con 11,5 euro/mq, seguito da Lombardia (11 euro/mq) e Valle d'Aosta (9,4 euro/mq), mentre i valori di locazione più bassi d’Italia si trovano nel Molise e in Calabria, solo 4,7 euro al mq. Prezzi delle locazioni a livello di aree provinciali mostrano, invece, un andamento contrastante con 37 mercati su 71 - per i quali è stato rilevato il trend - in terreno positivo; 39 su 73 centri capoluogo monitorati in questo rapporto hanno incrementato il loro valore dopo gli ultimi 3 mesi ma, al contrario dei dati provinciali, 3 città su 4 si muovono all’interno di una forbice fisiologica di variazioni comprese tra -3% e +3%.


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