N°140 - Panorama di Economia Immobiliare - Settembre 2015

SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEL II TRIMESTRE 2015 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2015 risulta in netto recupero, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a +6,8%, con un livello totale di scambi pari a 250.151 NTN. Nel II trimestre 2015 il settore residenziale (116.514 NTN), mostra un forte rialzo rispetto al II trimestre del 2014, +8,2%, che nelle città capoluogo raggiunge quasi i dieci punti percentuali. In dettaglio, l’andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche mostra un andamento uniforme delle compravendite sul territorio nazionale con segno ampiamente positivo in tutte le aree: al Nord, con oltre 60 mila abitazioni compravendute nel II trimestre 2015, si registra la maggiore crescita, +10,3% rispetto al II trimestre 2014; al Centro (24.640 NTN) e al Sud (30.432 NTN), il rialzo delle compravendite di abitazioni si attesta intorno al 6% recuperando i volumi persi nel precedente trimestre. Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito, con 2.100 NTN nel II trimestre 2015, prosegue il percorso in campo negativo, -3,8%. Guardando ai dati territoriali gli andamenti nelle diverse aree geografiche risultano tuttavia differenziati e sul risultato complessivo pesa soprattutto la performance negativa del Nord, -7,7%, che da solo muove quasi il 60% del mercato; il Centro, contro la tendenza nazionale, fa invece segnare un deciso rialzo (+16,3%), migliorando il dato del precedente trimestre; invece, al Sud gli scambi tornano in perdita dopo tre trimestri di rialzi. Nel II trimestre del 2015 il mercato del settore commerciale, unico tra i settori non residenziali, riprende a crescere facendo registrare un rialzo del 10,3% degli scambi rispetto al II trimestre 2014; come già osservato in passato, la ripresa riguarda con analoga entità tutte le aree territoriali: +9,6% al Nord, +11,3% al Centro e +10,6% al Sud, tutte intorno al valore medio nazionale. Le pertinenze (cantine, box e posti auto; 89.249 NTN), ritornano in campo positivo, in crescita del 6,1%. Il settore produttivo (capannoni e industrie), anche in questo trimestre risulta in perdita, mostrando una riduzione degli scambi pari al -8% rispetto al II trimestre 2014 ma, mentre al Centro i volumi di compravendita rimangono sostanzialmente stabili in questo trimestre, +0,2%, al Nord e al Sud si registrano decise perdite, -8,2% e -16% rispettivamente. Infine, le compravendite nella categoria “altro”, in cui confluiscono gli immobili non diversamente classificabili, recuperano quasi cinque punti percentuali.

I PREZZI DEL MERCATO DELLE CASE CONTINUANO A SCENDERE – TECNOCASA
I prezzi del mercato delle case continuano a scendere e per accorgersene basta guardare il mercato e i tempi di attesa di vendita di un immobile: a luglio il tempo medio registrato è di 170 giorni nelle città principali, 189 giorni nell’hinterland e 177 giorni nelle altre province. Sono dati che arrivano da un’analisi effettuata da Tecnocasa e riferita all’andamento dei prezzi nei primi sei mesi dell’anno: -2,5% nelle città principali, -2,1% nei comuni limitrofi e -2,2% nei capoluoghi di provincia. La discesa rallenta rispetto agli scorsi anni, quando aveva fatto registrare -7,3% nel 2014 e -8,9% nel 2013, toccando il valore di -10,5% nel 2012, momento di maggior crisi del mercato immobiliare. Il fenomeno si concentra principalmente nel Centro, che registra un calo del 3,7%; segue il Nord con -2,2% e in coda il Sud con una riduzione dell’1,3% rispetto allo stesso periodo del 2014. Tuttavia, nonostante l’evidenza dei dati rilevati nel Centro, è Genova la città d’Italia che registra il ribasso più consistente: -4,4%; non lontano, Torino occupa il secondo posto con -3,6% e, a seguire, Roma perde il 2,1% e Milano rimane a -0,9%, mentre si rivela stabile l’andamento dei prezzi nella città di Firenze. Si prevede un andamento ancora in calo nei prossimi mesi, quando si registreranno riduzioni tra il 2% e il 4%, mentre il rialzo si avrà non prima del 2017, con un 2016 transitorio e dai prezzi stabili. Gli italiani hanno mediamente a disposizione una somma di denaro di 119mila euro ma aumentano coloro che arrivano a poter disporre di somme più elevate, rientrando così nella fascia intermedia di disponibilità tra i 250 e i 474mila euro. Secondo l’analisi il 76,8% degli acquirenti cerca un immobile per andarci a vivere, il 16,4% ne fa un investimento e il 6,8% compra una seconda casa. Perde punti il bilocale, per anni ai vertici delle classifiche come taglio di immobile maggiormente richiesto, registrando il 26,4% delle richieste; guadagna invece il trilocale, con un 36,8% della domanda - fenomeno correlato allo stesso calo dei prezzi se si pensa che è proporzionale alla dimensione dell’appartamento. Insieme ai prezzi di vendita si riducono anche gli affitti: nelle città principali i prezzi registrano -0,4% per i trilocali, -0,7% per i bilocali e 0,5% per i monolocali. La maggior parte dei contratti di locazione è a canone libero ma cresce l’interesse per il canone concordato. Cresce anche il valore delle erogazioni del credito utilizzato per finanziare l’acquisto delle case: sono 7.072,9 milioni di euro nella prima parte dell’anno, 35% in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con un mercato del credito che continua a crescere da ormai cinque trimestri. Rimane sostanzialmente invariata l’età media di accesso al mutuo (circa 39 anni), con una lieve preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35.

INDICE DEI PREZZI AGOSTO 2015 – IDEALISTA.IT
Prosegue la discesa dei prezzi delle abitazioni già esistenti in Italia, dopo l’ulteriore calo dello 0,3% ad agosto, il valore medio degli immobili è ora di 2.000 euro/mq e, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, i prezzi sono calati del 2,8%. Dieci Regioni italiane hanno chiuso il mese appena trascorso in campo positivo con gli incrementi maggiori in Emilia Romagna (1,1%), Marche (0,9%) e Sardegna (0,7%); valori invariati per Trentino Alto Adige e Umbria; prezzi giù nel resto delle Regioni con la maggiore contrazione del periodo in Veneto (-2,4%), seguito da Molise (-1,7%) e Puglia (-1,1%). La Liguria consolida il proprio primato di Regione con le case più care d’Italia, a una media di 2.797 euro al mq, seguita da Lazio (2.668 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.470 euro/mq). Sul fronte opposto la Calabria (981 euro/mq), precede il Molise (1.124 euro/mq) e la Basilicata (1.224 euro/mq), nella graduatoria delle più economiche. Idealista ha monitorato anche i valori in 97 delle 110 Province italiane, che mostrano una leggera prevalenza di segni meno (54), rispetto alle aree in terreno positivo (43). Fra queste ultime i maggiori incrementi si registrano nelle province di Verbano-Cusio-Ossola (4,9%), Rovigo (4,4%) e Belluno (4,3%); fanno marcia indietro invece i valori a Verona (-3,2%), Enna (-2,7%) e Isernia (-2,4%). Sul fronte dei prezzi è sempre Savona (3.505 euro/mq), la Provincia più cara, seguita da Bolzano (3.016 euro/mq), che si consolida come la seconda Provincia più cara a discapito di Roma (2.894 euro/mq). I valori più bassi della Penisola si trovano invece a Biella (794 euro/mq), Caltanissetta (861 euro/mq) e Isernia (869 euro/mq). Per quanto riguarda i centri capoluogo, nel corso del mese di agosto quelli con variazioni positive sono calati dai 44 di luglio ai 35 attuali - sui 97 monitorati. I ribalzi più marcati riguardano Pesaro (3,5%) e Lodi (3,5%), seguite a un decimo di punto da Oristano (3,4%). Sul versante opposto del ranking Asti (-5,8%), guida la graduatoria dei ribassi su Pistoia (-4,4%) e Udine (-4,1%). A livello cittadino il contesto rimane in prevalenza negativo anche per i grandi mercati come Napoli (-2,7%) e Roma (-0,3%), mentre Milano è ferma ai valori di un mese fa. Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.487 euro/mq), è la città più cara davanti a Firenze (3.444 euro/mq), che scalza Roma (3.439 euro/mq) dal secondo gradino del podio. Dall’altra parte Biella (794 euro/mq), è la città più economica d’Italia seguita da Caltanissetta (861 euro/mq) e Trapani (983 euro/mq).

QUOTAZIONI MERCATO TURISTICO E ANALISI SOCIO DEMOGRAFICA I SEMESTRE 2015 – TECNOCASA
Nella prima parte del 2015 gli immobili turistici hanno visto prezzi ancora in diminuzione rispetto al semestre precedente: -2,4% il ribasso nelle località di mare, -3,1% per i valori delle case in montagna, performance migliori per il lago che chiude con -0,8%. Tra le zone di mare la Liguria segna una contrazione dei valori pari al -4,4%, la Campania del -3,2%, l’Emilia Romagna chiude il semestre con un calo del -2% e la Calabria con -0,9%. Nelle due Regioni che durante la stagione estiva hanno attirato molti turisti, Sicilia e Puglia, le quotazioni registrano rispettivamente un +1,2% e -1,8%. Tra le località di mare sono da citare: Riccione che vede una riduzione dei prezzi dell’1,9%, Sanremo del 3,1%, Gallipoli dell’ 1,2%; stabile Amalfi e in lieve ripresa Castellammare del Golfo (+2%). Le quotazioni delle abitazioni nelle principali località lacustri italiane sono in diminuzione dello 0,8% ma i valori delle case sul Lago di Como e d'Iseo registrano un +0,5%, mentre quelli del Lago di Garda segnano una contrazione dell’1%; per le tipologie ubicate sul Lago di Garda si conferma l’interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi e si registra una buona tenuta dei prezzi per le case della sponda veronese. Per quanto riguarda la montagna i valori immobiliari sono in calo del 3,1%: soffre l’Abruzzo (-8,5%), dove Roccaraso ha registrato un calo del 10,9%; va meglio il Piemonte (-2,7%) con alcune località stabili tra cui Bardonecchia e Cesana Torinese; la Valle d’Aosta chiude con -2,9%. La tipologia preferita da chi acquista una casa vacanza è il trilocale nel 41,6% delle compravendite, seguita dal bilocale che si attesta al 38,8%; più basse le performance di monolocali (8,9%), 4 locali (8,8%) e 5 locali (1,9%). Le stesse tendenze si erano registrate nel primo semestre del 2014. Ad acquistare la casa vacanza sono soprattutto persone d’età compresa tra 45 e 54 anni (29,3%), fra 35 e 44 anni (26,8%) e tra 55 e 64 anni (24,4%). Ben otto volte su dieci chi compra una casa vacanza è coniugato e questa proporzione è rimasta praticamente invariata rispetto al I semestre del 2014. Per quanto riguarda le modalità di acquisto dell'abitazione da utilizzare durante le vacanze, solo il 20,2% delle compravendite è stato concluso con l’ausilio di un mutuo bancario; l'anno scorso, nello stesso periodo, la percentuale di chi ha comprato la casa vacanza avvalendosi del mutuo è stata del 24,3%, quindi leggermente maggiore.

COSTI DI COSTRUZIONE DI FABBRICATO RESIDENZIALE E TRONCO STRADALE – ISTAT
Nel mese di luglio 2015 l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale aumenta dello 0,8% rispetto al mese precedente e dello 0,7% nei confronti di luglio 2014. L'indice del costo di costruzione di un tronco stradale con tratto in galleria aumenta dello 0,2% rispetto al mese precedente e diminuisce dello 0,7% rispetto allo stesso mese del 2014; l'indice senza tratto in galleria aumenta dello 0,1% rispetto al mese precedente e diminuisce dello 0,6% rispetto allo stesso mese del 2014.

PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
L'Istat ha diffuso i risultati relativi all'indice di produzione nelle costruzioni per i mesi di giugno e luglio 2015. Nel mese di luglio 2015 l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, un incremento dello 0,3% ne, nella media del trimestre maggio-luglio 2015, l'indice è diminuito dell'1,5% rispetto ai tre mesi precedenti. Il segnale congiunturale è, quindi, di una ripresa lieve dei livelli produttivi del settore, dopo due mesi consecutivi di cali. L'indice corretto per gli effetti di calendario a luglio 2015 è diminuito in termini tendenziali dello 0,6% (i giorni lavorativi sono stati 23 come a luglio 2014), e, nella media dei primi sette mesi dell'anno, l'indice ha registrato una flessione del 2,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A luglio 2015 l’indice grezzo ha segnato una diminuzione tendenziale dello 0,6% rispetto allo stesso mese del 2014 e, nella media del periodo gennaio-luglio 2015, l'indice è sceso dell'1,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.


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