N°142 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2015

SubTitle: MUTUI

MERCATO IMMOBILIARE: MUTUI DI FONTE NOTARILE II TRIMESTRE 2015 – ISTAT
Le variazioni sono molto positive per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: 88.173 nel II trimestre 2015, il 23,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2014. Gli aumenti riguardano un po’ tutte le ripartizioni geografiche (+23,1% il Nord-Ovest e +18,9% il Centro), ma sono il Sud (+27,7%), le Isole (+27,4%) e il Nord-Est (+23,3%), a registrare una crescita superiore alla media nazionale. Gli Archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane registrano un aumento più marcato (+25,8%), rispetto agli Archivi dei centri minori (+21%). Il I semestre chiude così con una variazione positiva del 16%, per un totale di 156.334 convenzioni (21.605 unità in più rispetto al I semestre 2014). La variazione positiva delle convenzioni per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni non deve tuttavia essere interpretata solo come recupero del mercato immobiliare: un fattore determinante nella positiva dinamica trimestrale e semestrale del comparto creditizio è la crescita di rinegoziazioni di mutui in corso di ammortamento. Infatti, la diminuzione dei tassi di interesse di riferimento praticati nel sistema creditizio spinge parte di coloro che hanno acceso un mutuo a valutare l’opportunità di sostituire il precedente con un finanziamento negoziato a condizioni più vantaggiose e anche la crescita di queste operazioni sostiene, quindi, l’impennata di questo tipo di atto notarile.

RAPPORTO MENSILE OTTOBRE 2015 – ABI
A settembre 2015 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.825 miliardi di euro, è nettamente superiore, di quasi 144 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.681,3 miliardi di euro. Segnali positivi emergono per le nuove erogazioni di prestiti bancari: sulla base di un campione rappresentativo di banche (78 banche che rappresentano circa l’80% del mercato) e i finanziamenti alle imprese hanno segnato nei primi 8 mesi del 2015 un incremento di circa il +15,9% sul corrispondente periodo dell’anno precedente (gennaio-agosto 2014). Per le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili, sempre nello stesso periodo, si è registrato un incremento annuo del +86,1% rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno. L’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è pari, nei primi 8 mesi del 2015, a circa il 29%. A settembre 2015 il totale dei finanziamenti in essere a famiglie e imprese ha presentato una variazione prossima allo zero (-0,2%), nei confronti di settembre 2014, era -0,2% anche il mese precedente e migliore rispetto al -4,5% di novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo. Questo di settembre 2015 per i prestiti bancari a famiglie e imprese è il miglior risultato da aprile 2012. Positiva a fine settembre la variazione annua del totale prestiti all'economia (che include anche la Pubblica Amministrazione), +0,3%. Dalla fine del 2007, prima dell’inizio della crisi, a oggi i prestiti all’economia sono passati da 1.673 a 1.825 miliardi di euro, quelli a famiglie e imprese da 1.279 a 1.414 miliardi di euro. A settembre 2015 i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancora più bassi: il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,34%, minimo storico (3,37% il mese precedente; 6,18% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,66% (2,81% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato al 2,05%, era 1,95% il mese precedente (5,48% a fine 2007). A seguito del perdurare della crisi e dei suoi effetti, la rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta: le sofferenze lorde sono risultate ad agosto 2015 pari a quasi 198,5 mld, dai 197,1 mld di luglio 2015. Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è del 10,4% ad agosto 2015 (9,2% un anno prima; 2,8% a fine 2007), valore che raggiunge il 17,3% per i piccoli operatori economici (15,5% ad agosto 2014; 7,1% a fine 2007), il 17,7% per le imprese (15,2% un anno prima; 3,6% a fine 2007) e il 7,2% per le famiglie consumatrici (6,7% ad agosto 2014; 2,9% a fine 2007). Anche le sofferenze nette registrano ad agosto 2015 un aumento, passando da 84,8 mld di luglio a 85,9 mld di agosto. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,78% ad agosto 2015 dal 4,68% di luglio 2015 (4,41% ad agosto 2014; 0,86%, prima dell’inizio della crisi). Sulla base dell’ultimo dato disponibile, a giugno scorso il numero complessivo degli affidati in sofferenza era pari a 1.188.401 (in prevalenza imprese e famiglie). Infine, lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a settembre 2015 è risultato pari a 209 punti base (211 punti base il mese precedente), prima dell’inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti a fine 2007).

PRESTITI: CALANO GLI IMPORTI MEDI RICHIESTI – PRESTITI.IT E FACILE.IT
Prosegue, nonostante la ripresa della domanda di prestiti personali, la contrazione degli importi richiesti dai privati: secondo l’Osservatorio sul credito al consumo di Prestiti.it e Facile.it le cifre medie richieste sono calate ancora del 7% in sei mesi e del 21% in un anno. L’importo medio ammonta a poco più di 10.000 euro, contro i 13.000 di ottobre 2014. Dall’analisi di circa 40 mila domande di prestito presentate nel periodo compreso tra aprile e settembre 2015 emerge un profilo di richiedente non dissimile da quello della precedente rilevazione: è un uomo – lo è il 72% di tutto il campione esaminato – di 42 anni (uno in più di un anno fa), che vorrebbe ricevere 10.200 euro, da restituire contando su uno stipendio di circa 1.500 euro mensili e in un lasso temporale pari a 64 mesi. Capitolo finalità: è sempre il bisogno di ottenere liquidità da gestire in autonomia la motivazione più ricorrente in fase di preventivo, che raccoglie stabilmente il 28% delle richieste. Seguono, a distanza, le due finalità che, nel corso degli ultimi sei mesi, sono cresciute maggiormente: l’acquisto di auto usate (20,4% del totale contro il 18,2% del semestre scorso) e la ristrutturazione di immobili (14,6%, che dopo la leggera flessione del semestre precedente torna ai livelli di un anno fa – trainata da incentivi e bonus offerti dallo Stato). In calo tutte le altre motivazioni più ricorrenti: consolidamento debiti (scelto dal 12,7% del totale), arredamento (7,35%) e acquisto di auto nuova (4,4%). Si conferma il divario tra uomini e donne, tanto in termini di importo richiesto quanto per lo stipendio a disposizione per restituirlo: non solo le donne ricorrono in misura minore ai finanziamenti personali, ma puntano a somme più basse (9.500 contro 10.600 euro), che vogliono rimborsare contando su uno stipendio di 1.300 euro, contro i 1.600 euro degli uomini. Il 32% del campione femminile punta a ottenere liquidità ed è poco interessato alle quattro ruote (15,5% vs 22,7% di richieste di prestito per auto usate). Il calo degli importi medi richiesti è abbastanza omogeneo su tutto il territorio nazionale, anche se spiccano alcune Regioni che hanno visto una contrazione più forte rispetto un anno fa: le somme richieste in Sicilia e Calabria sono scese del 28%, in Sardegna del 25%. In termini generali, gli importi più cospicui sono stati richiesti in Abruzzo (11.900 euro) e Trentino Alto Adige (11.700 euro). Assoluta uniformità di comportamento per quel che riguarda la durata (oscilla tra 63 e 67 mesi) e per lo stipendio con cui si intende ripagare il finanziamento: in tutte le Regioni si aggira tra i 1.400 e i 1.600 euro.

MUTUI: FENOMENO TASSO FISSO – MUTUIONLINE.IT
Il fenomeno mutui non riguarda solo chi è in cerca di un’abitazione da acquistare. Proprio in quanto collegato a variabili finanziarie, economiche e del mercato del credito, l’andamento dei mutui riflette un momento anche sociale. Accade così che in una fase di tassi sotto lo zero e spread negativi i consumatori decidano che sia il tasso fisso la scelta migliore per il proprio finanziamento. Un vero e proprio boom negli ultimi mesi, che hanno visto i tre quarti dei mutui erogati a tasso fisso, l’unico che consente – a fronte di un lieve incremento del costo – di mettersi in sicurezza per il futuro. A dimostrarlo i dati di MutuiOnline che, monitorando l’andamento dei mutui richiesti ed erogati negli ultimi dieci anni, costituisce un riferimento importante per capire il trend del mercato. Il 62,4% delle richieste riguarda un finanziamento a tasso fisso: era il 23,8% nello stesso periodo di due anni fa e l’80,8% nel II semestre del 2008, quando gli italiani cercavano in tutti i modi di mettersi al riparo dallo straordinario rialzo dei tassi di interesse, mentre il mercato immobiliare godeva di uno stato di salute che non avrà repliche negli anni a venire. Solo il 34,4 richiede un tasso variabile, era il 64,9% nel I semestre dello scorso anno e il 18,1% nel II semestre del 2008. Attualmente, l’1,3% richiede un tasso misto e l’1,9% un tasso variabile con Cap. Dal lato delle erogazioni, i mutui a tasso fisso raggiungono il 74,5%, mentre erano solo il 30,9% nello stesso periodo dello scorso anno. Il 23,1% dei finanziamenti è erogato a tasso variabile e solo l’1,4% di fatto viene concesso a tasso misto. Una percentuale quasi irrilevante di mutui è erogata a tasso variabile con Cap, lo 0,9%, segno che la formula ha perso appeal rispetto al suo periodo di maggiore auge, il II semestre del 2009, quando il 31,1% dei mutui erano stati erogati con l’opzione Cap. Cambia anche la durata dei finanziamenti richiesti, a discapito del lungo periodo che vede una contrazione importante: solo il 23,3% si spinge oltre i 30 anni; era il 41,1% nel I semestre del 2007 e il 43,1% nel I semestre del 2012. Anche il periodo dei 25 anni è in calo, segnando il 18,7% contro il 22,1% dello scorso semestre. La maggior parte delle richieste copre invece i 20 anni, con il 26,6% delle richieste, mentre il 19,5% si ferma ai 15 anni e solo l’11,9% richiede un mutuo della durata inferiore o uguale ai 10 anni. Se si guarda poi ai mutui effettivamente erogati, le percentuali non si discostano: il 17,3% dei mutui supera i 30 anni, il 20,8% dura 25 anni, il 27,9% 20 anni e il 22,7% 15 anni. Rimane un esiguo 11,3% dei mutui erogati per un periodo uguale o inferiore ai dieci anni. Infine, l’importo medio richiesto è di 123.784 euro in questo II semestre, lontano dalla punta massima registrata nel I semestre del 2010 di 145.505 euro. Facendo una comparazione con l’erogato, le cifre cambiano leggermente e diventano 118.394 euro in questa seconda parte dell’anno, trovando una punta nel II semestre del 2011 con 135.847 euro. Il minimo effettivamente erogato si ritrova nel I semestre del 2005, quando si è registrata la media di soli 107.164 euro. MutuiOnline.it consente di trovare le migliori offerte di mutui sul mercato, le più convenienti per le attese di ognuno, simulando la richiesta di mutuo casa di un impiegato di 35 anni residente a Milano per un importo di 135.000 euro (valore dell’immobile € 180.000) e durata mutuo a 25 anni.


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