N°143 - Panorama di Economia Immobiliare - Novembre 2015

SubTitle: MUTUI

MONETA E BANCHE – BANCA D’ITALIA
I tassi d’interesse sui finanziamenti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, nel mese di agosto sono saliti e sono stati pari al 2,92% (3,04% nel mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 2,82% (2,99% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,26% (1,35% ad agosto). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,56%, come nei mesi precedenti. I tassi di variazione sui dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari al -0,5%, alle famiglie allo 0,4% e al -0,9% alle società non finanziarie (ad agosto erano rispettivamente -0,5%, 0,3% e -0,8%). Rallenta di conseguenza anche la crescita delle sofferenze delle banche, che evidenziano un tasso tendenziale del 13,5% rispetto al 14,2% del mese precedente.

BAROMETRO MUTUI: OTTOBRE – CRIF
Il mese di ottobre appena concluso ha fatto nuovamente registrare una crescita sostenuta della domanda di mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane agli istituti di credito (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), con un +42,5% rispetto allo stesso mese del 2014 e si conferma, pertanto, il trend positivo in corso da oltre 24 mesi. In termini aggregati, nei primi 10 mesi dell’anno in corso il numero di richieste di mutui ha segnato una crescita del +56,7% rispetto al pari periodo del 2014. Tuttavia, allargando il confronto rispetto al triennio 2009-2011, il divario appare ancora netto. Indubbiamente, la domanda di mutui sta facendo registrare incoraggianti segnali di ripresa ma è doveroso sottolineare come essa sia sostenuta anche dalla crescita delle richieste di surroga e sostituzione stimolate dalla contrazione degli spread offerti dalle banche. L’ultimo aggiornamento del Barometro Crif riporta anche il dato relativo all’importo medio dei mutui richiesti che, nei primi 10 mesi dell’anno, è stato pari a 122.293 euro, in calo del -1,5% rispetto al pari periodo dello scorso anno (quando l’importo medio era pari a 124.169 euro) e del -11,7% rispetto al 2008, quando la crisi economica non si era ancora manifestata. La dinamica in contrazione dell’importo medio dei mutui richiesti è riconducibile a diversi fattori ormai consolidati, quali la modifica dei comportamenti di investimento delle famiglie, sempre più orientate a richiedere il finanziamento minimo indispensabile per rendere il peso delle rate il meno possibile gravoso, e la progressiva riduzione del prezzo degli immobili oggetto di compravendita. In termini di distribuzione in funzione dell’importo richiesto, nulla di nuovo rispetto ai mesi precedenti: la classe prevalente nei primi 10 mesi dell’anno in corso si conferma essere quella tra i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota del 30,3% sul totale (in aumento di 1,8 punti percentuali rispetto al 2014), seguita da quella al di sotto dei 75.000 euro, con il 26,6%. Parallelamente, si consolida il trend relativo alla durata dei mutui richiesti, con la classe compresa tra i 15 e i 20 anni che risulta essere la preferita dagli italiani, con una quota pari al 24,2% del totale, seguita da quella compresa tra i 25 e i 30 anni con una quota pari al 21,3%. Infine, in relazione all’età dei richiedenti, la fascia compresa fra i 35 e i 44 anni si conferma essere quella prevalente, con una quota pari al 37,4% del totale, seguita da quella tra i 25 e i 34 anni (24,6%).

MUTUI: I BASSI TASSI SPINGONO IL MERCATO – MUTUIONLINE.IT
Il mercato dei mutui sembra aver definitivamente abbandonato il periodo di crisi: tra gennaio e agosto 2015 le erogazioni dei finanziamenti per comprare casa sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo del 2014. A spingere il livello dei volumi è il compromesso fra la ritrovata fiducia da parte dei risparmiatori e l’allentamento della stretta del credito da parte delle banche, tornate a riconsiderare il prodotto mutuo dopo la discesa dei tassi, che ha reso meno conveniente effettuare operazioni di trading sui titoli di Stato. Un ruolo fondamentale nel ridimensionamento dei tassi di interesse lo ha avuto il Quantitative easing, l’immissione di liquidità da parte della Bce, che entro dicembre potrebbe essere addirittura potenziato. Il calo ha quindi portato giù gli indici Euribor ed Eurirs con cui vengono calcolate le rate rispettivamente dei mutui a tasso variabile e fisso: proprio l’Euribor a 1 e a 3 mesi è in territorio negativo da oltre 250 giorni consecutivi e le previsioni parlano di un’ulteriore discesa. A spingere ulteriormente le richieste di mutuo dei clienti è anche il taglio degli spread, ovvero il margine lordo che le banche guadagnano quando prestano denaro ai mutuatari. Sui prestiti a tasso variabile, ad esempio, siamo in media sull’1,5%: un ribasso notevole rispetto al 2014, quando la percentuale era di poco superiore al 2%, segnale che le banche stanno riducendo i margini per aumentare le erogazioni e fare un passo in avanti nei confronti della domanda. Quasi tutti gli intermediari del credito applicano tuttavia il criterio del pricing differenziato, che consiste nell’applicare spread diversi in base alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui che non superano il 50% del valore dell’immobile si applicano margini più bassi rispetto a quei finanziamenti che si spingono fino all’80% del costo della casa. Le banche sono sì più propense a concedere finanziamenti, ma sono diventate più selettive utilizzando come discriminante il Loan to Value, la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’abitazione, pertanto si praticano prezzi diversi in base al tipo di mutuo e al rischio annesso.


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