N°144 - Panorama di Economia Immobiliare - Novembre 2015

SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE: TRANSAZIONI – NOMISMA
Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette – per Nomisma – nell’andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo. In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri. Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane. È interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità. La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale – per Nomisma – sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale. La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo. Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti. Nella seconda parte del corrente anno si evidenzia un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti. Considerando l’evoluzione di prezzi di mercato e canoni degli immobili locati negli ultimi dieci anni, emerge come la tendenza sia stata pressoché simile. E’ bene però ricordare come i prezzi sono cresciuti in misura maggiore rispetto ai canoni nella fase ascendente del mercato mentre i canoni hanno fatto segnare la flessione più marcata nella fase discendente. Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Si conferma elevato -7,3% annuo – il rendimento medio dei negozi. Sul fronte corporate, l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita. In ultimo, si evidenzia come negli anni duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento per Nomisma non si vedono le condizioni per individuare chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto. Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.

IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO NEL SETTORE RESIDENZIALE: I SEMESTRE 2015 – AGENZIE SANTANDREA
Da quanto è emerso da un’analisi delle richieste dei clienti delle agenzie Santandrea, nelle città di Roma, Milano, Genova, Firenze, Napoli e Torino, si possono delineare alcune caratteristiche comuni e tratti distintivi legati alla specificità delle singole realtà territoriali. Nell’ambito delle città prese in esame, le caratteristiche generali degli immobili richiesti mantengono tratti comuni, riguardando soprattutto soluzioni in appartamento, preferibilmente piani alti dotati di terrazza e box, all’interno di contesti esclusivi. Guardando al dettaglio delle diverse città si possono tuttavia notare alcune differenze, a seconda delle relative specificità territoriali. Per quanto riguarda lo stato degli immobili, a Roma e a Napoli, si conferma una prevalenza di richieste per le soluzioni da ristrutturare, in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore. Nelle altre città prevale invece una domanda per immobili già ristrutturati, mentre nel caso invece di soluzioni nuove, in tutte le realtà considerate, vengono premiate quelle in classe A, che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. Andando nel dettaglio delle dotazioni più richieste, nella media delle città prese in esame, nel I semestre 2015, la terrazza è risultata l’elemento maggiormente domandato, seguita dal box, confermando questi due elementi come quelli maggiormente richiesti. Seguono la vista panoramica, il salone triplo e i tripli servizi. Alle ultime posizioni vediamo la presenza di più sale di rappresentanza, il guardino e la sala hobby. Per quanto riguarda le caratteristiche penalizzanti, il piano rialzato si conferma, anche nel I semestre 2015, la caratteristica che incide maggiormente, seguito dal prezzo richiesto elevato, rispetto alle caratteristiche dell’immobile. Seguono l’assenza di balconi e del box /posto auto. Tra le caratteristiche che incidono comunque sulla propensione di acquisto, ma in misura minore rispetto alle precedenti, la vicinanza a fonti di rumore, il bagno cieco se unico e le spese condominiali elevate, che cominciano ad essere uno degli aspetti presi in considerazione anche dal target che si orienta ad immobili di pregio. Dall’analisi dei principali indicatori nel I semestre 2015, per quanto riguarda le quotazioni, nelle città monitorate da Santandrea, si è riscontrata una situazione differenziata. In particolare Milano, rispetto al II semestre 2014, ha visto quotazioni sostanzialmente stabili, così come Firenze, che ha avuto solo lievi diminuzioni; Roma ha visto variazione intorno al -5%, mentre Genova e Napoli intorno al -3%. Torino ha visto prezzi stabili solo con diminuzioni limitate ad alcune zone. Per quanto riguarda gli sconti tra prezzo iniziale e prezzo di chiusura della trattativa si riscontra un’ampia variabilità, in relazione al rapporto qualità/prezzo dell’immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 10-15%. La situazione è diversa nei casi in cui non è stato effettuato un repricing del valore richiesto, e per le unità poste sul mercato da più tempo, che vengono sottoposte a successivi ribassi del prezzo iniziale: in questi casi la percentuale di sconto può superare il 20%. I tempi di vendita diminuiscono lievemente a Milano passando da 8 a 7 mesi e per Roma, da 10 a 8 mesi. Lievi diminuzioni a Firenze (7,5 mesi) e stabile Napoli (6 mesi). A Torino i tempi si attestano intorno agli 8 mesi, mentre a Genova siamo intorno ai 9 mesi. Anche in questo caso si riscontra ampia variabilità, per cui, quando lo scostamento tra aspettative di proprietari e acquirenti sul valore degli immobili è ampio, gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi per poi essere ritirati dal mercato. Infine, le previsioni per il II semestre 2015 a livello generale vedono ancora un consolidamento della domanda, che, unito ad una ulteriore lieve limatura dei prezzi, potrà portare ad una dinamica positiva in termini di compravendite.

NEL 2025 SARÀ ENERGETICAMENTE EFFICIENTE IL 24% DEGLI IMMOBILI IN VENDITA – IMMOBILIARE.IT
Nel 2025 il 24% degli immobili in vendita e il 21% del patrimonio immobiliare italiano sarà energeticamente efficiente. Dal punto di vista energetico il 52% delle nostre case si troverà almeno in una condizione adeguata, avendo magari subito riconversioni, profondi mutamenti strutturali o sostanziali riqualificazioni, anche ambientali e d’uso. Secondo un’analisi condotta da Immobiliare.it è già in essere una mutazione genetica del sistema-casa, tanto per gli aspetti economici, quanto per l’architettura e il valore simbolico dell’abitazione nella società. La ripresa del mercato immobiliare, e il miglioramento dell’offerta, partiranno proprio da qui. Nell’indagine è stato analizzato l’andamento del settore dal 2005 a oggi, con proiezioni e stime circa l’evoluzione della situazione tra un decennio, nel 2025. Il periodo 2005-2015 è stato contraddistinto da una progressiva e per certi versi drammatica contrazione delle compravendite (passate da 858.000 a circa 500.000), da un calo generalizzato dei prezzi e, soprattutto, da una perdita di valore degli immobili (stimabile attorno al -40%). Questa concomitanza di fattori ha contribuito alla riduzione del ritorno sull’investimento, passato dal 6,5% del 2005 all’attuale 2,5%, e ha reso gli italiani più consapevoli che il valore di un immobile non è sempre destinato ad aumentare. Le case invecchiano e la qualità della vita al loro interno, in mancanza di interventi strutturali, peggiorerà. Che il deterioramento del patrimonio immobiliare italiano sia un problema è un dato di fatto: il 47% degli immobili residenziali ha oltre quarant’anni e appena il 7% ne ha meno di dieci. Inoltre, il decennio appena trascorso è stato contraddistinto dal boom della ricerca sul web, che ha fornito maggiori opportunità e più trasparenza. Nel 2005 solo il 9% delle ricerche di una casa avveniva sul web, oggi siamo già al 63% e, secondo le stime di Immobiliare.it, nel 2025 la percentuale arriverà all’80%. Dal 2005 a oggi si è assistito a un mutamento significativo della domanda di immobili residenziali, a partire dalla tipologia contrattuale: mentre nel 2005 il 71% di chi cercava casa puntava all’acquisto, questa percentuale è scesa oggi al 58%; in prospettiva, nel 2025 quello tra immobili in affitto e immobili in vendita si trasformerà in un vero e proprio testa a testa (44% vs. 49%). Nei prossimi anni assisteremo all’avvicinamento della situazione italiana a quella di altri Paesi europei, come la Germania, dove i cittadini tendono a preferire la locazione. Per Immobiliare.it riqualificare è la chiave di volta della ripresa, infatti, se si pensa che, nel 2015, solo il 33% degli immobili residenziali in vendita può vantare un adeguato status energetico (classi A, B, C, D), è evidente come questo dato sia un ostacolo per la ripresa del mercato immobiliare: gli immobili energivori sono quelli meno appetibili e nei prossimi diventeranno sempre più difficili da vendere; gli immobili efficienti hanno già oggi tempi di vendita più brevi (-18% rispetto a immobili oltre la classe D) e valori di mercato maggiori (+12% del prezzo richiesto). Infine, cambia la città, cambia anche l’acquirente: preparato ed esigente per quanto riguarda le tecnologie della casa – che deve essere connessa, contraddistinta dalla domotica e sempre più funzionale a chi passa poco tempo fra le mura domestiche – ma spesso disorientato e ingenuo per elementi fondamentali come l’esposizione o la luminosità dell’abitazione: compra la casa senza interrogarsi sulla tipologia di immobile davvero più idonea alle proprie esigenze o senza chiedere dov’è il Nord. Nell’impossibilità di definire un unico modello di abitazione che tutti gli italiani vorranno comprare nei prossimi anni, quel che è certo è che il mercato immobiliare ruoterà attorno alla sostituzione: con la progressiva contrazione delle vendite per investimento, gli italiani che acquisteranno casa lo faranno al fine di sostituire la propria abitazione con una migliore, perché più grande, più luminosa, meglio posizionata o più efficiente dal punto di vista energetico.

PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
Nel mese di settembre 2015 l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, una riduzione dello 0,3%. Nella media del trimestre luglio-settembre 2015 l'indice è diminuito dello 0,4% rispetto ai tre mesi precedenti. L'indice corretto per gli effetti di calendario a settembre 2015 è aumentato in termini tendenziali dello 0,4% (i giorni lavorativi sono stati 22 come a settembre 2014). Nella media dei primi nove mesi dell'anno si rileva una diminuzione del 2,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A settembre 2015 l’indice grezzo ha segnato un aumento tendenziale dello 0,4% rispetto allo stesso mese del 2014. Nella media del periodo gennaio-settembre 2015 si registra una caduta dell'1,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.


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