TECNOBORSA SCPA - Per lo Sviluppo e la Regolazione del Mercato Immobiliare

Intermediazione e valutazione
a cura del Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI

Il Centro Studi sull'Economia Immobiliare di Tecnoborsa presenta la terza parte dell'Indagine 2006 sulle famiglie italiane e il mercato immobiliare, dedicata all'intermediazione e alla valutazione.

Aldo De Marco, Presidente di Tecnoborsa, ha affermato che: "L'agenzia immobiliare, coerentemente con quanto riscontrato nelle precedenti Indagini 2002 e 2004, rimane il canale più utilizzato sia da chi ha effettuato una compravendita sia da chi pensa di effettuarla, anche se cresce la distanza tra intenzioni e comportamenti effettivi. Sale, infatti, la quota di chi pensa di rivolgersi ad un'agenzia per vendere un immobile nel biennio preso in esame, mentre scendono di qualche punto percentuale coloro che vi si sono rivolti effettivamente per vendere e/o acquistare una proprietà".

Come già sottolineato in passato da Tecnoborsa, si conferma che, nei prossimi anni, saranno i servizi a fare la differenza sul piano della competitività e dell'efficienza del mercato, pertanto si rendono necessari nuovi strumenti che aumenteranno il grado di trasparenza del settore e ridurranno i costi con vantaggi sia per gli agenti immobiliari che per la loro clientela.

1. L'intermediazione
Sono gli agenti immobiliari, come già riscontrato nell'Indagine 2002 e in quella 2004, i professionisti preferiti dal grande pubblico nel caso di compravendite immobiliari, seguiti con un notevole distacco dagli altri consulenti (Tabella 1).

La motivazione principale circa il mancato ricorso alle agenzie immobiliari da parte di chi ha effettuato una compravendita - pari al 57,4% delle famiglie che hanno acquistato e al 39,4% di chi ha venduto - è l'eccessivo costo del servizio nel rapporto prezzo-qualità¹. C'è, tuttavia, una differenza di tendenza tra chi acquista e chi vende; infatti, tra coloro che hanno acquistato sono saliti quelli che hanno deciso di non ricorrere all'agenzia immobiliare perché hanno ritenuto che i costi erano troppo elevati (+18,4 punti percentuali) e/o per mancanza di fiducia (+13,1 punti); mentre si è ridotta la percentuale di coloro che non vi hanno fatto ricorso perché non conoscono nessuna agenzia (-7,4 punti). Tra chi ha venduto, invece, è cresciuta la quota di coloro che non lo hanno fatto perché hanno ritenuto scarsi i servizi offerti dalle agenzie (+15 punti percentuali) e la quota di coloro che non hanno fiducia in queste (+6,4 punti); infine, sono scesi coloro che hanno ritenuto il costo troppo elevato (-4,7 punti).
Per quanto riguarda i canali informativi non formali, c'è una certa differenza tra quelli usati da chi vende e da chi acquista. Infatti, anche se in entrambi i casi si fa un massiccio uso del passa parola, tuttavia, da parte di chi acquista c'è un alto ricorso alle riviste specializzate ma è scarsa la ricerca attraverso Internet; viceversa, chi vende usa poco le riviste specializzate e molto Internet (Grafico 2).

2. La valutazione
Passando alla valutazione, in linea con quanto riscontrato per l'intermediazione, anche per quanto riguarda il valutatore esperto vi fanno più ricorso coloro che vendono rispetto a coloro che acquistano. Mettendo a confronto l'utilizzo dei diversi canali, sempre rispetto alla domanda e all'offerta, risulta che il canale preferito per far valutare il bene da vendere è l'agenzia immobiliare, seguita con un notevole gap dal libero professionista (ci sono ben 16,3 punti percentuali di differenza), mentre chi acquista si avvale in egual misura del libero professionista e dell'agenzia (Tabella 2).

Dal confronto con l'Indagine 2004 rispetto alla tipologia di valutatore esperto utilizzata da parte di coloro che hanno acquistato, si riscontra che è scesa di circa 9 punti percentuali sia la quota di coloro che si sono rivolti all'agenzia immobiliare sia quella di chi ha utilizzato il libero professionista per far valutare il bene. Viceversa, da parte di chi ha venduto si è riscontrata una crescita generale e trasversale delle quote di coloro che sono ricorsi alle diverse figure; infatti, la quota di coloro che si sono rivolti alle agenzie/agenti immobiliari valutatori è salita di 5,2 punti percentuali, quella di coloro che hanno utilizzato un altro professionista di 9,6 punti (Grafico 3).

"Concludendo - ha affermato Aldo De Marco - dall'analisi dei dati è emerso che sia nel caso di chi acquista che in quello di chi vende tramite agenzia immobiliare è molto più alta la quota di coloro che vi ricorrono per venire a conoscenza delle opportunità che offre il mercato, mentre è molto più bassa la quota di chi la utilizza per far valutare il bene. Dunque, l'agenzia è percepita principalmente come una buona fonte di informazioni ancor più che un luogo di riferimento per ottenere una consulenza valutativa del valore di mercato di un determinato bene immobiliare. Tuttavia, da parte di chi vende, l'agenzia immobiliare rimane pur sempre il canale preferito per la valutazione del bene, seguita con un notevole distacco dagli altri liberi professionisti abilitati, mentre chi acquista si avvale in egual misura di entrambi i canali".

¹ A riguardo, è opportuno sottolineare che si sta registrando sempre più un divario crescente tra quelle agenzie immobiliari che forniscono informazioni e servizi scarsi, rispetto a coloro che offrono un servizio completo (tecnico, ipotecario, catastale, sino all'assistenza per il finanziamento dell'immobile e altri servizi specialistici), anche a costi particolarmente competitivi.
Sovente è il cliente-consumatore che non si informa sufficientemente e/o non si attiva in maniera critica. In particolare, spesso non effettua preventive ricerche o specifiche indagini circa il profilo professionale e le caratteristiche dei servizi offerti dall'agenzia immobiliare prescelta, anche ricorrendo all'aiuto della Borsa Immobiliare Italiana e/o delle Associazioni di categoria, ormai disponibili pure on-line.