N°139 - Panorama di Economia Immobiliare - Settembre 2015

SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

CRESCONO I RENDIMENTI NEL SETTORE IMMOBILIARE - IDEALISTA.IT
Nello scenario peggiore tutti i prodotti immobiliari fruttano il doppio dei Btp a 10 anni (2%) e in Italia l’investimento in immobili è sempre più redditizio, secondo i dati pubblicati dall’ufficio studi Idealista: acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito produce, nel peggiore dei casi, il doppio del rendimento che offrono i Btp a 10 anni. Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo, i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento pari all’8,8%, seguiti dagli uffici (6,9%), le abitazioni (5%) e i box (4,1%). In particolare, nel residenziale, tra le città capoluogo italiane Biella (7,4%), è quella che garantisce il rendimento maggiore; seguono Trapani (7,2%), Rovigo (6,8%) e Brindisi (6,8%), al top di una graduatoria che vede più della metà dei centri – 48 su 79 monitorati – con rendimenti superiori alla media del periodo e Milano (5,3%), è fra questi; discorso diverso per Roma (4,7%) e Napoli (4%) che seguono nelle retrovie. Le città dove i proprietari ottengono meno affittando la loro casa sono Cuneo (3,7%), poi Salerno, Savona e Siena, tutte con un rendimento pari al 3,6%. I locali commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nella maggioranza delle città italiane per le quali è stato possibile rilevare il dato. I ritorni maggiori per i proprietari si registrano a Venezia (15,4%), che precede Rimini (14,6) e Bergamo (13,5%); rendimenti a due cifre anche per Napoli e Bologna, entrambe con una redditività del 10,3%; più distanziate Milano (9,4%) e Roma (7,6%). All’opposto della scala, le città meno attrattive per gli investitori sono Reggio Calabria (4,5%) e Firenze con una profittabilità di appena il 2,5%. Stando a tali dati anche gli uffici possono garantire rendimenti di tutto rispetto, non lontani da quelli dei locali commerciali: Piacenza (9,4%) è la città che garantisce i ritorni più sostanziosi ai proprietari di uffici; seguono Novara (8,5%), Prato (7,4%), Bergamo (7,2%) e Treviso (6,9%); invece, a Milano (6,4%) e a Roma (5,8%) i tassi viaggiano sotto il ritmo della media nazionale; infine, scorrendo la graduatoria verso il basso si trovano Lecce (4,3%), Rimini (4,1%) e Pesaro (3,7%), fanalini di coda dei rendimenti da locazione per il comparto degli uffici. I box auto sono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, talvolta con rendimenti inferiori ai Btp a 10 anni, vedi i casi di Firenze (1,8%) e Trieste (1,4%); comunque, nelle grandi città, dove trovare parcheggio può essere estremamente difficoltoso, l’investimento in un box può arrivare a rendere più dell’abitazione, come dimostrano i dati di Napoli (10,7%), Roma (6,8%) e Milano (6,4%). Il rendimento da affitto si intende al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e spese di gestione.

CRESCE LA VENDITA IN NUDA PROPRIETÀ - CONFABITARE
Schiacciati dal peso della crisi e con il costo della vita che aumenta sempre più anziani sacrificano la propria casa: nel corso del I semestre 2015 si è registrato un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà con un aumento del 20% rispetto allo steso periodo dell’anno precedente. In tutta Italia 97.000 anziani hanno già scelto questa formula, soprattutto nelle grandi città, a partire da Bologna – come emerge da un’analisi di Confabitare, un’associazione di proprietari immobiliari. Questi pensionati hanno un’età media di 75 anni e percepiscono una pensione media mensile di poco superiore ai 1.100,00 euro. Le transazioni in nuda proprietà (che rappresentano il 9,5 % del totale delle transazioni), vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato. A vendere, nella maggior parte dei casi (soprattutto al Nord e nelle grandi città), sono persone anziane che hanno scarsi legami con la famiglia, oppure sono privi di eredi diretti e hanno bisogno di liquidità per continuare a mantenersi, conservando la disponibilità dell’immobile. Il fenomeno della vendita della nuda proprietà rappresenta il segno tangibile di una crisi che avanza sempre di più e che rischia di aumentare ulteriormente a fronte di un potere d’acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe; inoltre, il costo sempre maggiore che registra la gestione di un immobile a causa dell’aumento della tassazione che grava sulla casa, costringe di conseguenza gli anziani a dover ricorrere alla vendita della propria abitazione. Secondo un’analisi a livello nazionale condotta da Confabitare, il primato del ricorso degli anziani alla vendita in nuda proprietà spetta all’Emilia Romagna con oltre il 39%, segue il Lazio con il 18%, il Piemonte e la Lombardia con il 16%, la Toscana con il 10% e la Liguria con l’8%. Da questa indagine risulta che la situazione attuale porta gli over 65 a dover sacrificare la propria casa pur di avere una liquidità che possa loro garantire il proprio mantenimento e, altrettanto determinante nella decisione dell’anziano di vendere il proprio immobile in nuda proprietà, è la possibilità di avere le risorse con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con la crisi occupazionale o con le difficoltà ad accedere al mercato del lavoro. Anche per quanto riguarda l’analisi riferita alle grandi città emerge che al nord questo è un fenomeno più diffuso rispetto alle altre zone di Italia: il ricorso alla vendita della nuda proprietà consente di monetizzare dalla cessione dell’immobile senza perdere il diritto abitativo (usufrutto) e, quindi, permette di mantenere la stessa qualità di vita integrata da una nuova liquidità ottenuta senza ricorrere a indebitamenti; dall’altra parte, chi acquista ha la possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine e, inoltre, entra in possesso di un immobile senza dover pagare l’Imu, in quanto l’imposta ricade sull’usufruttuario.

EUROPEAN OUTLOOK 2016 - SCENARI IMMOBILIARI
Secondo l’European Outlook 2016 la crisi immobiliare pare definitivamente terminata e in tutta Europa i mercati immobiliari stanno crescendo a un ritmo superiore al Pil: mentre la crescita economica nell'Unione europea a 28 dovrebbe essere dell’1,6% nel 2015, il fatturato immobiliare sta crescendo del 4,5% e le previsioni per il 2016 sono di un ulteriore aumento. Tuttavia, salvo casi particolari, le quotazioni, sono ancora in calo ma aumentano i volumi scambiati in quasi tutti i Paesi e a fare da traino sono le nuove costruzioni e la domanda estera. Anche il mercato immobiliare italiano ha smesso di ridursi e per il prossimo anno si prevedono circa 500mila case scambiate, grazie alla maggiore facilità di accesso ai mutui e all'attesa ripresa dell'economia e dell’occupazione. Infatti, dopo diversi anni di calo l’andamento del fatturato immobiliare ha registrato un’inversione di tendenza nel 2014, con una crescita lievemente superiore all’1% nei cinque principali Paesi europei e un aumento più consistente, intorno al 3,2%, è atteso a chiusura del 2015, mentre la ripresa dovrebbe rafforzarsi nel 2016 con uno sviluppo previsto intorno al 6%. Anche il fatturato italiano è in fase di ripresa con una crescita prevista intorno al 3,7% nel 2015, mentre il 2016 dovrebbe segnare un altro incremento sino al 5,4%, non lontano dalla media degli Eu5 (6,2%). Esclusa la Germania, dal 2000 a oggi il fatturato dei mercati immobiliari è stato sostanzialmente stabile in termini monetari in Europa ma in Italia neppure nel 2016 si raggiungeranno i livelli del 2000 e sarà necessario attendere il 2017, tuttavia le previsioni indicano un aumento del fatturato in linea con la media degli altri quattro Paesi più importanti nel prossimo biennio. Più faticosa la ripresa dei prezzi e dell’attività edilizia, per i quali non ci sarà un’inversione di tendenza prima del secondo semestre 2016. In un continente con inflazione quasi inesistente, i prezzi sono destinati a restare bassi a lungo, salvo aree di sviluppo o particolari segmenti di mercato e le quotazioni sono rimaste pressoché stabili, in termini monetari, in Eu5; solo il settore residenziale in Germania ha avuto un incremento del 21,4%, ma partendo da una base modesta. Anche se l’inflazione è stata bassa, in pochi mercati le quotazioni sono state positive dal 2010 al 2015 e in Italia il comparto residenziale si è contratto di quasi il 15% e solo il commerciale ha fatto meglio. Le previsioni per la fine del corrente anno sono di una leggera inversione di tendenza nelle quotazioni in quasi tutti i Paesi, Italia esclusa ma, mentre Germania e Inghilterra si avviano a una fase positiva dei prezzi, gli scenari sono incerti negli altri Paesi. In Italia solo in comparto commerciale retail indica un segno positivo nel 2015, mentre negli altri mercati i prezzi sono ancora in decrescita, meno accentuata degli anni precedenti ma ancora negativa e solo per il 2016 si prevede un miglioramento delle quotazioni, legate a prospettive di lieve risalita di inflazione e crescita economica. Il mercato residenziale In Italia sta avendo un leggero miglioramento in termini di compravendite e per la fine del 2015 si potrebbe arrivare a circa 448mila, dunque l’obiettivo di mezzo milione nel 2016 è realistico, dato il progressivo incremento dei mutui concessi dalle banche ma la domanda, anche se in crescita, rimane ancora debole e con una propensione all’acquisto lontana dalle punte dei primi anni del secolo. Inoltre, nello scorso decennio i lavoratori stranieri hanno comprato oltre un milione di case in Italia e una corretta politica dell’accoglienza e del lavoro può aiutare l’inserimento sociale anche attraverso la residenza rimettendo in moto anche il sistema immobiliare. Per quanto concerne il mercato degli uffici in Italia è in atto, dopo diversi anni, un incremento della domanda primaria di spazi uso ufficio e non solo trasferimenti ma il mercato è sempre più polarizzato nelle due principali città, dove si concentrano anche gli investimenti esteri; la vacancy è in calo nella classe A, mentre aumenta nelle altre due categorie; prezzi fermi ma canoni in rialzo nelle top location. Nel nostro Paese il settore commerciale ha superato meglio degli altri la crisi, anche perché è stato capace di adattarsi più rapidamente alle trasformazioni della domanda: la grande distribuzione, dopo un paio di anni di grande crescita e molte nuove aperture, si riposiziona nelle grandi città; regge anche il mercato retail, soprattutto nella locazione ma cambiano rapidamente le categorie merceologiche e anche le modalità di contratto; i canoni nel complesso sono stabili, escluse le zone centrali delle grandi città, dove crescono. Infine, in Italia la logistica sta completando un ciclo positivo che dura da tre anni ed è favorevolmente influenzato dalla percezione di una diversificazione del rischio e dallo sviluppo dell’e-commerce; le quotazioni rallentano la caduta e i rendimenti sono in contrazione, anche se minore rispetto al passato.


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